집과 지수를 모두 살 수 없는 달러

임대료, 식료품비, 학생 대출금을 제외하면 한 건의 급여만 남아 있습니다. 이제 두 명이 그 급여를 받으려고 신청하고 있습니다. 집주인은 입주자가 감당할 수 없는 대출금과 모기지 상환금을 요구합니다. 중개업체 계좌는 선불금을 요구하지 않으며, 집이 스스로 충당할 수 있는 금액을 누적해 주겠다고 약속합니다. 40세 미만의 미국인들 중 점점 더 많은 사람들이 중개업체 계좌를 선택하고 있습니다. 그리고 이러한 선택은 그들이 디스플레이 화면에 들어가기 전부터 이미 이루어진 것입니다.

기계를 설치하는 것은 쉽지만, 그 기계 안에서 살아가는 것은 어렵습니다. 40세 미만의 사람이 가정을 이끄는 경우, 비용과 소득의 비율이 높아집니다.2019년에는 2.9였고, 2024년에는 3.5가 되었습니다.2006년의 과열기 이후 최고 수준입니다. 그 5년 동안 실제 주택 가격은 30% 상승했으며, 젊은 성인들의 소득은 9% 증가했습니다. 3.5%의 계약금을 내고 평균적인 주택을 소유하는 데 드는 월별 비용은 약 1,689달러에서 2,776달러로 증가했습니다. 30년 기간의 모기지 이자는 거의 두 배로 증가했기 때문입니다. 2019년에는 40살 미만의 임대인 가정 중 56%만이 그런 월별 비용을 감당할 수 있었습니다. 하지만 2024년에는 37%만이 그럴 수 있게 되었습니다. 이제는 임대하는 것보다 구매하는 것이 더 저렴해졌습니다.주요 도시 지역의 2%그리고 전국 부동산 중개인 협회의 초보 구매자 가격 부담 지수는…70개, 구매자 전체를 기준으로는 105개입니다.40살 이하의 미국인 중 9명 중 1명은 집을 사는 것이 자신들의 세대에 있어서 부모님 시절보다 더 어렵다고 말했습니다.

대부분의 퇴직 계좌 내역을 읽는 사람들에게 이는 스캔들로 보이지 않습니다. 오히려 집을 포기해야 하는 이유로 보입니다. 문제는 그 대신 무엇을 해야 하는지입니다. 한때 현금을 저당금으로 투자했던 26살 청년이 이제는 투자 자산에 돈을 투자하는 것입니다. 22세가 되어서부터 투자 계좌에 돈을 옮기는 26살 청년들의 비율은 증가했습니다.2015년에는 8%였지만, 2025년 중반까지는 약 40%로 증가할 예정입니다.25세에서 39세 사이의 모든 사람들 중, 2013년부터 2023년까지 투자 계좌로의 연간 이체 금액은 그 집단 전체의 14.4%에 달하는 3배 이상 증가했습니다.

이곳에서는 ‘라이프라인 수학’이 마치 확실한 지식처럼 느껴질 수 있습니다. 2000년 이후의 25년 동안 S&P 500 지수는 약간씩 증가해왔습니다.연간 8.3%배당금을 고려하면, 평균 주택 가격의 연간 성장률인 약 3.7%보다 두 배 이상이 됩니다. 두 가지 상황을 비교해보면, 임차인에게 유리한 결과가 됩니다. 모디스의 가정적인 예측에 따르면, 15만 달러를 버는 두 사람이 임차인으로서 그 차액을 투자했을 때, 30년 후에는…280만 달러 대비 주택 소유자의 160만 달러.

그 비교를 하나의 계약으로 보면, 그 계약을 실현시키는 조건은 ‘규율’이라고 할 수 있습니다. 주택 소유권의 정적 힘은 사실상 가치 상승이 아니라, 강제적인 저축이었습니다. 모기지 상환금은, 주인이 그 달에 투자하고 싶은지 여부와 관계없이 계속해서 발생합니다. 세금 혜택도 있지만, 집을 판매할 때는 자본 이익세가 면제됩니다. 임차인의 방식은 이러한 모든 것을 제거하고, 평균 저축자의 자발적인 전환을 대신합니다. 또한 시장이 약 10% 정도의 성장률을 유지한다는 가정도 필요합니다. 이는 임대료로 얻는 이익과 관련된 가정입니다. 무디스의 표에서 승리하는 사람은 30년 동안 아무런 문제 없이 전환을 할 수 있는 사람입니다. 거의 아무도 그렇지 않습니다. 바로 이 선택에서 숨겨진 지불자가 있습니다. 그것은 배우자나 주주가 아니라, 이미 완벽한 실행을 위한 가격이 정해진 시장에 꾸준히 기여해야 하는 젊은 자신입니다.

투자자에게는 원칙보다 흐름이 더 중요합니다. 과거에는 레버리지를 사용한, 유동성이 낮은, 세금 지원을 받는 주식들에 갇혀 있던 돈들이 이제는 공공주식 시장에서 거래되는 구조가 되었습니다. 한 세대가 인덱스 펀드를 구매하면, 그 펀드는 하루 안에 매각될 수 있습니다. 시장의 가치는 계속 상승한다고 가정됩니다. 한 세대가 동시에 같은 거래를 할 때, 그 거래 자체가 그 세대의 부를 집중시키는 원인이 됩니다. 그리고 그 세대의 부는 단일한 변동성 있는 자산에 집중되며, 주식 시장의 보호 장치나 매수를 지속할 수 있는 메커니즘이 없습니다. 주택은 가치가 떨어져도 여전히 보호받을 수 있습니다. 인덱스는 1년 동안 30% 하락할 수도 있지만, 소유자에게는 그저 상황을 지켜보라는 것 외에는 아무것도 요구하지 않습니다.

이 이야기의 가장 날카로운 버전은, 한 세대가 미국의 꿈을 포기하지 않았다는 것입니다. 미국의 꿈은 그들의 돈을 더 이상 받아들이지 않았습니다. 진입 비용이 상승했습니다. 3.5%의 조건에서 지불해야 하는 선금과 마감 비용이 증가했죠.2019년에는 17,500달러였고, 2024년에는 22,800달러로 증가했습니다.40세 미만의 임차인들 중 70%는 선금을 지불하는 것이 자신이 집을 소유하지 못하는 유일한 이유라고 말합니다. 월별 지출보다도 더 큰 비용이기 때문입니다. 살 돈이 부족하고, 어떤 크기의 집이라도 구입할 수 있는 상황에서, 그들은 “문이 열리는” 자산을 선택했습니다. 그것은 합리적인 선택이었습니다. 하지만 동시에 그것은 한 가지 위험한 선택이기도 했습니다. 집 소유권에 따른 세금 혜택과 저축 효과는, 세대 최고의 주식 시장에 대한 완전한 접근권으로 교환된 것입니다. 그런데 그 거래의 대가는 오늘까지 지급되지 않습니다. 시장이 그 거래가 성공적으로 이루어질 것이라는 보장을 하지 않는 순간에야 그 대가가 지급될 것입니다. 그리고 선금을 지불한 사람들은, 집이 가질 수 없는 것, 즉 선택적 요소를 구입한 셈이 됩니다.