할인이 안전한 것이 아닙니다: 제이미 랜드의 ‘데트프리 세인트폴 사무실’이 보여주는 수입에 대한 정보

9월 10일, 탬파에 거주하는 투자자인 제이미 랜드가두 개의 사무실 건물이 모두 폐쇄되었습니다.세인트폴 시내에 위치한 375 잭슨 스트리트와 135 5번가 동쪽 지역입니다. 이 부동산은 그의 가족이 운영하는 다운타운 리바이버스 트러스트라는 회사를 통해 매각되었습니다.상업용 부동산을 가장 많이 소유한 개인 소유주세인트폴 도심의 중심 업무 지구에 위치해 있습니다.지금은 네 채의 건물이 거의 연속된 구역을 형성하고 있습니다.헤드라인을 다시 읽어보는 이유는 그 면적이 아니라, 가격입니다. 그리고 그 가격은 어떤 수익성 자산의 안전성이 어디에 있는지를 나타냅니다.

어떻게 건물이 적은 돈으로 사업을 하는가

이것이 그 계약의 내용입니다. 타워들을 소유했던 파산한 부동산 회사인 매디슨 에퀴티스에서 구매하는 대신, 랜드는 그 회사를 인수했습니다.약 1,500만 달러에 해당하는 미상환 주택담보대출이 할인된 가격으로 처리되었으며, 합의된 계약에 따라 대체 계약이 이루어졌습니다.– 대출자는 자신의 청구권을 포기하는 대가로 열쇠를 넘겨줍니다. 두 개의 건물이죠.270,000 평방피트가 유리 스카이웨이로 연결되어 있습니다.이제는 랜드의 말에 따르면 소유되고 있습니다.현금만 있고, 부채는 없습니다.그는 할인을 받았다고 인정하지만, 비밀유지 계약에 따라 그 금액을 밝히지는 않겠다고 말했습니다.

이것은 세 번째와 네 번째 타워이며, 시작점은 아닙니다. 첫 번째는 역사적인 퍼스트 내셔널 뱅크 건물입니다.3.8백만 달러의 비용이 들었습니다.1년 전37백만 달러 이상에 팔렸습니다.매디슨 에쿼티스의 소유였습니다. 그의 두 번째 건물인 그레이트 노던 빌딩도 그의 소유였습니다.약 200만 달러의 현금– 건물올해 평가된 금액은 10.3백만 달러입니다.이 패턴은 단순한 할인 상품이 아닙니다. 그보다는 구매를 위한 정보가 담긴 문서입니다.

할인은 임대 문제일 뿐, 선물이 아닙니다.

그런 식으로 상표가 무너지는 것은 재정적인 이유 때문이지, 감정적 상처 때문은 아닙니다. 이 건물들은 아직 충분한 수익을 창출하지 못하고 있기 때문입니다.첫 번째 전국적인 행사에서는 약 3분의 1가량이 참여했습니다.,와 함께지연된 유지보수 비용으로 약 700만 달러에서 800만 달러에 달하는 것으로 추정됩니다.– 보수가 필요한 냉장고, 엘리베이터, 에스컬레이터들.그레이트 노던호는 약 40%가 가득 찼습니다.다운타운 세인트폴스사무실 공석률이 37%를 넘어섰습니다.저렴한 구매 가격이 안전한 수입원이 되는 것은 아닙니다. 여기서 말하는 수입원이란, 아직 해결되지 않고 있는 임대 문제입니다.

그곳이 바로 헤드라인 할인과 지속적인 수익원이 멈추는 지점입니다. 랜드는 규칙적으로 수입을 얻는 사람처럼 행동했습니다. 가격은 중요하지만, 그저 하나의 장벽에 불과합니다. 실제로 얻는 수익은 건물의 이용률과 그 건물에 투자해야 하는 자본의 양에 의해 결정됩니다. 스티커 가격과 현금 수령액 사이의 차이에 의해서는 아닙니다.

“현금, 부채 없음”이야말로 진정한 장점이다.

이 구조물이 큰 역할을 하고 있어요. 매디슨 에쿼티스가 파산한 이유는 단순히 사무실들이 비어버린 것 때문이 아니었어요. 그보다 더 중요한 것은 그 사무실들이 완전히 비워졌다는 점이었습니다.리밍된 상태에서, 그리고사망한 창업자의 미망인이 직접 보증한 대출금2024년 초에 그가 사망한 후, 임대료가 줄어드는 부동산의 채무를 갚는 것이 시급해졌습니다. 그러자 대출자들은 해당 부동산을 몰수하고, 보안관이 진행하는 매각 절차를 통해 건물을 압류했습니다. 이러한 강제 매각 과정에서 부동산 소유자는 자신이 가진 부동산의 가치가 얼마나 낮은지 깨닫게 됩니다.

랜드는 그 문제를 해결했습니다. 무상으로 소유할 수 있다는 것은, 모기지 상환이 필요하지 않으며, 재융자 기한도 없고, 대규모 임차인이 떠날 때라도 대출자는 자산을 처분할 권한이 없습니다. 그는 시장이 안정될 때까지 기다릴 수 있습니다. 그것이 바로 진정한 이점입니다. 할인된 가격이 아니라, 수익이 다시 발생될 때까지 자산을 유지할 수 있는 자본 구조입니다.

이 베팅은 아직 끝나지 않았다. 그것이 바로 교훈이다.

문제는, 어떤 저평가된 수익 자산에도 해당하는 것과 같습니다. 즉, 부채가 없는 건물이 3분의 1이나 40% 정도만 임대되는 경우, 임대료와 다른 수입이 다시 회복되기 전까지는 거의 수익이 나지 않습니다. 무조건적인 구조 덕분에 랜드는 기다리는 시간을 견딜 수 있지만, 반드시 수익이 보장되는 것은 아닙니다. 그는 이미 인정하고 있습니다. 만약 상업용 임대가 First National의 필요를 충족시키지 못한다면, 그는 연말까지 부분적인 주거용 건물로 전환하는 방식을 선택할 수도 있습니다. 하지만 이는 비용이 많이 드는 프로젝트일 것입니다.주 및 연방의 역사적 세금 혜택과 시정부의 세금 증가에 따른 자금 지원 방식다시 말해, 보상은 객실의 사용률과 다른 사람들의 인내심에 달려 있습니다.

부동산 분야에는 포트폴리오 관련 내용도 포함되어 있습니다. 랜드는 건물들을 블록 단위로 생각합니다. 즉, 5번가에 위치한 거의 3개의 연속된 블록을 하나의 포트폴리오로 보는 것입니다. 그러므로 한 채의 빈 건물이 포트폴리오 전체적으로 문제가 되는 것은 아닙니다. 그리고 그는 자금을 빌리는 대신 스스로 자금을 조달할 수 있기 때문에 기다릴 수 있습니다. 그는 차입된 돈에 의존하는 것이 아니라 인내심으로 살아갑니다.

수익을 중시하는 독자들에게는, 가격이 매력적으로 보일 때 어떤 자산이라도 다시 사용할 수 있는지 확인하는 테스트가 됩니다. 가격이 하락한다면 그건 질문을 던져야 할 이유일 뿐, 답은 아닙니다. 여기서 말하는 ‘수익원’인 이용률이 제대로 유지되고 있는지, 그리고 자본 구조가 해당 자산을 복구하는 데 충분한지 알아보아야 합니다. 랜드의 건물들은 두 번째 테스트에서 높은 점수를 받았으며, 첫 번째 테스트에서는 아직 성공하지 못했습니다. 할인된 가격으로 인해 그 건물들은 흥미로운 대상이 되었지만, 다시 수익을 창출할 수 있는 방법만이 그들을 수익성 있는 자산으로 만들 수 있습니다.