데미레의 자산 판매는 예정된 일정에 맞춰 진행되고 있습니다. 각 판매가 가져오는 수익이 바로 주식의 가치를 나타내는 척도입니다.

독일의 상업용 부동산 소유주인 데미레는 9월 초에 프랑크푸르트 중심부에 위치한 로머스 호텔을, 해당 부동산의 마지막 평가 가격으로 프랑스의 펀드인 IROKO에 매각했다고 발표했습니다.프랑크푸르트 중심부에 위치한 로머스 호텔을 프랑스 자산 관리 회사에 매각했다.정상적인 회사라면 그런 말은 당연한 일일 것입니다. 하지만 데미레의 경우, 가격이 전부입니다. 이 회사는 부채를 갚기 위해 의도적으로 규모를 줄이고 있으며, 그 주식의 가치는 약 4천만 유로에 불과합니다. 따라서 각 매각이 회사의 재무 상태가 말하는 가치를 입증하는지 여부에 따라서만 주식이 거래됩니다.

그 이유는 데미레가 향하고 있지 않은 방향 때문입니다. 독일의 중간 규모 도시들과 교외 지역에 위치한 42개의 부동산을 포함하는 포트폴리오는 약 512,000 평방미터에 달하며, 시장 가치는 약 9억 유로에 해당합니다.42개의 부동산을 보유하고 있으며, 총면적은 약 512,000제곱미터입니다.하지만 중요한 것은 매각이죠. 이 회사는 레버리지를 줄이기 위해 여러 해 동안 자산을 판매해왔습니다. 그러면서 자신의 자산을 운영으로 인한 수익이 가장 많은 부동산에 집중시켜 왔습니다. 올해의 거래에는 프랑크푸르트 호텔, 켐펜텐에 있는 사무실 건물도 포함됩니다. 이 사무실 건물은 7월에 그 가치에 거의 근접하는 가격에 팔렸습니다. 또한 케름니츠에 있는 사무실 건물도 4분기에 기준가액으로 매각되었는데, 총액은 약 4400만 유로입니다.약 4400만 유로가 합쳐져서요.플렌스부르크와 본의 일부 지역에서의 매출이 올해 초 1,750만 유로를 기록했습니다.17.5백만 유로가 생성되었습니다.

그 돈은 특정 목적을 가지고 있습니다. 바로 기업 채권의 재융자에 사용되는 것입니다. 데미레의 자본 구조는 2억5,370만 유로 규모의 채권으로 구성되어 있으며, 이 채권은 현재 5%의 할인율로 지급되며 2027년 말에 상환됩니다.연장된 채권의 총 미상환 원금은 253,710,000유로입니다.그러한 관계가 바로 이 모든 조치의 근거입니다. 2024년 11월에야 회사가 어려움에 처한 후에야 이 관계가 재협상되었습니다. 약 1억 9,500만 유로 상당의 기존 채권이 다시 매입되어 폐기되었으며, 그 비용은 약 9300만 유로 상당의 주주 대출로 충당되었습니다.약 1억 9,540만 유로 상당의 채권이 재구매되어 취소되었습니다.평가 기관들은 재융자를 주요 위험 요소로 지정했습니다. 스코프는 2024년 12월에 해당 회사를 B-/긍정적 등급으로 평가했습니다.스코프는 데미레에 처음 발행하는 기업으로서 B-/Positive 등급을 부여했습니다.그리고 피치는 2025년 중반에 그 채권에 CCC+ 발행자 등급을 부여했으며, 그 등급은 B였습니다.‘CCC+’ 등급의 발행사

이곳은 자본금을 위한 문입니다. 순부채는 약 3억3,100만 유로이며, 순대출비율은 42.4%입니다.순재정부채는 3억3,080만 유로입니다.그러한 이점은 단독으로 보면 관리 가능한 수준입니다. 하지만 위험은 그 자산들이 창출하는 수익에 있습니다. FFO I는 운영 현금흐름과 유사한 지표로, 2026년 상반기에는 단지 200만 유로에 불과했으며, 연간 기준으로는 50만 유로에서 250만 유로 사이가 예상됩니다.FFO I: 200만 유로에 달함데미레가 제시한 4.74%의 평균 부채 비용에 따르면,부채의 평균 명목 비용이 약간 하락하여 4.74%로 줄었습니다.3억 3,100만 유로의 순 차입금으로 인해 매년 약 1,600만 유로의 이자 비용이 발생합니다. 이러한 비용은 회사의 수익으로 충당되지 못합니다. 따라서 회사는 자산 매각과 주주들의 지원을 통해 생존할 수 있으며, 자신의 수익으로는 부담을 견딜 수 없습니다.

그래서 판매 가격이 가장 중요한 판단 기준이 되는 것입니다. 자본은 남아 있는 부분일 뿐입니다. 채권과 손실을 고려한 후에 남은 것이죠. 시장에서는 대부분의 자산 가치를 회수할 수 없는 것으로 평가합니다. 약 4000만 유로 정도의 시장 가치가 있습니다.시장 가치나 순자산은 3940만 유로입니다.9억 유로 규모의 포트폴리오에 비해, 소수 지분이 차감된 후에도 수천만 유로 정도의 격차가 존재합니다. 재무제표상의 가치로 처리되는 모든 매각건들은 그 한계가 실제로 존재한다는 것을 보여줍니다. 왜냐하면 손실을 인정하지 않고, 대차대조표상의 가치가 실제로 현금으로 전환되기 때문입니다. 룸러스의 최근 평가도 그렇고, 켐펜도 거의 같은 수준입니다. 켐니츠의 경우도 재무제표상의 가치대로 처리됩니다. 이러한 상황은 공개적으로 확인할 수 있는 가치 테스트입니다.

요약하자면, 매출은 예정된 일정에 맞춰 진행되고 있습니다. 투자자가 물어봐야 할 질문은 DEMIRE가 어떤 매출을 하느냐가 아니라, 각 매출로 얼마를 얻을 수 있는지입니다. 만약 매각이 계속해서 성공적으로 이루어진다면, 채권의 가치는 감소하고, 더 적은 레버리지를 가진 포트폴리오로 재융자될 것입니다. 그 결과 주주들에게 남는 것은 약간의 이익입니다. 하지만 가격이 하락하면, 손실은 먼저 주식에 영향을 미칩니다. 2027년 만기까지의 각 거래의 가격과 기록된 가치를 비교해보세요. 이러한 비교를 반복함으로써, 주식이 작은 이익을 가져올지, 아니면 손실이 발생할지 결정될 것입니다. 이는 결코 성장스토리가 아닙니다. 이는 하나씩 부동산을 매각하며 해결되는 문제일 뿐입니다.