크레스트 니콜슨: 주택 건설업자의 과거와 현재가 그의 미래를 소모할 때

크레스트 니콜슨은 2015년부터 2021년까지 아파트 건물을 건설할 때, 화재 안전 기준을 충족하지 못하는 재료를 사용했습니다. 현재 해결을 위해 필요한 비용은 회사에 따라 다르지만, 어느 정도의 금액이 듭니다.2억 4,500만 파운드와 2억 5,500만 파운드– 전체 시장 가치와 거의 동일합니다.

과거에 대한 그 빚은 최악의 순간에 발생했다.9월 3일, 크레스트 니콜슨은 연간 영업 손실이 약 1천만 파운드에 달할 것이라고 경고했습니다. 이는 그가 이전에 예상했던 500만~1천만 파운드의 이익보다 훨씬 더 큰 손실이 될 것입니다.주가는 이미 그 정도였습니다.64펜스로, 52주 최고치인 176펜스에서 하락했습니다.이 주식의 시장 가치는 1억 6천8백만 파운드로, 이는 해당 회사가 이미 지불해야 하는 화재 복구 비용과 거의 같은 수준입니다.

이것은 부동산 시장이 악화된 상황에서 고생하는 건설업체에 관한 이야기가 아닙니다. 영국 전체 부동산 시장도 압박을 받고 있습니다. 금리도 높아졌습니다.3.75%구매자들의 수요가 줄어들고 있으며, 업계에서 가장 큰 기업인 페르시몬도 구매 요청이 줄었다고 보고했습니다. 하지만 페르시몬은…첫 반기 동안 1억 7천만 파운드의 세전 이익이 발생했습니다., 함께토지 자산의 61%가 총 마진이 27% 이상인 경우그 부문의 스트레스는 실제로 존재합니다. 크레스트 니콜슨의 스트레스는 구조적인 것입니다.

그 회사에는 같은 현금을 사용하는 두 명의 정당한 청구인이 있지만, 그들을 모두 만족시킬 수 있는 충분한 자금이 없습니다.

닫지 않으려는 화재 관련 법안

연소성 물질의 공급은 하나의 청구로서 제공되지 않았습니다. 여러 차례에 걸쳐 추가된 것이었으며, 이러한 추가가 결국 회사의 재무제표를 더욱 취약하게 만들었습니다. 2024 회계년도에 크레스트 니콜슨은…291채의 아파트 건물에 대한 복구 작업으로 1억3,170만 파운드가 든다.H1 2026에서는 또 490만 파운드의 예비금이 추가되었습니다. 또한, 일부 금액이 회수되기도 했습니다.제3자로부터 3,500만 파운드 이상의 수익을 얻었습니다.– 하지만 그 비용은 총 예상 비용의 15%도 되지 않습니다.

복구 작업이 현재 진행 중입니다.완공 후 4년이 지나면, 2029 회계연도까지 계속됩니다.매년 회사는 계약업체들에게 돈을 지급하기 위해 운영 수익에서 자금을 끌어야 하며, 동시에 부채를 관리하고 판매하며 서비스하는 작업도 해야 합니다. 주택 시장이 수익성이 없어지면 화재 문제도 더 이상 비용이 들지 않습니다. 사실, 그때는 오히려 화재 문제가 더욱 심해졌습니다. 왜냐하면 운영 수익이 줄어들어서 그 비용을 감당할 수 없었기 때문입니다.

과거의 성과를 흡수할 수 없는 주택 사업

주택 건설업자의 경영 방식은 간단합니다. 땅을 구입한 뒤 주택을 지어서, 총 비용보다 더 많은 가격에 판매하는 것입니다. 그 차액으로 모든 비용을 충당합니다. 즉, 운영비, 부채 상환 비용, 배당금 등을 충당하고, 크레스트 니콜슨의 경우에는 10년 전에 지어진 건물들을 개선하는 비용도 이 차액으로 충당됩니다.

H1 2026에서 크레스트 니콜슨의 조정된 총이익률은 급격히 하락했습니다.7%, 그들이 보고한 14.2%의 절반에 해당합니다.같은 기간에, 1년 전과 비교해서 수입이 감소했습니다.20.8%가 1억7,976만 파운드에 해당합니다.완성된 주택 수는 739채에서 584채로 감소했습니다. 시장에서 매물이 팔린 비율, 즉 한 방문당 몇 채의 주택을 판매하는지에 대해서는…경고가 나오기 전의 6주 동안 0.35으로, 이는 전체 기간 중 상반기에 0.48이었고, 전년도에는 0.55였던 것보다 낮은 수치입니다..

이 회사는 갇힌 상태에 있는 회사처럼 비용을 절감했습니다. 부서를 폐지하고 약 50개의 직업을 없애며, 건설 활동도 줄였고, 새로운 사업장도 시작하지 않았습니다. 경영진은 이를 “프로젝트 에레베트”라고 불렀습니다. 즉, 이익률을 높이기 위한 중간급 가격대의 주택 개발에 집중하는 방식입니다. 하지만 시장이 현재의 가격을 받아들이지 않는다면, 더 높은 이익률을 얻는 것은 불가능합니다. 현금을 창출하기 위해 할인 판매를 하는 것도 마찬가지입니다. 경영진도 그 사실을 인정했습니다.

9월의 경고가 도착했을 때, H1의 조정된 운영 손실은 이미…110만 9천 파운드기존 아파트 공급 계획과 관련된 H2의 H2 매출은 제로 마진으로 이루어질 것입니다. 왜냐하면 손실은 1분기에 이미 인식되었기 때문입니다. 연말에는 1분기 동안 발생한 손실을 회복할 수 없습니다.

협약 시계

크레스트 니콜슨의 이야기에서 가장 구체적인 기한은 분기별 결산일이나 수익일이 아닙니다. 그 기한은 9월 30일입니다.

회사의 대출자들은 회사가 지켜야 하는 이자 지급 의무와 관련된 조건들을 면제해 주고 있습니다.2억 5천만 파운드 규모의 반복적 신용 지원 제도이러한 면제 조치는 2026년 9월 30일까지 유효합니다. 크레스트의 모든 시설들은 현재 부채로 분류됩니다. 왜냐하면 관련 약정들이 아직 협상 중이기 때문입니다. 회사는 이에 대해 투명하게 대응했습니다. 과거에는 약정들이 완화되지 않을 경우 재무적 위험이 발생할 수 있다고 밝힌 바 있습니다.

H1 말기의 순부채는1억4,180만 파운드로, 전년도의 7,150만 파운드보다 약 두 배나 많습니다.토지 채권자들을 포함하면, 그 금액은 2억 9,970만 파운드에 달했습니다. 9월의 경고로 인해 연말 순부채 예상치가 조정되었습니다.70백만~90백만 파운드로, 이전 예상치인 1천만~1천200만 파운드보다 낮습니다.화재 복원 보상금과 2분기에 약 5천만 파운드가 될 것으로 예상되는 계약된 토지 매각의 도움으로, 하지만 그 7천만~9천만 파운드는 여전히 그보다 훨씬 적습니다.2025 회계년도 말에 회사가 보유한 자산은 3,820만 파운드였습니다.아직 이익이 있었고, 배당금도 있었으며, 약속된 수익도 있었습니다.

이 회사는2027년 10월까지 운영을 유지하기에 충분한 자원“관리자들이 그렇다고 말하지만, 회사의 현황을 평가하는 것 자체가 한 가지 인정하는 것이다. 미래가 보장된다는 것은, 차입자들이 계속 협력한다는 조건 하에서만 가능하다.”

지혜로운 사람들이 도망친 곳

영국의 대형 주택 건설업체들과의 비교는 단순한 장식적인 것에 불과하지 않습니다. 이를 통해 크레스트 니콜슨의 위치가 순전히 주기적일 뿐만 아니라, 더 복잡한 구조를 가지고 있다는 것을 알 수 있습니다.

persimmon은 크레스트 니콜슨의 시장 자본가치의 약 10배에 달하는 규모이며, 대부분의 부지에서 27% 이상의 수익률을 얻고 있습니다. 테일러 윔피의 경우도 마찬가지입니다.77,000개의 토지가 있는 은행이러한 회사들은 몇 년 전에 저렴한 가격에 토지를 구입했으며, 2022-2023년의 금리 변동을 견딜 수 있도록 재무제표를 조정했습니다. 그렇게 함으로써 과거의 부채로 인한 추가적인 부담을 피할 수 있었습니다.

크레스트 니콜슨의 문제는 덧셈적이지 델타적이지 않다. 주택 시장의 침체는 어떤 건설업자에게나 해당된다. 하지만 화재 복구 작업은 크레스트 니콜슨에게 더 큰 타격을 준다. 또한 계약 관련 협상으로 인해 두 가지 문제의 시기는 제3자들, 즉 대출기관들이 통제할 수 있게 된다. 이제 그들은 회사가 계속 운영될 수 있도록 허용하는 권한을 가지고 있다.

화재 관련 의무와 주택담보대출 관련 의무를 동시에 충족할 수 없는 건설업자는 사업상 가장 취약한 상황에 처해 있습니다. 즉, 계속해서 사업을 진행할 수 있는 허가를 받아야 하는 상황입니다.

청구서

크레스트 니콜슨의 사례는 놀라운 것이 아닙니다. 이 회사는 2025년 2월에도 조정된 수익을 내고 있었는데, 당시에도 생존 위험이 있다고 경고했습니다.2026년 4월에 발생한 이익 경고로 인해 주가는 하루 만에 34% 하락했습니다., 그리고도이체 뱅크는 목표 가격을 65% 하향 조정했습니다.2026년 7월에 발표된 H1 2026의 중간 결산 결과에 따르면, 조정된 운영 손실은 1190만 파운드였으며, 배당금도 지급되지 않았습니다. 9월 3일에 발표된 경고는 투자자들이 여전히 열려 있다고 생각했던 문을 닫는 것이었습니다.

크레스트 니콜슨의 현금에 대한 두 명의 청구자들, 즉 과거의 재산과 미래의 건설 작업으로 인한 수익은 항상 서로 양립할 수 없었습니다. 회사는 가능한 한 오랫동안 두 가지 선택지를 유지하기로 결정했습니다. 주택 시장의 침체로 인해 그러한 조건이 지속될 수 있는 이유가 사라졌습니다. 이제 남은 것은 대출자들의 인내심뿐입니다.

크레스트 니콜슨에 대해 전혀 들어본 적이 없는 미국 투자자에게는, 64펜스에 거래되는 이 주식과 1억 6,800만 파운드의 시장 가치로 보면 그 가치가 작아서 기회가 될 수도 있고, 너무 크면 경고신호가 될 수도 있습니다. 증거들은 후자의 경우일 가능성이 높습니다. 시장 가치가 유산적 부채와 비슷한 수준이며, 이익률이 반으로 줄었고, 매출도 감소하고 있으며, 배당금도 중단된 회사는 결코 성공적인 회사라고 할 수 없습니다. 그것은 과거와 현재가 미래를 파괴한 회사입니다.

9월 30일이라는 약정 기한이 다음 중요한 시험대입니다. 크레스트 니콜슨이 수정된 조건들을 받아들이는지, 그 조건들이 어떻게 책정되는지, 그리고 회사가 더 많은 토지를 매각하지 않고도 긍정적인 운영 현금 흐름을 만들어낼 수 있는지가 중요합니다. 이로 인해 10월 이후에 회사가 회복될 수 있는지, 아니면 재무제표가 계속 악화되어 결국 무너질 수 있는지가 결정됩니다.