사무실이 부족한 그 코너: 록포인트와 홀랜드가 산호세에서 만들고 있는 것들

2019년에 웨스트 샌호세에 위치한 4.7에이커 크기의 부지에 대한 계획이 있었습니다.882,000제곱피트 크기의 사무실 및 운동용 건물입니다.: 소매업체 위에 위치한 12층짜리 사무용 타워그 외에도 거대한 ‘라이프타임 피트니스 리조트’도 있죠. 한 구석에 이렇게 많은 건물들이 있는 것은 이상한 일입니다. 그 후 몇 년 동안 오피스 시장은 2020년 이후로 해왔던 대로 행동했고, 그 계획은 조용히 중단되었습니다.

7년 후, 같은 구역인 스티븐스 크리크 대로와 사라토가 애비뉴가 승인되었습니다.2개의 8층 건물에 위치한 575채의 아파트또한, 두 개의 민간 회사가 이 프로젝트를 개발하기 위해 합작법인을 설립했다. 바스토ンの 민간 자본 투자 회사인 록포인트는 연금 기금과 기부금으로 자금을 조달하며, 워싱턴주 밴쿠버에 위치한 개발회사인 홀랜드 파트너 그룹은 이 프로젝트를 건설하고 운영할 예정이다. 실제로는 아무런 변화도 없었다. 단지, 그 땅이 무엇을 위한 것인지에 대한 법적 정의만 변했을 뿐이다. 그것이 바로 전체 이야기이다.

주거 개발의 기본 원칙은, 땅의 가치는 그 땅이 받을 수 있는 가치에 따라 결정된다는 것입니다. 사무실 건물을 짓기 위한 부지라면, 사무실 임대료가 고층 건물 건설 비용을 충당할 수 있을 것이라는 기대입니다. 반면, 주택 건설을 위한 부지라면 아파트 임대료가 높을 것이라는 기대입니다. 전국적으로 사무실 시장이 붕괴되자, 첫 번째 기대는 실현되지 않았습니다. 상업용 토지는 잘못된 분류로 인해 유동적인 자산이 되었고, 미국에서 가장 주택이 부족한 지역에서는 주택이 더 높은 가치를 가지게 되었습니다. 그래서 구매자가 그 부지를 다른 용도로 사용하기로 했습니다. 홀랜드는 2년 전에 Cypress Equities로부터 그 부지를 구입하는 데 동의했으며, 사무실과 피트니스 센터를 건설하려던 계획이 실패로 돌아간 회사였습니다. 그는 아파트를 건설하자고 제안했습니다. 처음에는 524개의 아파트가 될 예정이었고, 도시가 승인하면 540개가 될 것이며, 이번 7월에 최종적으로 575개가 될 예정입니다. 또한 13,600 평방피트의 상업 공간과 29개의 아파트가 매우 저소득 가구를 위해 마련될 예정입니다.

그 마지막 승인이야말로 진정한 가치가 있는 것입니다. 왜 그런지 이해하는 것이 중요합니다. 왜냐하면 이는 기관들이 충분히 얻을 수 없는 부분이기 때문입니다. 산호세는 새로운 “간소화된 장관 규정”에 따라 이 프로젝트에 대한 승인을 내렸습니다.도시에서 그를 받은 첫 번째 프로젝트입니다.“부처급”이라는 것은, 논의가 아니라 체크리스트에 따라 승인이 이루어진다는 의미입니다. 즉, 해당 계획이 공지된 기준을 충족한다면 그대로 승인됩니다.공개 청문회도 없고, 자의적인 환경 검토도 없습니다.도시 평의회와 관련된 드라마는 없다. 홀랜드의 프로젝트는 8개월 만에 완료되었는데, 이는 산호세에서 일반적인 대규모 주택 프로젝트가 걸리는 시간의 절반 정도에 불과하다. 캘리포니아에서는 이러한 형태의 개발을 “by-right” 개발이라고 부른다. 즉, 역사적으로 베이 에어리어의 주택 프로젝트들이 실패하는 원인이 되는 리스크는 대부분 해결된다.

그것은 누가 건물을 지불하는지에 따라 중요합니다. 록포인트와 같은 사모펀드 회사는 시의회 회의의 결과에 돈을 걸고 싶어하지 않습니다. 그들은 임대료와 건설 비용에 돈을 걸고 싶어합니다. 그런데 이러한 값은 적어도 모델링할 수 있습니다. 록포인트는 이미 자금을 조달했습니다.자금에 걸쳐 약 300억 달러의 자산이 있습니다.그 역사와 관련하여, 최근에 설립된 주요 펀드는 27억 달러로 마감되었습니다. 그의 펀드와 공동 투자 기관들은 총 800억 달러에 달하는 자산을 보유하고 있습니다. 이게 바로 그 돈입니다. 홀랜드는 후원자입니다. 완전히 통합된 개발업체죠.20년에 걸쳐 55,000개 이상의 제품이 제조되거나 구입 또는 개발되었습니다.그 회사는 자체 건설 및 부동산 관리 사업을 운영합니다. 이러한 계약의 일반적인 구조에 따르면, 자본 투자자는 대부분의 지분을 제공하며 먼저 보상을 받습니다. 그 후에야 이익이 분배됩니다. 스폰서 회사는 필요한 부지와 기술을 제공하고, 개발 수수료를 받으며 남은 이익의 일부를 얻습니다. 아파트를 건설하는 회사(Holland)는 부지와 승인을 확보했습니다. 자본을 제공하는 회사(Rockpoint)는 승인이 가치가 있다는 위험을 감수합니다.

소매 투자자의 정직한 결론은 이렇습니다: 이 거래를 구입할 수 없습니다. 이는 기관형 펀드와 개발업체 간의 비공개 계약이며, 얻을 수 있는 이익(만약 있다면)은 당신이 알 수 없는 방식으로 분배됩니다. 우리에게는 이는 하나의 신호이며, 그 신호는 상당히 크다고 할 수 있습니다. 록포인트는 2026년 내내 이러한 유형의 거래를 계속해왔습니다.조지타운에서 사무실을 주거용 건물로 전환하는 프로젝트LCOR와 함께…저지시티에 위치한 69층, 748개 유닛의 아파트 타워우르비와 함께입니다. 이는 이번 세기에 나타난 사업적 모델입니다. 즉, 상업 시장에서 버려진 토지나 건물들을 취하여 주거용으로 사용하고, 캘리포니아 주의 주택법에 따라 그에 대한 권리를 부여하는 것입니다.

신중해야 할 부분은 임대료입니다. 575채의 세대가 있는 건물을 건설하는 데는 몇 년이 걸리며, 수익은 건물이 개장했을 때 받는 임대료에 달려 있습니다. 현재 이 시장에서의 실제 상황을 보면, 이러한 주장에 동의하기 어렵습니다. 6월에는 홀란드 자체의 계열사가…미드타운의 메리디안에 1억 5,300만 달러를 지불했다.서산호세에서 몇 마일 떨어진 곳에 위치한 218유닛 규모의 건물입니다. 이는 2018년에 REIT Essex Property Trust가 같은 건물을 구입할 때 지불한 금액보다 약 1.2% 더 많은 금액입니다. 8년 동안 전반적으로 가격이 변동이 없었으며, 유닛당 약 483,000달러였습니다. 트레이드 커버리지는 “사우스 베이 지역의 임대주택 시장이 안정된 상태”라고 평가했습니다. 반면, 마커스 앤 밀리채프 연구소에 따르면, 산호세는 올해 미국 주요 시장 중 임대료 상승률이 가장 높을 것으로 예상됩니다. 4.4%의 증가율을 보일 것입니다. 스티븐스 크릭 프로젝트는 건설 대출이 지급될 때까지 시장이 예상대로 움직일지 여부를 보여주는 시도입니다. 하지만 최근의 실제 상황은 불확실하며, 새로운 공급물량(이 프로젝트뿐만 아니라 길 건너에 있는 59유닛 규모의 저렴한 주택도 포함됨)이 임대료 상승에 방해가 되고 있다는 증거가 있습니다.

그러니까 헤드라인을 올바르게 읽어야 합니다. “공동 벤처를 통해 개발하기로 함”이라는 문구는 발전이 이루어지고 있다는 뜻처럼 들립니다. 하지만 실제로는 두 개의 민간 기업이 공공이 가격을 책정하거나 감독할 수 없는 위험을 어떻게 분담할지 합의하는 것에 불과합니다. 이십 년 동안의 전략은 바로 이러한 상황에서 드러납니다. 어느 도시에서는 한 가지 자산을 간단히 승인된 자산으로 전환했고, 기관 자본도 그 뒤에 들어왔습니다. 돈이 제대로 작동할지는 몇 년 후 스티븐스 크리크와 사라토가가 만나는 지점에서 결정될 것입니다. 임대료가 정상적으로 발생하는지 여부가 그 결정 요인입니다. 2018년부터 그곳에서는 거의 같은 상황이 계속되고 있습니다. 승인이야말로 그 거래였고, 건물이란 것은 그 돈이 어떤 반응을 받을지 기다리는 방식일 뿐입니다.