코인베이스, 부동산, 그리고 아직까지 아무도 만들지 못한 시스템들…

부동산을 주식처럼 거래하는 아이디어는, 처음에는 마치 훌륭한 제품처럼 들리지만, 실제로는 법적인 문제들이 많다는 것을 알게 되면 그런 것처럼 보이지 않습니다.

코인베이스는 오랫동안 자신을 단순한 암호화폐 거래소로만 보지 않으려 한다고 밝혀왔습니다. CEO인 브라이언 아멘털은 그 점을 강조했습니다.토큰화된 주식들을 활용하여, 24시간 내내 소비자들이 거래할 수 있도록 하는 방법입니다.그리고 회사 자체의 연구팀도 그에 대해 조사를 진행해왔습니다.2025년 동안 토큰화된 상품들의 총 자산 가치는 세 배로 증가했습니다.더 넓은 의미의 실제 자산 범주는 점점 커지고 있습니다.2026년 초까지 240억 달러 이상을 달성할 예정입니다.그렇다면, 다음으로 무엇이 있을지 궁금할 수 있습니다. 부동산은 가장 불안정하고 규제도 심하며, 분할된 형태로 거래되는 자산입니다. 따라서 부동산은 예측 가능한 대답일 것입니다.

하지만 제품의 특징에 대해 이야기하기 전에, 이런 대화에서 종종 혼동되는 두 가지 요소를 분리하는 것이 도움이 됩니다. 규제된 거래소에 이미 존재하는 주식을 토큰화하는 것은 기록 관리를 위한 업그레이드입니다. 즉, 기존의 증권을 다른 장부로 옮기는 것입니다. 반면, 부동산을 토큰화하는 것은 새로운 자산을 만들어내는 과정과 더 유사합니다. 어떤 시장에서도 거래되지 않는 자산을 토큰화하려면, 법적 규제, 거래 플랫폼, 보관 체계, 그리고 결제 절차 등을 모두 해결해야 합니다.

제 생각에 이러한 구분은 중요한 의미를 가집니다. 왜냐하면 이 구분을 통해, 코인베이스와 부동산과 관련된 기사들이 새로운 기능에 관한 내용이라기보다는, 어느 기관이 물리적 자산과 디지털 소유권 사이에 위치할 것인지에 관한 내용이라는 것을 알 수 있기 때문입니다.

규제 장벽에 대해 설명해 드립니다.

SEC는 자신의 입장에 대해 매우 직접적으로 표현해왔습니다. 2026년 1월에 발표된 SEC의 성명에서는 두 가지 중요한 점을 강조했습니다. 첫째,토큰화 과정은 증권을 증권법의 적용 범위 밖으로 옮기지 않습니다.둘째로,제3자 층을 추가하는 구조들은… 종종 별도의 증권을 만들어냅니다.그들은 자신들만의 등록 절차를 필요로 합니다.

그 후, 2026년 4월에 SEC는 해당 내용을 다시 확인하는 성명을 발표했습니다.하우이 테스트… 암호화 자산에 적용하기 위해대법원이 어떤 문서가 투자계약인지 판단하는 데 있어서의 기준입니다.블록체인을 통한 전송 방식은 증권을 이전하는 데 필요한 법적 규정을 준수하지 않습니다.이 기관은 회사들이 법적 및 실질적인 문제에 직면할 위험이 있다고 경고했습니다.

특히 부동산과 관련해서는 ‘하우이 테스트’가 중요한 기준이 됩니다. 만약 당신이 특정 부동산의 일부를 나타내는 토큰을 판매하고, 투자자들이 다른 사람들의 노력을 통해 수익을 얻기를 기대한다면 – 예를 들어, 스폰서가 관리하는 임대 수입이나 개발로 인한 가치 상승 등 – 그 경우 그 것은 거의 확실히 증권에 해당합니다. 그리고 증권은, 그 것이 토큰화된 형태든 아니든, 등록, 적절한 거래 플랫폼, 그리고 체인상에서의 결제를 위한 표준들이 필요합니다.

유일하게 허가된 경로는 나스닥을 통과하는 길입니다.

지금까지 SEC가 승인한 길은 정확히 하나뿐이며, 그 길은 코인베이스를 통과하지 않습니다. 2025년 12월에…SEC의 트레이딩 및 시장 부서는 디포리스토어 트러스트 회사에 3년간의 토큰화 프로그램을 시행할 수 있도록 허가를 내렸습니다.그리고 2026년 3월, SEC는 중요한 해석을 내려서 나스닥의 토큰화된 증권 거래 플랫폼이 사용될 수 있도록 허가했습니다.

이는, 토큰화된 증권에 대한 규제적 안전 영역이, 적어도 현재로서는, 기존의 중개업체와 결제 시스템과 밀접하게 연결되어 있다는 것을 의미합니다. 나스닥은 이미 DTC 프레임워크 내에서 운영되고 있기 때문에 이러한 조치를 시행할 수 있습니다. 반면, 코인베이스는 그렇지 않습니다. 그리고 이러한 구조적인 차이는, 제품 로드맵보다 훨씬 더 중요한 요소입니다.

누가 중간 단계에 도달할 수 있을까?

이곳에 진짜 문제가 숨어 있습니다. 만약 부동산이 블록체인상에서 거래될 수 있다면, 그렇다면 누가 그 거래를 통제할까요? 토큰을 등록하는 거래소인가요? 법적 소유권을 보유한 기관인가요? 누가 거래할 수 있는지 확인하는 중개인인가요? 아니면 규제 기관인가요?

미국에서는 “이미 존재하는 기관들”이 대부분을 차지합니다. SEC의 토큰화 관련 지침도 점진적인 방식으로 이루어지고 있으며, 거래소에 대한 규제도 엄격하게 적용되고 있습니다. 유럽은 MiCA를 통해 자신만의 신중한 규제 체계를 구축하고 있으며, 전반적으로 CBDC 관련 실험도 진행되고 있습니다. 여기서 중요한 것은 새로운 거래 시스템을 구축하는 것보다는 상호 운용성의 확보입니다. 한편, 두바이와 같은 선진 지역에서는 스타트업들이 이러한 기술을 활용하고 있습니다.프리프코… 이미 토큰화된 빌라들을 판매했습니다.하지만, 그러한 시장들은 여전히 분열된 상태이며, 미국 투자자들이 접근할 수 없는 곳입니다.

따라서 코인베이스의 야망은 유권자들의 반대에 부딪힙니다. 은행, 거래소, 결제기관들은 토큰화에 대해 무관심할 수 없습니다. 만약 거래가 자체 시스템 내에서 이루어진다면, 그들은 중개 수수료를 잃게 됩니다. 또한, 토큰화가 그들의 통제 하에 남아 있다면, 그들은 그 수수료를 계속 유지할 수 있으며, 표준도 자신들이 결정할 수 있습니다. 현재의 규제 상황은 후자의 경우를 선호합니다.

무엇이 변할까요?

저는 코인베이스가 내일 부동산 거래 서비스를 출시할지 여부보다는, 그런 서비스가 대규모로 제공되기 위해서는 어떤 변화가 필요한지에 더 관심이 있습니다. 몇 가지 가능성은 다음과 같습니다:

• SEC는 토큰화된 증권을 등록할 수 있는 길을 나스닥-DTC 파일럿 프로젝트를 넘어 확대했습니다. 이는 단순한 정책 변경이 아니라, 구조적인 변화입니다.
• 부동산 토큰화는 직접적인 부동산 소유보다는 REIT(부동산 투자 신탁)을 통해 이루어집니다. REIT는 이미 등록된 증권이며, 거래소에서 거래됩니다. 따라서 토큰화 과정도 더 간단할 것입니다. 이는 새로운 자산 클래스를 만드는 것보다, 주식과 같은 형태로 부동산을 표현하는 것이 더 효율적입니다. 제 생각에 이것이 가장 유력한 방향입니다. 비록 그렇다고 해서 큰 주목을 받지는 않겠지만요.
• 관할권에 따른 아비트로그는 항상 그렇듯이, 미국 외 지역에서 토큰화된 부동산을 출시하고, 덜 규제된 채널을 통해 미국의 자본을 유치하는 역할을 합니다. 하지만 그건 코인베이스와 같은 성공적인 사례가 될 수 없습니다. 그건 단순한 ‘그림자 은행’과 같은 상황일 뿐이며, 그에 따른 위험도 함께 존재합니다.

전달 메커니즘

제가 이해하는 바로는, 코인베이스가 부동산에 관심을 갖는 것은 사실입니다. 하지만 그들이 제공하는 서비스는 그렇지 않습니다. 코인베이스는 암호화폐 자산을 위한 훌륭한 플랫폼을 구축했지만, 부동산의 경우는 그렇지 않습니다. 부동산의 법적 소유권, 전송 방식, 세금 처리 방법, 그리고 투자자 보호 체계 등은 모두 법률과 등기부에 의해 규정되는데, 이러한 규정들은 토큰 거래를 위해 변경된 적이 없습니다.

따라서 더 흥미로운 질문은, 코인베이스가 결국 토큰화된 자산을 제공할 수 있을지 여부가 아닙니다. 중요한 것은, 미국의 금융 시스템이 암호화폐 기반 거래소가 토큰화된 실물 증권을 취급할 수 있는 허용된 플랫폼이 될 수 있도록 허용할지, 아니면 그 역할이 여전히 나스닥, DTCC, 그리고 수십 년 동안 코인베이스가 극복해야 할 장애물들을 만들어온 중개업체들이 유지될지 여부입니다.

만약 그 답이 후자라면, 그러한 토큰화 방식은 실제로 혼란을 야기하는 것이 아니라, 단순히 기존 시스템으로의 전환에 불과합니다. 반대로, 만약 그 답이 전자라면, SEC가 분명하게 그렇다고 밝혀야 합니다. 그때까지는, 부동산을 주식처럼 거래하는 것에 대한 추측들도 결국은 추측에 불과할 뿐입니다. 왜냐하면, 그 아래에 있는 규제 체계는 변하지 않았기 때문입니다.