세르베루스는 대출업체를 만들어 그 회사를 부동산으로 판매했다.

세르베루스는 고장 난 제품들을 구입하여 부품으로 판매하는 회사입니다. 위키피디아에 기재된 그들의 역사상에는 재정 위기 당시의 부실 채무, 크라이슬러, GMAC와 같은 회사들이 있으며, 또한 문제가 많은 병원들도 있었습니다. 그래서 화요일에 그들은 5년에 걸쳐 처음부터 만들어진, 별로 흥미롭지 않은 매장을 팔겠다고 발표한 것은 조금 이상한 일입니다. 이 회사는 대부분의 사람들이 전혀 들어본 적이 없는 회사이며, 어떤 흥미로운 요소도 없습니다.16억 달러.

그 상점의 이름은 테네트 에쿼티입니다. 이는 미국의 네트리스 부동산 사업체입니다. 구매자는 CBRE 인베스트먼트 매니지먼트인데, 이 회사는 대형 상업 중개업체입니다. 이러한 조합은 파산 직전에 있던 회사가 안정적인 수익을 가진 부동산 관리 회사에 자산을 넘기는 상황입니다. 테네트가 실제로 무엇인지 알게 되면 그 의미가 명확해집니다. 테네트는 결코 부동산 회사가 아니었습니다. 그저 부동산을 운영하는 회사로 위장한 대출업체일 뿐입니다.

이것이 바로 비밀인데, 그것이 바로 전체 자산 클래스입니다. 트리플 넷 렌탈 방식에서는 임차인이 임대료를 지불합니다.그리고재산세, 보험료, 유지비 등입니다. “집주인”은 지붕을 관리하는 역할을 하지 않습니다. 그는 계속해서 돈을 받고, 이상적인 경우에는 임대차 계약이 만료될 때까지 건물에 대해 다시 신경 쓸 필요가 없습니다. 그래서 이러한 것들은 채권과 같은 형태로 판매됩니다. 하지만 실제로 당신이 보증하는 것은 재산 자체가 아닙니다.

당신이 보증하는 것은, 세입자가 앞으로 10년이나 20년 동안 임대료를 계속 지불할 수 있는 능력입니다. 네트 레지는 부동산을 소유하는 것과 같은 개념입니다. 소유자는 장기적인 신용 보증을 받고 구매한 것이지, 단순히 건물 자체를 소유하는 것이 아닙니다.

그것은 신용 업무를 전문으로 하는 회사의 일입니다. 그래서 세르베루스의 기업신용부가 이 업무를 담당했습니다. 세르베루스와 두 명의 네트리스 전문가들은 2021년에 텐트를 설립했으며, 5년이 지나면서 점차 성장해 나갔습니다.200개 이상의 부동산과 약 1200만 평방피트에 달함39개 주에 걸쳐 65개 이상의 임차인들이 26개 산업 분야에서 운영되고 있습니다. 이는 ‘매각-임대 반환’ 방식의 넷 렌탈 방식입니다. 즉, 운영 회사는 자신이 소유한 창고나 매장을 테넷에게 팔고, 그 매장을 계속 사용하기 위해 장기 임대 계약을 체결합니다. 이로 인해 회사는 자금을 확보하여 성장이나 부채 상환에 사용할 수 있습니다. 테넷은 부동산을 기반으로 한 연금 형태의 수익을 얻으며, 중간 시장 기업의 신용도를 활용할 수 있습니다.

보브 다벤포트는 세르베루스의 글로벌 기업 신용 책임자로서, 이 분류를 한 문장으로 표현했습니다. “네트리스 자산 클래스”라고요.기업 신용과 부동산의 교차점에 위치함“그게 바로 이 거래의 핵심입니다. 세르베루스는 같은 계약서들을 신용 관점에서 살펴보고 대출 기록을 만들었습니다. CBRE는 부동산 관점에서 그 계약서들을 보고 수익원을 확보하려고 합니다. 같은 기계이지만, 두 명의 회계사가 각기 다른 방식으로 해석합니다.”

그래서 가격은 돈이 어디로 흘러가는지보다 그 방향에 대해서는 그다지 중요하지 않은 것입니다. 기관들은 네트-리스 투자를 점점 늘리고 있습니다. 블루오울과 카를라이어가 구매한 것부터 골드만삭스가 4억 1천만 달러에 LCN 캐피털 파트너스를 인수하기로 한 것까지 말입니다. 거래량도 증가하고 있습니다. 네트-리스 투자 규모가 커지고 있습니다.2026년 중반까지 570억 달러에 달할 예상치입니다.14% 상승했으며, 거래 관련 계산은 꽤 안정적입니다. 순임대료 가치는 어느 정도 안정적인 수준에 있습니다.6.9%4.5%인 10년물 국채와 비교했을 때, 이러한 차이는 투자자들에게는 임대차 신용과 임대 기간에 대한 보상으로 해석됩니다. 즉, 폐쇄된 건물에 대한 보상이 아닙니다.

이제, 소매업자 입장에서 볼 때 이 모든 것의 실제 문제는 이렇습니다. 테넷을 구입할 수 없습니다. 그 회사는 단지 한 사기업의 재무제표에서 다른 회사의 재무제표로 옮겨가는 것에 불과합니다. 해결책은 공개적으로 거래되는 REIT 회사들을 통해 그 회사를 소유하는 것입니다. 예를 들어, 넷리스 REIT인 리얼티 인크인스(STORE Capital을 인수한 회사), W.P. 카리, NNN 등이 있습니다. 사기업과 공개주식은 모두 같은 성격을 가집니다. 즉, 단일 임차인에게 임대된 부동산들의 포트폴리오이며, 장기적인 임대료를 받는 형태입니다.

개인적인 거래는 그 동물이 얼마나 가치 있는지, 그리고 사람들이 무엇을 기대하는지를 보여줍니다. 하지만 그것도 실제 위험이 어디에 있는지를 알려줍니다. 그 위험은 벽돌 속에 있지 않고, 세입자 명단에 있습니다. 매튜스가 시장에 대해 쓴 글에서는 이 점을 특별히 경고했습니다.‘합성 신용 리스크’분명히 꽤 좋은 건물이지만, 그 건물은 사업 모델이 약해지고 있는 사업자에게 임대되어 있습니다. 어두운 곳에 위치한 빈 매장은 문제가 되지만, 사업이 어려워지는 상황에 처한 “강력한” 매장은 더욱 문제가 됩니다. 왜냐하면 그 매장의 전체 구조는 임차인의 지불 능력에 의존하기 때문입니다.

그것이 바로 16억 달러라는 금액을 해석하는 방식입니다. 이는 그 산업을 바라보는 방식을 바꿉니다. 현재 누가 그 부동산을 소유하고 있는지에 대해서는 신경 쓰지 마세요. 누가 임대료를 지불하는지, 그들의 신용 상태는 어떠한지, 그리고 임대 계약이 정상적인 속도로 연장되는지 확인해야 합니다. 크베르루스라는 회사가 테넷을 그렇게 만들어서, 부동산 업계가 필요로 하는 순간에 그것을 팔았습니다. 다음에 그 건물을 소유하게 될 사람은 여전히 채권 포트폴리오일 뿐입니다. 그러니 대출자들을 살펴보는 것이 중요합니다, 천장을 보는 것은 아닙니다.