33억 달러의 부채를 가진 건설업자가, 그 돈을 잃을 수 없는 사람들에게 유동성을 팔았다.

시드니의 부동산 개발업자가 33억 달러의 빚을 지고 파산했습니다. 이는 드문 일이 아닙니다. 하지만 이상한 점은, 대략…40개의 민간 신용기금그 돈을 자사의 재무제표가 그저…14억 달러의 자산그리고 이제 그 자금들은 일상적인 호주 투자자들에게 “지금은 돈을 인출할 수 없다”는 메시지를 전하고 있습니다. 즉, 연금 수령자들, 가족 사무실들, 소액 투자자들 모두에게 말입니다.

그것이 바틀라 그룹의 이야기입니다. 파산한 건설업체가 아니라, 대부분의 투자자들이 자신이 어떤 시스템에 연결되어 있는지도 모르는 배관 시스템의 스트레스 테스트에 불과합니다.

합이 안되는 숫자들

바슬라의 주요 기업체인 유니버설 프로파일 그룹은 2025년 6월 30일 기준으로 총 32억 달러의 부채를 가졌다고 밝혔습니다. 그 중 거의 20억 달러는 12개월 이내에 상환해야 하는 단기 부채였습니다. 이 회사는 14.1억 달러 규모의 주거용 건설 프로젝트를 진행 중이었으며, 2억 9,000만 달러 규모의 완공된 but-unsold 주택도 보유하고 있었습니다.

핵심적인 점은, 바슬라가 파산할 위기에 처했다는 것입니다. 실제로는 3.2십억 달러의 부채가 있었고, 자산은 약 1.6십억 달러에 불과했습니다. 이 격차는 서부 시드니에 있는 200개의 건설 현장에서 진행될 약 150억 달러 규모의 개발 프로젝트들, 22,000채의 아파트와 3,500채의 주택으로 메워졌습니다. 하지만 이러한 프로젝트들은 실제 돈이 아닙니다. 그저 대출자들에게 앞으로 어떤 일이 일어날지에 대한 이야기일 뿐입니다.

바슬라는 2026년 8월 25일에 자발적인 관리로 전환되었습니다. 관리자들은 ‘테네오’라는 재무구조조정 회사였습니다.불을 켜는 데만 2천만 달러가 필요했습니다.그들이 할 수 있는 일을 끝내기로 했다. 일부 직원들은 8주 동안 급여를 받지 못했다. 회사의 현금이 너무 적어서 테네오는 자사 본사에서 100만 달러를 빌려 차량 등록 및 연료 비용을 충당했다.

돈이 실제로 어디서 나온 것인가

바로 이 부분에서 메커니즘이 중요한 역할을 합니다. 바틀라는 전통적인 의미에서 은행에서 돈을 빌린 것이 아닙니다. 33억 달러 중 대부분은 호주의 민간 신용업계에서 나온 것입니다. 즉, 은행이 아닌 채권자들이 소매 투자자와 기관 자금으로 돈을 조달한 뒤, 그 돈을 바틀라와 같은 기업들에게 직접 대출해주는 것입니다.

이렇게 생각해보세요. 당신은 개인 신용 펀드에 돈을 넣습니다. 펀드 매니저는 그 펀드가 다양한 자산에 투자된다고 말하며, 부동산으로 보증되어 있고 정기적인 수익도 얻을 수 있다고 합니다. 하지만 실제로는 당신의 돈을 모아서 웨스턴 시드니에서 아파트를 건설하는 개발업체에게 대출하는 것입니다. 펀드는 원하는 때에 돈을 돌려받을 수 있다고 약속합니다. 하지만 그 대출들은 유동성이 낮고 투명하지 않으며 가치를 평가하기 어렵습니다. 하지만 유동성에 대한 약속은 그 제품의 특징입니다.

그건 이론적인 위험이 아닙니다. 그냥 실제로 일어난 일입니다.

약 40개의 사설 신용 기금이 바슬라와 관련된 자산을 보유하고 있었으며, 그 규모는 각각 150만 달러에서 3억4천만 달러에 달했습니다. 가장 큰 대출자들은 다음과 같습니다.PAG, CVS Lane Capital Partners, Centuria Bass, Ray White Capital, 그리고 Wingate싱가포르에 상장된 캐피타랜드 인베스트먼트가 소유하고 있습니다. 라 트로브 재정도 대출 기관 중 한 곳으로 선정되었습니다.약 3,800만 달러의 노출량, 즉 관리 중인 자산의 0.15%에 해당합니다..

유동성 약속이 깨집니다.

CVS Lane은 21억 달러 규모의 자산을 관리하며, 바슬라에게 9번의 대출을 제공했습니다.8월 27일에 두 개의 펀드에서 대출금이 중단되었습니다. 투자자들은 자신의 돈을 인출할 수 없었습니다. 센투리아 바스도 두 개의 신용펀드에서 같은 상황이 발생했으며, 그들은…게이트는 2개월에서 6개월까지 지속될 수 있습니다.MA Financial은 바틀라와의 거래가 전혀 없었음에도 불구하고, 월별 환급 한도를 1%로 설정했습니다. 이는 업계의 상황 변화에 대비한 “예방적” 조치라고 말했습니다.

전염 속도는 매우 빠르었습니다. 바틀라와 관련된 투자가 전혀 없는 펀드에서는 투자자들이 이웃 펀드의 상황에 대해 불안해하여 출금을 제한했습니다.

사설 대출의 공식적인 정의는, 은행이 관심을 두지 않는 기업들을 위한 유연하고 맞춤형 금융 서비스입니다. 실제로 호주에서 소매 투자자들에게 판매되는 가장 일반적인 상품은 다음과 같은 형태입니다. 펀드 매니저가 정기적인 수익을 제공하고 분기별로 자금을 인출할 수 있는 기회를 제공하며, 그 자금을 몇몇 개발업체에게 프로젝트별 건설 대출로 사용합니다. “다각화”란, 한 펀드가 40명의 차입자를 지원하는 것이 아니라, 여러 펀드가 각각 한 명의 차입자를 지원하는 것을 의미합니다.

투자자: 우리가 다양한 수익원을 가진 유동적인 투자 상품을 구입했다고 생각했어요. 펀드 매니저: 그렇죠. 하지만 계약상으로는 여러분의 돈이 쇼필즈에 있는 건설업체에게 대출된 것이며, 그 회사는 우리가 대출한 다른 4개의 회사도 운영하고 있습니다.

오프-밸런스시트 아키텍처

바슬라의 기업 구조는 단일 재무제표에서 나타나는 것보다 문제가 더 심각했습니다. 모회사인 유니버설 프로파일 그룹은 32억 달러의 부채를 가지고 있었습니다. 하지만 그 그룹의 전체 프로젝트 계획도…26,000채의 주택이 개발 중입니다.이는 각각의 프로젝트 회사들로 분할되어 운영되었으며, 그 중 많은 회사들은 자체적인 개인 신용을 이용해 자금을 조달했습니다. 이는 부동산 개발에서는 일반적인 현상입니다. 각 프로젝트 회사는 자신이 소유한 토지와 진행 상황을 바탕으로 대출을 받습니다. 하지만 그렇다고 해서 바슬라에 대한 전체 위험이 단일 재무제표로만 표현될 수 있는 수준보다 더 크다는 의미도 됩니다.

관리자 테네오는 추정했다.채권자들에게 33억 달러의 총 부채가 있으며, 예금금은 포함되지 않습니다.새 집이 완성될 것으로 예상하여 미리 아파트를 구입한 수천 명의 주택 구매자들이 지불한 금액입니다.

약 1,000명의 구매자들이 계획되지 않은 주택 구매를 위해 예금을 넣었습니다. 중요한 점은, 바슬라와의 계약에 따라 개발업체는 그 예금을 사용할 수 있다는 것입니다. 건설 과정에서 안전하게 보관되어야 할 예금들은 수익으로 처리됩니다. 따라서 구매자들은 실질적으로 보증이 없는 채권자가 되는 것입니다. 이로 인해 33억 달러의 부채가 생깁니다.

실제로 다음에 무슨 일이 일어나는가요?

청산이란 질서 있게 자산을 처분하는 것을 의미합니다. 보증된 채권자들—특정 부지에 대한 담보가 있는 개인 대출 기관들—은 남은 자산을 우선적으로 받습니다. 무담보 채권자들, 공급업체들, 하도급업체들, 그리고 아파트 구매자들은 그 뒤를 잇습니다.

PAG라는 대출기관은 이미 펨울와이에 있는 312가구의 건물을 독점적으로 소유하고 있으며, 공사를 계속 진행하기 위해 직접 계약업체에게 돈을 지급하겠다고 약속했습니다. 이는 관대함이 아니라, 주택담보대출을 받고 자산의 가치를 극대화하고자 할 때 취하는 합리적인 조치입니다. 반쯤 완성된 아파트 건물은 완성된 아파트보다 가치가 낮습니다. 하지만 PAG의 노력은 단 하나의 프로젝트에만 해당되며, 바틀라 프로젝트에 포함된 200개 이상의 프로젝트에는 적용되지 않습니다.

호주 규제 기관인 ASIC은 이를첫 번째 “민간 신용에 대한 실제 시험”그건 너무 과소평가된 것입니다. 바슬라 붕괴로 알 수 있는 것은, 한 개발업자가 너무 많은 돈을 빌렸다는 것이 아닙니다. 그건 옛날의 이야기입니다. 실제로는, 민간 신용 산업이 유동성이 부족한 자산 위에 유동성 약속을 만들어내고, 대출 관련 정보를 제대로 읽지 않는 소매 투자자들에게 그 상품을 판매했으며, 40개의 펀드가 동시에 왜 돈이 나오지 못하는지 설명하려고 하는 상황을 고려하지 않았다는 것입니다.

사적 신용 시장의 호황은 은행들이 축소하는 상황에 대한 금융계의 대응책이었습니다. 하지만 이는 유동성 불균형이 숨겨져 있는 한만큼 효과가 있습니다. 바슬라는 그 문제를 해결해냈습니다.