리노베이션 임대주택의 수익률이 정지된 주택의 경우 8%에 도달함. 이는 공공 부동산 소유자들의 수익률인 4%보다 높은 수치입니다.

임대용으로 건설된 자산의 수익률은 한계에 도달했으며, 그러한 자산을 구입할 수 있는 사람들은 대부분 개인 투자자들뿐입니다. 애리조나 출신의 개발업체인 NexMetro Communities는 “안정화된” 자산을 공개하고 있습니다.아빌라 홈스 포트폴리오는 8%를 목표로 하는 우선주 펀드를 통해 공인 투자자들에게 제공됩니다.두 단어가 중요한 역할을 합니다. “리스용으로 건설된 주택”이라는 것은 판매가 아닌, 리스 목적으로 특별히 지어진 단독주택을 의미합니다. “안정화된 상태”란, 그 주택들이 이미 완공되어 임대가 되고 있으며, 임대수익이 발생하는 상태를 말합니다. 이는 건설 중인 단계와는 반대되는 상황입니다. 그리고 8%라는 수치도 주목할 필요가 있는데, 이는 헤드라인을 넘어가기 전에 주의를 기울여야 할 부분입니다.

먼저 문의 특징을 주목해야 합니다. 이는 자격을 갖춘 투자자들을 위한 사적인 판매 방식으로, 단 하나의 사유화 개발업체가 보유한 자산에 속합니다. 거래소나 유동성도 없습니다. 일반 소비자들이 이를 읽을 때, 그 8%라는 비율은 사실상 달성하기 어려운 것입니다. 하지만 이는 다른 의미에서도 유용합니다. 즉, 이 자산 클래스에 요구되는 사적 자본의 가격 수준을 나타내는 지표가 되는 것입니다.

왜 “안정화된”이라는 단어가 신뢰할 수 있는 단어인가요?

건설 사업에서 현금흐름 수익으로의 전환은 우연한 일이 아닙니다. 이는 시장이 데이터를 해석하는 방식입니다. ‘임대용 건물 건설’ 분야는 실제로 성장을 보였지만, 그 후 가격 결정력이 사라졌습니다. 2023년 초에는 국내 임대료가 연간 약 5%씩 증가했습니다.2026년 초까지 거의 사라지다가 아예 없어진다., 그리고점유율은 약 94%에서 92%로 감소했습니다.응답은 건설 파이프라인에서 확인할 수 있습니다.2024년 초에 운영 중이던 120,000개 이상의 단위에서 약 63,000개로 대략 절반으로 줄어들었습니다.자본은 해당 분야를 떠나지 않았습니다. 대신 선택적인 접근 방식을 취하며, 실제 운영 성과가 입증된 자산을 선호합니다. 임대 수익을 증가시킬 필요가 있는 포트폴리오보다는 그렇습니다.

그것이 바로 NexMetro가 현재 제공하고 있는 자산 클래스입니다. 안정적이고 임대된 자산이라는 점에서 투자자들이 보유하기에 적합합니다. 그리고 그 자산을 보유하기 위해 투자자들은 8%의 수익률을 요구합니다.

읽기를 바꾸는 숫자

이제 그 8%를 같은 상품의 공개 가격 옆에 놓으면, 그 차이가 중요한 요소가 됩니다.

등재된 주거용 부동산 소유주들은 유사한 임대용 단독주택 및 아파트를 운영하며, EBITDA 대비 수익률은 약 16배입니다. 또한 그들은 약 4%에서 4.5%의 공동 배당금을 지급합니다. ‘American Homes 4 Rent’와 ‘Invitation Homes’는 ‘건물을 임대용으로 사용하는’ 형태의 사업체로, 각각 약 4.1%와 4.4%의 수익률을 보입니다. 반면, ‘Independence Realty’와 ‘Mid-America’는 약 4.6%와 4.9%의 수익률을 보입니다. 이들 기업들은 높은 마진과 안정적인 현금 흐름을 가진 사업체입니다. EBITDA 마진도 50%대 중반에 해당합니다. 하지만 매출 성장률은 낮은 수준이며, 임대료 증가율도 정체되어 있습니다.

8퍼센트의 비율로선호되는그 위치는 대형 공공 소유주들이 지불하는 금액의 약 두 배에 해당합니다.흔한주주들은 자본 구조에서 더 높은 위치에 있는 자리에 있기 때문에, 그런 확산이 무료로 이루어지는 것은 아닙니다. 그것은 해당 부문의 자본 비용을 나타내는 지표입니다. 오늘날에는 임대 주택을 소유하기 위해 약 8%의 비용이 필요하지만, 품질이 좋은 공공 부동산의 경우는 약 4% 정도입니다. 임대료가 전혀 증가하지 않는 부문에서는 이 두 수치의 차이가 바로 거래의 가치가 됩니다.

공개 시장에서는 8%에 근접하는 수준의 수익을 얻는 기업들이 있습니다. 예를 들어, NexPoint Residential와 같은 작은 규모의 기업들이 있죠. 이들 기업은 9% 이상의 수익을 제공하지만, EV/EBITDA 수치는 훨씬 낮습니다. 이러한 기업들은 불안정한 가치를 가지고 있으며, 유동성도 낮습니다. 시장은 값싼 것을 과대평가하지 않고, 위험과 유동성을 고려하여 가격을 책정합니다. 대형 기업들은 안전하고 유동성이 높기 때문에 더 저렴한 가격에 거래됩니다.

이것이 소매 포트폴리오에 미치는 영향은 무엇인가요?

소매 투자자에게 있어서, 넥스메트로 펀드는 단순한 투자 기회가 아니라, 중요한 신호입니다. 그가 나타내는 주제는, 모기지 없이 단독주택을 원하는 가정들입니다. 이는 여전히 임대용 주택에 대한 지속적인 수요를 의미합니다.미국 전체 단독주택 건설 프로젝트의 약 7%하지만 당신은 그런 투자를 추구하기 위해 보상받는 것이 아닙니다. 공공 부동산 소유주들은 유동성과 다양화라는 이점을 제공하면서도, 시장에서 정해진 수익률로 가격을 제시합니다.

현재의 가격으로 볼 때, 이는 안정적인 현금 흐름을 제공하는 자산이지, 성장을 가져오는 자산은 아닙니다. 해당 산업의 성장 수익률은 줄어들었고, 건설 프로젝트도 줄어들고 있습니다. 따라서 주거 임대업 자산을 보유하는 이유는, 그 자산이 재무제표에 가져오는 수익과 안정성 때문입니다. 이는 성장의 원인이 아니라, 안정성의 원인입니다. 설정을 바꿀 수 있는 조건은 위 데이터에서 나타나는 것과 같습니다. 즉, 프로젝트가 줄어들면서 임대료 상승률이 다시 양수로 돌아오면, 현재 약 4%의 수익률만으로는 얻을 수 없는 가격 전략의 힘이 다시 생깁니다. 다음 민간 수익률 지표보다는 그 점을 주의해야 합니다. 그러고 나서야 비로소 성장을 위한 전략을 세울 수 있습니다.

8%라는 수치는 소매 투자자들에게 제시되는 가격이 아닙니다. 이는 사적 자본이 위험을 인식하는 지점을 나타내는 가격입니다. 그리고 그 가격에 해당하는 물건은 바로 공공 부동산업자가 구입하는 것입니다.