블랙스톤, ‘노코미티 레이티’를 매각하다: 단순한 공황 상황이 아닌 전략적 조치

블랙스톤은 오늘 인도 최대 규모의 오피스 REIT인 나클리지 리얼티 트러스트를 4분의 1까지 매각할 수 있는 제안을 제출했습니다. 가격은…1단위당 108루피만약 전체 제안이 승인된다면, 그 가치는 1198억 루피로, 약 12.6억 달러에 해당합니다.

이는 단일 투자처의 규모를 줄이는 데 있어서 상당한 수치입니다. 하지만 중요한 것은 그 숫자 자체가 아닙니다. 진짜 문제는 블랙스톤이 시장에서의 현재 가격보다 높은 프리미엄을 받고 있는 이유이며, REIT가 실제로 소유주에게 얼마나 많은 수익을 지급하는지, 그리고 이것이 인도에서의 철수인지, 아니면 블랙스톤이 이전에 세 번이나 시도했던 전략의 다음 단계인지 여부입니다.

계속 반복되는 플레이북

블랙스톤은 인도 부동산 분야에 처음으로 뛰어들었던 것이 아닙니다. 그들은 2011년부터 이 분야에서 활동해왔습니다. 인도 지사의 REIT 사업에서는 동일한 패턴이 적용됩니다. 즉, 현지 파트너들과 함께 고급 건물들을 모아서 REIT 구조로 전환시키고, 인도 주식 시장에 상장시킵니다. 그 후 관리 비용과 배당금을 받으며, 결국 그 지분을 매각합니다.

엠비시 오피스 파크 REIT은 2018년에 설립된 인도 최초의 상장된 REIT로, 모든 주식이 판매되었습니다.2023년 12월, 8억 3,300만 달러 규모의 거래가 이루어졌습니다.넥서스 섹터 트러스트는 블랙스톤이 지원하는 또 다른 REIT입니다.2024년 8월에 5억4,200만 달러를 지불하여 지분을 절반 이상 매입함Mindspace REIT의 지분이 매각되었습니다.2022년에 아부다비의 ADIA로 2억 3,500만 달러에 팔렸습니다..

나클로지티 리얼리티 트러스트는 이제 네 번째 버전이 되었습니다. 블랙스톤과 사트바 그룹은 2018년부터 함께 이 포트폴리오를 구축했으며, 2025년 8월에 각 단위당 100루피로 상장되었습니다. 그리고 IPO 이후 45%의 지분을 확보했습니다.그로 인해 4,800 크로루피가 발생했으며, 이는 예상보다 13배나 많은 금액입니다.오늘의 조건에 따르면, 신탁 자산의 최대 25.03%를 매각할 수 있게 되며, 블랙스톤은 약 21.5%의 지분을 유지하게 됩니다. 이는 완전한 손실이 아니라, 상당히 의미 있는 감소입니다.

이것은 할인 판매가 아닙니다. 이는 10년 이상 계획에 따라 진행되어온 퇴출 계획입니다.

프리미엄은 무언가를 말해줍니다.

1단위당 108루피의 기본 가격은 IPO 가격보다 8% 높으며, 금요일 종가로 블록스톤이 거래한 가격인 약 113루피보다도 5% 더 높습니다. 블랙스톤은 이 자산들을 시장에서 즉시 매각할 수도 있었지만, 대신 최근 거래가 이루어진 가격보다 높은 수준을 설정했습니다. 또한 과잉 주문 옵션을 포함한 방식으로 제공함으로써, 기관 구매자들이 더 높은 가격에 구입할 것으로 예상하는 모습을 보여주고 있습니다.

매도자가 매각 제안에 프리미엄을 부여하는 것은 해당 자산의 현금 흐름에 대한 신뢰를 나타내는 것입니다. 만약 사업이 악화되고 있거나, 블랙스톤이 오피스 시장이 나빠지고 있다고 진심으로 믿는다면, 그들은 가치를 기반으로 가격을 책정할 것입니다.

그렇다고 해서 이 거래가 확실히 성사될 것이라는 의미는 아닙니다. 인도의 증권시장에서 판매되는 주식들은 경쟁적인 과정을 거칩니다. 자격 있는 구매자들이 입찰을 하고, 가장 높은 가격이 승자가 됩니다. 관심이 낮다면 가격이 떨어질 수도 있습니다. 하지만 시작점은 판매자가 기대하는 바를 보여줍니다.

REIT가 실제로 무엇을 하고 있는지

이곳에서 ‘수입 우선’ 테스트가 시작됩니다. 기사의 주요 내용은 블랙스톤에 관한 것입니다. 하지만 인도 시장에서 이 투자를 고려하는 사람들에게 중요한 질문은, 해당 건물들이 여전히 충분한 현금을 창출하여 지급금을 유지할 수 있는지 하는 것입니다.

니케이스 리얼티 트러스트는 하이데라바드, 방갈로르, 뭄바이, 푸네 등 인도의 6개 도시에 총 29개의 사무실 건물을 소유하고 있으며, 그 자산 가치는 6740억 루피입니다. 2026회계연도에는 수익이 증가했습니다.연간 16% 증가하여 약 4,577 크루피르 루피에 달함순운영수익, 즉 운영비를 제외한 임대수익이 증가했습니다.18%는 4,048 크로바르 루피입니다.그 88%의 NOI 마진은 안정적이고 우수한 사무실 포트폴리오가 제공할 수 있는 수익 구조입니다.

임대 수용률은 92%에 달합니다. 회사는 약속된 임대 계약과 실제 사용률 사이의 격차를 줄여왔으며, 그 격차는 포트폴리오 전체에서 9%에서 6%로 감소했습니다. 향후 몇 분기 동안 새로운 세입자들이 입주함에 따라 이 수치는 일반적인 3-4% 범위로 돌아갈 것으로 예상됩니다.

상장 이후로 단위보유자에게 지급되는 배당금이 꾸준히 증가해 왔습니다. 분기별 지급액은…2025년 11월에는 1.56루피가 있었고, 2026년 7월에는 1.70루피가 되었습니다.이는 매 단위당 약 6.80루피로 계산될 수 있는 명확한 상승입니다. 현재 가격으로 보면 이는 5%에서 6% 정도의 수익률에 해당합니다. 이는 상장된 부동산 자산에 있어서 상당한 수치입니다. 또한, 그 신탁회사는 FY26 기간 동안 총 2,102크로레루피를 배분했으며, 이는 회사가 예상했던 IPO 목표를 초과한 수치입니다.

리밍 레버리지 수준은 보수적인 편입니다. 총 대출액 대비 자산 가치 비율은 약 18%로, SEBI의 규제 기준인 49%보다 훨씬 낮습니다. 총 부채는 약 12,400 크로루프스이며, 현금 잔액은 650 크로루프스입니다. 이 신탁기관은 인도에서 가장 높은 등급인 Crisil AAA 등급을 받았으며, 신용기관들은 스트레스 상황에서도 리밍 레버리지가 30% 이하로 유지될 것으로 예상합니다. 총 계약된 임대료 중 약 20%는 2029년까지 갱신될 예정이지만, 8년이라는 평균 임대기간으로 볼 때 장기적인 재무 구조를 가질 수 있습니다.

주름이 생겼습니다. 방갈로르에 있는 세스나와 엑소라 같은 부동산의 이용률이 낮아졌습니다. 사트와 글로벌 시티라는 부동산의 이용률은 81%에 달하지만, 현재 재배치 과정에 있습니다. 인도의 사무실 시장도 원격 근무가 수요를 영구적으로 줄였는지에 대한 구조적인 문제로부터 자유롭지 않습니다. 투자회사의 관리자는 자신들의 포트폴리오가 “AI에 강한”이라고 말합니다. 데이터 센터와 기술 단지가 사람들이 일하는 장소가 바뀔 수 있지만, 인도 주요 도시의 고급 사무실 공간은 기존 임대 계약보다 26% 더 높은 임대료를 받고 있습니다. 이 수치가 수익 성장을 견인하는 요소입니다.

수입원은 여전히 작동하고 있습니다. 이것이 주요 성과입니다. 건물들은 가동 중이며, 임대료도 실제로 증가하고 있고, 부채도 적으며, 배당금도 점점 늘어나고 있습니다.

이것이 전반적인 상황에 미치는 영향은 무엇인가요?

인도 증권을 거래하지 않는 미국 투자자들에게는 이 이야기가 여전히 읽어볼 가치가 있습니다. 이는 투자 신호로서가 아니라, 세계 최대의 대체 자산 관리 회사가 부동산에서 어떻게 수익을 얻는지에 대한 사례 연구로서입니다. 블랙스톤의 총자산규모는…2026년 2분기에는 6530억 달러로, 전년 동기 대비 8% 증가했습니다.그들의 인도 REIT 포트폴리오는 그 규모에 비해 매우 작습니다. 하지만 ‘구축-매각’ 모델의 엄격한 원칙은 전 세계 부동산 사업에서도 동일하게 적용됩니다. 미국 투자자들이 직접 접근할 수 있는 BREIT 펀드도 마찬가지입니다.

그리고 블랙스톤은 인도를 떠나지 않을 것입니다. 그들은 다섯 번째 인도 REIT 주식 상장 신청을 했습니다.베그마네 프라임 오피스 REIT는 4억 4,500만 달러 규모의 투자 상품입니다.그리고 인도 기업들에 대한 새로운 투자를 하고 있습니다. Knowledge Realty의 매각은 사업에서 철수하는 것이 아닙니다. 이는 포트폴리오 전환에 해당합니다. 성숙한 자산을 활용하여 자본을 재투자하고, 다음 단계로 넘어가는 것입니다.

수익을 목적으로 인도 증권시장에서 REIT에 관심을 갖는 투자자들에게는 블랙스톤의 매각으로 인해 소유 구조가 변경되지만, 현금 흐름은 변하지 않습니다. 신탁회사는 여전히 같은 건물들을 소유하고 있으며, 같은 임차인에게 임대를 하고 있고, 같은 부채를 상환합니다. 창립자들의 지분이 줄어들면 단기적인 매도 압력이 생길 수 있지만, 임대료는 감소하지 않으며, 임차인도 쫓겨나지 않고, 레버리지도 증가하지 않습니다.

만약 수익을 중시하는 포트폴리오에 이 투자를 고려하고 있다면, 방금 읽은 내용을 참고하세요. 29개의 공실이 없는 사무실 건물로부터 5-6%의 배당금이 지급됩니다. 또한, AAA 등급의 재무 구조를 바탕으로 18%의 대출비율을 유지하고 있습니다. 배당금은 점점 증가하고 있으며, 부채도 안전한 수준입니다. 공실률도 양호하여 경제적 불균형이 해소될 가능성이 있습니다.

만약 수입이 여전히 안정적이라면, 판매자들의 일시적인 가격 하락으로 인해 투자된 돈당 얻을 수 있는 수익이 더 많아집니다. 그게 전부입니다. 문제는 블랙스톤이 실제로 팔고 있는지 여부가 아닙니다. 그들은 10년 동안 그렇게 할 계획이었습니다. 문제는 주식 가치 아래에 있는 건물들이 여전히 현금을 생산할 수 있는지입니다. 그건 사실입니다.