아파트 재건축은 이전의 ‘A급’ 부문을 넘어서, 현금을 지급하는 REIT로 확장되고 있습니다.

3년 동안, 아파트 REIT로부터 수익을 얻는 사람들은 두 가지 현상이 반대 방향으로 움직이는 것을 관찰했습니다. 임대료가 계속해서 지급되고 있었지만, 새로운 공급물이 늘어나면서 임대료가 하락했습니다. 하지만 이제 시장은 바뀌었습니다. 전국적으로 임대료는 다시 긍정적인 방향으로 변화했으며, 시장 상황도 “A급 이상의 부동산으로 확장되는” 방향으로 바뀌었습니다. 수익형 투자자에게 중요한 것은 이러한 변화가 자신이 배당금을 받는 건물에까지 미쳤는지 여부입니다. 즉, 대부분의 공개 상장된 아파트 REIT들이 위치한 시장의 중간층에서 가장 높은 수익률이 나타나는 곳입니다.

전환은 실제로 일어나고 있으며, 이는 공급과 관련된 문제입니다.

국가별 수치가 바뀌었습니다.임대료가 0.7% 상승했으며, 실제 임대료는 0.8% 증가했습니다.2026년 2분기에는, 거의 3년 동안 과잉 공급으로 인해 임대료가 하락했던 상황 이후, 두 번째로 긍정적인 분기였습니다. 압박의 원인은 점점 줄어들고 있습니다. 새로운 물량도 줄어들고 있기 때문입니다.2024년에는 약 70만 단위였으며, 올해는 약 421,000단위로 추정됩니다.반면, 공석률은 여전히 8% 이상입니다. 새로운 아파트들이 증가함으로써 임대료가 회복될 필요는 없습니다. 단지 물의 높이가 낮아지는 것만 필요합니다.

하지만 회복은 K자형입니다.

헤드라인에 언급되지 않은 부분은 다음과 같습니다: 모든 주요 트래커들의 보고서에 따르면, 이러한 변화는 선택적인 것이며 넓은 범위에 미치는 영향은 없다고 합니다. 산업 데이터 회사인 RealPage도 그렇게 보고합니다.A급 아파트는 1.9% 상승했고, B급 아파트는 하락했으며, C급 아파트는 2% 하락했습니다.연도별로 보면 그렇습니다. 반면, CoStar의 별점 기반 데이터에 따르면 가장 저렴한 등급의 제품이 가장 빠르게 성장하고 있습니다. 두 대기업조차 어떤 부문이 선두인지 합의할 수 없는 상황이라면, 그건 단순한 오차가 아니라, 시장이 불균형한 상태입니다.

“Class A를 넘는 것”이 정확히 무엇을 의미하는지 알고 싶다면, Class B가 무엇인지 이해해야 합니다. 그건 중간 시장에 해당하는 두꺼운 제품입니다.모든 추적된 아파트의 50%에서 60%가 해당됩니다.그리고 스트레스가 가해지면 그 구조는 반으로 나뉩니다. 위쪽 부분은 ‘B-플러스’라고 불리며, 인플레이션의 충격을 견딜 수 있습니다. 이 부분은 대략 A급과 같은 속도로 움직입니다. 아래쪽 부분인 30~40년 된 건물들은 훨씬 더 심각한 상황이며, 그 아래에는 C급의 건물들도 계속 악화되고 있습니다. 러이 지역의 임대료는 15분기 연속적으로 하락하고 있습니다. 이러한 확장은 실제로 일어나고 있지만, 그것은 중간 부분의 상단 부분, 즉 일자리 증가가 있는 지역에서 일어나고 있습니다. 그러나 저렴한 부분으로는 확산되지 않습니다.

두 개의 REIT가 회복의 지점을 보여줍니다.

넥스포인트 레지덴셜 트러스트(NXRT)는 중간 시장을 소유하고 있습니다.선 벨트 지역의 아파트들그리고 이는 매우 심각한 상황입니다. 약 9%의 배당수익률이며, 주가는 52주 저점보다 몇 센트 높은 수준입니다. 지난 한 해 동안 약 30% 하락했습니다. 화면에는 “시장이 배당금 삭감을 예상한다”는 전형적인 그림이 보입니다. 수익 창출 방식은 오히려 역전되고 있습니다. 0.53달러인 분기별 배당금은 작년에는 0.51달러였습니다.운영 자금으로 1.12배를 충당했습니다.현금 수익에 대한 REIT 기준으로, 감가상각비도 다시 반영되었으며, 2분기에는 핵심 FFO의 1.25배가 되었습니다. 이러한 마진은 1년 전보다 낮아졌습니다(1.31과 1.39). 동사의 순운영수익도 여전히 2.9% 감소했습니다. 하지만 주요 지표들은 급격히 개선되고 있습니다. 사용률은 93.6%로 상승했고, 조건부 임대 계약 비율은 1분기와 2분기 사이에 55.6%에서 27.7%로 크게 감소했습니다. 7월에는 혼합형 임대 계약이 줄어들었습니다.긍정적 수치가 나왔습니다 – 30베이스포인트 – 2025년 초 이후 처음으로 긍정적인 결과입니다.그것은 실제로 자산 수준에서 회복이 일어나는 것인데, 언론 발표문에 적힌 내용과는 다릅니다.

인디펜던스 리얼티 트러스트(IRT)의 경우, 수익 보고서에서 이러한 변화가 이미 나타나고 있습니다. 이 회사는 애틀랜타와 멤피스와 같은 대도시권이 아닌 지역에 위치한 저가형 아파트를 소유하고 있습니다. 0.18달러의 분기별 배당금을 지급했습니다.1.5배에 달하는 금액이 주당 코어 FFO로 0.28달러로 가려졌습니다.– 64%의 수익률입니다. 동종 매장의 순운영수입은 분기 동안 1.2% 증가했으며, 혼합 임대료는 1.6% 상승했습니다. 관리 측면도…연간 동사실적 NOI 목표치를 1.5%로 상향 조정했습니다.피치는 해당 회사에 대한 전망을 긍정적으로 바꿨습니다. 그에 대해서는 약 4.3%의 비용을 지불해야 합니다.

고급 상업 시설들이 이러한 대조를 더해줍니다. 클래스 A급 해안 지역 상업 시설인 아발론베이는 연간 FFO가 전년 대비 1.4% 증가했으며, 임대료가 증가함에 따라 올해의 동일 매장 성과 전망을 높였습니다. 또한 아발론베는 현재…710억 달러 규모의 에퀴티 리스티어먼트와의 전체 주식 통합당신은 단지 3.8%의 수익률만을 받게 됩니다. 이는 과잉 공급 상황에서도 생존할 수 있다는 증거가 전혀 없는 배당금입니다. A급 주식의 회복 가능성에 대해서는 의심의 여지가 없었으며, 공급량의 증가 속도는 그저 느려졌을 뿐입니다.

위험이 존재하는 곳

이 모든 것은 아파트 임대 수익을 높이는 데 도움이 되는 요소가 아닙니다. 데이터의 불일치를 진지하게 받아들여야 합니다. 만약 시장이 정체되거나, 일자리 시장이 침체되거나, 금리 상승으로 인해 차입 비용이 증가한다면, 가장 높은 수익률을 내는 회사들이 먼저 타격을 받게 됩니다. NXRT의 레버리지는 기업 가치 대비 순부채가 69%에 달했으며, 경영진은 연간 핵심 FFO 목표를 $2.45로 하향 조정했습니다. 다만 배당금은 유지되었습니다. 또한 동종 사업체의 NOI는 여전히 약간의 음수입니다. 그리고 이 클래스 분할의 핵심은 성장하는 시장에서 B+ 등급의 자산을 운용하는 것이며, 40년 된 C급 건물에 집중된 REIT가 아니라서 그렇습니다. 그래서 가격 하락뿐만 아니라, 다른 조치도 필요합니다.

수익 투자자가 이를 어떻게 활용하는지

K를 실제 행동으로 전환하세요. 업계에서 가장 높은 수익률을 가진 상품을 구매하지 마세요. 그리고 주식의 가치가 어떻게 변할지는 예측할 수 없으니, 먼저 등급을 확인하세요. B+ 이상인 경우가 바로 좋은 조건입니다. 그렇다면 주가를 보는 것보다, 배당금의 미래를 예측하는 두 가지 요소에 집중하세요: 커버리지 추세와 선도 지표들, 예를 들어 임대 계약 해지나 양보 사항들입니다. 만약 시장이 혼란스러운 상황에서도 배당금이 안정적인 수준으로 유지된다면, 낮은 가격은 더 나은 조건으로 미래의 수익을 얻을 수 있는 기회입니다.

이것이 현재 상위 중간급 아파트 REIT들의 상황입니다. 단 하나의 조건이 있습니다. 공급이 증가하고, RealPage가 2027년까지 임대료 성장이 팬데믹 전 수준으로 돌아올 것이라고 예측하는 것은, 다음 2~3분기 동안 동일한 매장의 NOI가 증가할 때만 주주에게 수익으로 전환됩니다. 현재의 증거들—IRT의 향상된 전망, NXRT의 2025년 초 이후 처음으로 긍정적인 임대 계약 이전 사례—은 이러한 상황이 실제로 일어나고 있으며, 건물들에도 그 영향이 미치고 있다는 것을 의미합니다. 만약 이러한 상황이 멈춘다면, 분할을 준수하고 가장 약한 시장에 대한 투자를 줄여야 합니다.