대체 수익형 REIT: 가장 큰 주주가 장부 가치보다 낮은 가격에 주식을 매입하며, 배당금을 위험한 것으로 평가함

“Form 8.5 (EPT/RI) – Alternative Income REIT Plc”이라는 제목 때문에 클릭하셨다면, 그 문서를 단순한 정보로 오해하지 마세요. 그 서류는 일상적인 거래 관련 공개 정보일 뿐입니다.주요 거래업체인 쇼어 캐피털은 등록을 해야 합니다.반면, Alternative Income REIT는 현재 인수 제안이 진행되는 기간에 있습니다. 그 문서의 내용보다는, 수익형 투자자들에게는 훨씬 더 흥미로운 점이 있습니다. AIRE의 가장 큰 주주가 현금으로 회사를 인수하려고 하고 있으며, 이는 회사의 재무제표상 가치보다 약 16% 낮은 가격입니다. 동시에, 다른 주주들에게는 받는 배당금을 신뢰할 수 없다고 말하고 있습니다.

Alternative Income REIT는 영국의 소규모 부동산 투자신탁입니다.레저, 의료, 학생 주거 등 전문 분야에서 20채의 부동산이 있습니다.그 회사의 전체 업무는 배당금을 지급하는 것뿐입니다. 목표는 매년 주당 5.6파운드 이상의 배당금을 지급하는 것입니다. 최근 분기의 1.4파운드의 배당금도, 이전과 마찬가지로 이사회는 충분히 지급된다고 평가했습니다. 70파운드에 근접한 제안 가격으로 볼 때, 5.6파운드라는 목표치는 상당한 배당수익률을 의미합니다.

입찰자는 또한 가장 큰 주주이기도 합니다.

청구인은 글렌스톤입니다. 그는 같은 종류의 소규모 REIT 회사이며, 현재 보유하고 있는 지분이…AIRE 주식의 약 27.6%2025년 말에 66.5파운드의 가격으로 접근했지만 이는 이사회의 거절로 인해 실패했습니다. 6월 12일에는 주당 70파운드의 정식 현금 제안을 했으며, 그 금액은 약 5630만 파운드에 달했습니다. 7월 6일에는…주가는 71.4파운드로 상승했으며, 이는 약 5,740만 파운드에 해당합니다. 이 거래를 위한 자금은 핸델스뱅크엔에서 제공한 4,500만 파운드의 대출로 조달되었습니다.하지만 헤드라인은 그 수치를 과장한 것입니다. 글렌스톤의 제안은…기록일에 보유자가 받는 배당금의 금액으로 인해 감소됩니다.따라서 4분기 1.4파운드의 배당금을 받는 사람들은 실제로는 주당 70파운드만 받게 됩니다.NAV에 반대하여, 이사회는 약 83펜스를 지급합니다.즉, AIRE의 자체 보고서에 따른 가치보다 약 16% 저렴한 수준입니다. 또한 이는 모든 일이 시작되기 전날 주가가 형성된 수준보다 조금 높은 정도일 뿐입니다. 구매자는 추가 비용을 지불하지 않고도 회사를 소유하고 싶어 합니다.

배당금이 실제로 위험에 처해 있나요?

이곳이 바로 길의 분기점입니다. 글렌스톤이 책정된 가격보다 낮은 가격에 매도해야 하는 이유를 설명하는 전제는, AIRE가 그 수익을 유지할 수 없다는 것입니다.이것은 배당금이 불확실하다고 했습니다.그리고 만약 그 회사가 입찰에서 실패한다면, 자본을 되돌려받기 위한 통제된 퇴출 절차를 요구할 것이라고 위협했습니다. 이사회의 대답은 바로 그 수치들입니다. 배당금도 그렇습니다.순이익의 약 136%로 보충됨지난 해의 목표가 달성되었습니다.자산 가치는 안정적인 수준을 유지하며, 전체 수익도 양수로 나타났습니다.만약 수익원이 실제로 붕괴되고 있다면, 즉 자산 가치가 하락하거나 레버리지 비율이 높아지거나 부실한 자산이 생기는 상황이라면, 포트폴리오의 평가가 그를 반영할 것입니다. 하지만 현재는 담보가 100% 이상으로 유지되고 있으며, 기록된 가치도 정상입니다. 가격이 하락한 이유는 인수 및 관리 문제 때문이며, 수익원이 실패하고 있다기보다는 그렇습니다.

투표 결과가 진짜 위험이 되는 이유입니다.

다시 말해, 수익률은 정당한 것처럼 보입니다. 수익률로는 그 위험을 상쇄할 수 없는 것은 구조적인 문제입니다. 글렌스톤의 제안은 수락된 경우 무조건적이 됩니다.투표권의 50%가 조금 넘는 수준입니다. 90%는 아닙니다.그렇게 되면 남아 있는 모든 사람들을 강제로 팔아치울 수 있게 됩니다. 9월 4일부터는…수락된 금액과 기존 보유량을 합하면 약 49.89%가 되었습니다.한계선에 조금 못 미치는 정도였고, 마감일도 9월 11일로 연장되었습니다. 그 49.89%의 비율이 어디서 나온 것인지 보세요: 글렌스톤사가 가진 27.6%의 지분입니다. 이는 아담 스미스가 가진 지분이며, 글렌스톤사의 임직원인 그는 AIRE의 이사회 멤버입니다.고문인 호크스무어가 4.5백만 주 이상의 주식에 대한 의향서를 보냈습니다.이사회에 따르면, 독립적인 주주들은 제안서를 제출했습니다.거의 없을 정도의 진정한 새로운 수용률이 제안은 시장에 의해가 아니라, 그 자체의 주최자와 두 명의 지지자들에 의해 전달되고 있습니다.

50%의 지분에 하나 더 추가된 지분으로 승리하게 되면, 글렌스톤은 회사의 모든 지분을 소유하지 않고도 회사를 통제할 수 있게 됩니다. 이에 따라 이사회는 위험이 있다고 경고합니다.주요 시장에서 퇴출되고, 글렌스톤은 다시 지배적인 위치를 차지할 수 있다.자체 임원들이 자산 매각을 담당하지만, 구체적인 일정이 없으며, 반대하는 사람들은 비상장이고 유동성이 없는 회사의 소액주주로 남게 됩니다.AIRE, AEW UK를 바라보던 경쟁자는 떠나갔다.그러므로 백나이트는 존재하지 않습니다.

그렇다면 수익형 투자자가 무엇을 해야 할까요? 배당금 자료를 보면 AIRE의 배당금은 지급된다는 점이 확실합니다. 이번 문제는 엔진이 고장 난 것이 아니라, 가격과 통제권에 관한 문제입니다. 하지만 회사가 할인된 가격에 매수되어 시장에서 제외될 경우, 그러한 배당금도 도움이 되지 않습니다. 만약 글렌스톤이 승리한다면, 높은 수치의 수익은 단순히 16% 낮은 금액으로 지급되며, 그 후에는 여러 해 동안의 지불이 계속됩니다. 반면, 패배한다면 회사는 여전히 상장된 상태로 유지되며, 배당금은 계속 지급됩니다. 하지만 주주들은 파산을 요구하며 불만을 표시할 것입니다.

따라서 진정한 결정은 수익률이 좋은지 아닌지가 아닙니다. 높은 단일 숫자로 표현된 경우에는 수익률이 좋습니다. 중요한 것은, 영국 REIT 시장에 대한 노출을 원하는지 여부입니다. 향후 영국 REIT 시장의 운명은, 자산 가치를 경영진이 말하는 것보다 낮게 평가하고 배당금이 문제라고 생각하는 주주들과 함께 될 것입니다. 보유자에게 있어서 중요한 조건은 50%선을 넘는 것입니다. 그라인스톤이 그 선을 통제하게 되면, 수입은 중요하지 않게 되고, 해체 문제가 중요해집니다. 관찰자에게 있어서는 이는 수익률에 대한 이야기가 아닙니다. 이는 통제권을 두고 벌어지는 싸움이며, 지불해야 할 가격은 이미 현금과 거의 같습니다.