에어DNA는 에이비비비 호스트들이 더 많은 수익을 얻을 수 있도록 도와주는 제품을 출시했습니다. 에이비비비 투자자들은 이를 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

AirDNA는 오늘 새로운 제품을 출시했습니다. 이 제품을 통해 단기 임대 주인들은 매 밤마다 더 많은 비용을 받을 수 있습니다. 이 제품을 만든 회사는 공개적으로 거래되는 회사가 아닙니다. 하지만 이 제품으로 혜택을 얻는 회사는 공개적으로 거래되는 회사입니다.

그것이 시작점이 되어야 합니다. AirDNA,2022년에 개인펀드 회사인 알파인 인베이더스가 인수했습니다., Airbnb, Vrbo, Booking.com에서 1500만 개의 숙소 정보가 등록되어 있습니다.그들은 투자자들과 부동산 관리자들에게 데이터를 판매합니다. 이제는 가격 결정도 판매하고 있습니다. 이 제품의 이름은 ‘Adapt’입니다. 이 시스템은 12년간의 시장 데이터를 바탕으로 AI를 활용하여 매일 밤의 요금을 결정합니다. 호스트들은 목표를 선택할 수 있습니다. 수익을 극대화하거나, 객실 점유율을 높이거나, 두 가지를 조화시키거나, 더 일정한 수입을 얻기 위해 미리 예약된 객실을 이용하는 것입니다. 나머지는 시스템이 처리해줍니다.

이 모든 것은 AirDNA 주식과는 관련이 없습니다. AirDNA에는 주식이 전혀 없습니다. 이는 Airbnb에 관한 것입니다. Airbnb의 시장 가치는 1,090억 달러이며, 미래의 P/E 비율은 약 69입니다. 문제는 Airbnb가 개인 데이터 회사가 플랫폼上에서 숙박업자들이 하룻밤에 더 많은 수익을 얻을 수 있도록 하는 것을 신경 써야 할지 여부입니다.

그렇게 해야 합니다. 그리고 더 흥미로운 질문은, 왜 에어비앤비가 직접 그렇게 하지 않았는지입니다.

에어비앤비는 모든 예약에 대해 호스트에게 서비스 수수료를 부과합니다. 2026년 2분기에는 36억 달러의 수익을 기록했으며, 이는 전년 동기의 31억 달러보다 높은 수치입니다. 이 플랫폼은 예약 가격의 일정 비율만큼 수익을 얻습니다. 밤당 요금이 높아질수록 예약 가격도 올라가고, 그에 따라 에어비앤비의 수수료도 증가합니다. 하지만 에어비앤비에게는 추가적인 비용이 전혀 없습니다. 더 나은 가격으로 인해 호스트가 얻는 추가 수익은 에어비앤비의 순이익이 됩니다.

하지만 에어비앤비의 자체 가격 설정 기능은 호스트의 수익을 최대화하도록 고안된 것 같지 않습니다. 에어비앤비는 “스마트 프라이싱”이라는 무료 기능을 제공하는데, 이 기능을 사용하면 가격이 자동으로 조정됩니다. 호스트들은 이 기능 때문에 가격이 너무 낮아진다고 말합니다. 한 부동산 관리자는 그 알고리즘에 대해…기본적으로는 당신이 요금을 약 30% 정도 낮추길 원하는 것뿐입니다.그것은 에어비앤비 커뮤니티 포럼에서 발췌한 직접적인 인용문입니다. 이러한 패턴은 레딧과 호스트 그룹 전반에서도 나타납니다. ‘스마트 프라이싱’ 방식은 호스트가 얻는 수익보다는, 이용률과 예약 속도를 높이기 위한 방식으로 설계된 것 같습니다. 이는 에어비앤비 플랫폼의 성장 지표와 관련이 있습니다.

이것은 우연이 아닙니다. 이는 이해관계의 충돌입니다. 이러한 충돌은 인센티브를 살펴보면서야 비로소 드러납니다.

에어비앤비는 경쟁력 있는 가격으로 더 많은 예약이 이루어질 때 성공합니다. 낮은 가격으로 더 많은 예약이 이루어진다면, 그 결과로 얻는 총 수익은 높은 가격으로 적은 수의 예약을 받는 경우보다 더 많습니다. 플랫폼의 자체 가격 설정 기능은 개별 호스트에게 도움이 되어야지, 플랫폼 자체에게 해를 끼치는 것이어서는 안 됩니다. 회사는 자신의 경제적 이익에 반하는 기능을 만들어서는 안 됩니다.

하지만 개별 호스트는 더 높은 수익을 얻는다. 현재 동적 가격 책정 방식을 사용하지 않는 호스트의 85%는 수동으로 또는 직감에 의해 가격을 설정한다. AirDNA의 추정치는…전 세계 호스트 중 단지 15%만이 동적 가격 책정 방식을 사용합니다.즉, 대부분의 경우 사람들은 돈을 그대로 남겨두는 것입니다. 만약 Airbnb가 약속한 대로 작동한다면, 그 돈 중 일부를 얻을 수 있을 것입니다. 그리고 Airbnb는 그 몫을 받게 됩니다.

경쟁 환경이 이를 더 명확하게 만듭니다.PriceLabs는 매일 60만 개 이상의 부동산에 가격을 책정하는 전문적인 동적 가격 책정 회사입니다., 4월에 서밋 파트너스로부터 3000만 달러를 조달했습니다.‘Wheelhouse and Beyond Pricing’도 마찬가지로 같은 타겟을 대상으로 합니다. 이 서비스들은 플랫폼의 지표가 아닌, 호스트의 수익을 최적화하는 방식으로 운영됩니다. 이 서비스들은 Airbnb, Vrbo, Booking.com과 같은 주요 플랫폼들과 연동됩니다. 이는 구독료를 지불하는 사용자에게 경제적으로 유리한 방식이며, 플랫폼이 가져가는 수수료와는 관련이 없습니다.

AirDNA Adapt는 구조적인 이점을 가지고 이 시장에 진입합니다. 즉, 이미 데이터 층을 보유하고 있기 때문입니다. 반면, PriceLabs는 자사에 가입된 사용자들의 정보를 바탕으로 가격 모델을 만들어냅니다.AirDNA는 모든 주요 플랫폼에서의 모든 매물을 추적합니다.완전한 시장 데이터를 기반으로 만들어진 도구는, 샘플을 기반으로 만든 도구와는 다릅니다. 이 차이점은 부동산의 가격을 실제 경쟁 상품들과 비교할 때 매우 중요합니다. 추정치가 아닌 실제 상황을 고려해야 합니다.

여기서 에어비앤비의 투자자들에게는 상황이 더 복잡해집니다. 에어비앤비는 1090억 달러 규모의 사업을 운영하고 있으며, 총수익률은 83%, 운영수익률은 21%, 자유현금흐름수익률은 37%입니다. 매년 거의 50억 달러에 달하는 자유현금흐름을 창출합니다. 이 회사는 연간 14%의 매출 성장률을 보이며, 투자된 자본의 수익률도 21%입니다.

이 수치들은 매우 높은 편입니다. 이는 자신이 소유하지 않은 플랫폼을 통해 엄청난 가치를 창출하는 비즈니스를 나타냅니다. 단기 임대 주택들이 사람들의 집에 존재하고, 에어비앤비는 거래에서 일정 비율의 수익을 얻으면서도 부동산 위험을 감수하지 않습니다. 하지만 69이라는 전망된 P/E 수치는 시장이 이 회사가 계속해서 성장할 것으로 기대한다는 것을 의미합니다.

문제는, 에어비앤비의 다음 성장 동력도 항상 사용해온 방법들, 즉 더 많은 호스트를 유치하고, 더 많은 밤을 예약시키며, 평균 일일 요금을 높이는 방식으로 이루어져야 한다는 것입니다. 처음 두 가지는 이미 성숙한 시장에서는 자연적인 한계에 부딪히고 있습니다. 세 번째 경우는 가격 정책이 중요한 역할을 하는 부분입니다. Adapt와 같은 타사 도구들이 도움이 될 수 있습니다.일일 평균 요금을 10~20% 올리는 것이죠. 이는 동적 가격 설정 도구가 일반적으로 달성할 수 있는 범위입니다.Airbnb의 수수료 수익도 영향을 받는 예약에 대해 같은 비율로 증가하며, 추가적인 비용은 없습니다.

하지만 에어비앤비는 그 성장에 대해 보상을 받을 수 없습니다. 그 성장 효과는 호스트와의 대화에서 가격 설정 도구 회사에게 돌아갑니다. 가격 설정 도구가 주인공이 되고, 에어비앤비는 그저 수단에 불과합니다.

그게 바로 긴장감입니다. 에어비앤비의 자체 가격 책정 도구는 호스트의 수익을 늘리는 것이 아니라, 플랫폼의 사용자 수를 늘리는 데 목적이 있습니다. 호스트의 수익을 늘리기 위한 타사의 도구들은 에어비앤비와 경쟁하는 회사들이 만들어낸 것입니다. 호스트가 에어DNA나 프라이스랩스를 통해 수익을 증가시킬 때마다, 에어비앤비는 자신만의 이야기에서 주인공이 되는 단계를 한 걸음 더 내려가는 것입니다.

시험해볼 수 있는 결과는 간단합니다. 앞으로 2년 동안 Airbnb의 평균 일일 요금이 일반 휴가용 숙박 시설의 가격 상승률을 초과하거나 그보다 낮아지는지 관찰해보세요. 만약 제3자 가격 조정 도구들이 ADR을 상승시키는 반면, Airbnb의 자체 스마트 가격 설정 시스템이 가격을 낮추는 경우, 이는 다른 회사들이 호스트와의 관계를 통해 수익을 얻을 수 있게 되어 Airbnb의 수익이 증가하는 것이죠. 그건 위기가 아닙니다. 이는 Airbnb가 제품이 아니라 플랫폼이라는 것을 상기시켜줍니다. 그리고 플랫폼은 거래에 필수적인 존재일 때만 지속적으로 중요한 역할을 할 수 있습니다.

현재로서는 그렇습니다. 하지만 문제는 Airbnb가 성장할지 여부가 아닙니다. 중요한 것은 그 성장이 Airbnb 자체의 선택에 의한 것인지, 아니면 Airbnb를 기반으로 하는 다른 플랫폼들에 의한 것인지입니다. 앞으로의 P/E 비율이 69인 점을 고려하면, 시장은 전자의 가능성을 고려하고 있습니다. 현재까지의 증거들은 후자의 가능성이 높다는 것을 나타냅니다.