AI가 주요 사무실 공간을 더욱 좁히고 있지만, CBRE의 헤드라인이 말하는 것처럼 간단하지는 않습니다.

세계 최대의 상업용 부동산 중개사가 인공지능이 오피스 시장을 구원한다고 말할 때, 그 말을 좀 더 신중하게 고려해야 합니다. CBRE는 이번 주에 ‘인공지능과 부동산’ 관련 시리즈의 두 번째 글을 발표했는데, 그 내용은 오피스 임대 계약으로 수익을 얻는 회사가 원하는 바와 같습니다. 즉, 인공지능은 오피스 시장을 더욱 발전시키는 “긍정적인 요소”라고 보는 것입니다.K자형 회복진정으로 가치 있는 건물들은 점점 더 단단해지고, 나머지는 점점 무너져가는 것입니다.

숫자들은 실제로 중요한 역할을 합니다. CBRE는 전국적인 사무실 공실률이 감소할 것으로 예상합니다.오늘은 18.3%입니다.2031년까지 14.5%로 증가할 것이며, 그 과정은 다음과 같습니다: 단지…사무직의 5%“매우 취약한” 상황에 처해 있으며, AI가 만드는 일들은 협업적이고 직접적인 형태의 일입니다. 또한 기술이 가장 큰 임대 시장이 되고 있습니다.미국의 리스 시장에서 22.7%2026년 1분기에요. 겉보기에는 “AI 관련 사무실 수요”가 이 산업의 핵심 키워드가 되었다는 점이 매우 긍정적인 신호입니다.

이것은 보도자료가 강조하지 않는 부분입니다.“프라임 스페이스를 강화하는 것”이라는 주장입니다. 이는 시장이 두 부분으로 나뉘게 된다는 의미입니다.독립적인 데이터에 따르면 이 분할은 실제로 일어나고 있으며, 그 규모도 매우 큽니다. CBRE의 자체 추적 결과에 따르면, 우선순위 공간의 비중은 대략…12.7%분기당 약 80베이스포인트씩 하락하고 있으며, 프리미엄 가격과 다른 모든 가격 간의 차이는 역대 최고 수준으로 벌어지고 있습니다. 같은 데이터를 제공하는 경쟁사인 Cushman & Wakefield는 전국적인 공석률이 약 19%라고 보고합니다. 상위 부서의 공석이 적고, 다른 모든 부서에서는 공석이 매우 많습니다. 이는 CBRE의 수수료에 참여하지 않는 경쟁사도 확인한 사실입니다.

하지만 “K”라는 단어는 “demand”이라는 단어가 말하는 것보다 더 많은 일을 하고 있습니다.갈수록 줄어드는 부분 중 상당 부분은 인공지능이 공간을 차지하는 것이 아니라, 시장에서 공간이 사라지는 것 때문입니다.대략적으로미국의 사무실 시장 중 80%가 재고가 감소한 상태입니다.2024년 이후로, 더 이상 사용되지 않는 B/C 건물들은 주거용 건물로 개조되거나 철거됩니다. 빈 건물들이 사라지면 공실률도 빠르게 감소합니다. “AI 요구량”은 개선의 한 측면에 불과하며, 다른 측면은 건물을 줄이는 것입니다.

그리고 수요 측면에서도, AI의 규모는 보도된 것보다 작습니다. 시장 초기 단계에서는 CBRE가 이를 확인했습니다.2100만 평방피트2019년부터 샌프란시스코와 실리콘밸리의 AI 기업들에 의해 임대되고 있습니다. 하지만 임대를 하는 세입자들의 경제적 상황을 생각해보면, 그게 과연 옳은 일인지 의문이 듭니다.AI는 자본이 많이 필요하고 인력도 적은 사업입니다. GPU는 책상이 필요하지 않습니다.주요 계약들 –오픈AI의 연구 개발 프로젝트맨해튼의 대형 AI 사무실 임대 시장은, 수만 명이 아닌 수백만 명의 직원을 가진 기업들에게 수십억 달러 규모의 컴퓨팅 자본을 제공합니다. 부동산 수요는 사람의 수에 따라 증가하고, AI도 컴퓨팅 능력에 따라 성장합니다. 두세 개의 도시에서 몇몇 주요 임차인들이 존재하는 것뿐이죠. 그래서 CBRE의 통계에 따르면, 기술 관련 사무실 임대 시장은 주로 샌프란시스코와 맨해튼에서 집중되어 있습니다. 또한 약 80%의 AI 벤처 캐피털도 베이 에어리어에 집중되어 있습니다. 이러한 집중 현상이 바로 핵심입니다. 이는 좁은 흐름이지, 넓은 회복 과정이 아닙니다.

이제 그 내용을 원래의 기사로 돌아가야 합니다. “AI가 주요 시장을 강화한다”는 말은 바로 그러한 긍정적인 신호를 의미하기 때문입니다.

CBRE는 임대료를 받지 않습니다. 수수료만 받습니다.그것은 중개인이자 조언자입니다. 임대차 거래, 부동산 매매, 평가 및 시설 관리를 통해 수익을 얻습니다. 이는 오피스 시장의 중간자에 불과하며, 건물 자체에 투자하는 사업주는 아닙니다. 따라서 “AI가 오피스를 구원한다”는 모델의 해답은 CBRE에만 도달합니다. 그리고 그들이 얻는 수익은 대부분 고급 부동산에서 나옵니다. 전국 곳곳에 방치된 폐쇄된 2급 공간들은 아무런 수익도 창출하지 못합니다.

그것이 실제 수익을 파악하는 기준입니다. CBRE의 수치는 정말 우수합니다. 하지만 그 점이 불편한 부분입니다. 2026년 2분기에는 매출이 16% 증가했습니다.11.2십억 달러핵심 EPS는 1.56달러로, 시장 예상치를 상회했으며, 회사는 연간 핵심 EPS 전망치를 더욱 높였습니다.$7.80–$7.90약 23%의 성장률을 기록했습니다. AI 관련 이야기가 비즈니스를 악화시키는 것은 아닙니다. 기본적인 상황은 개선되었고, 이야기도 잘 만들어졌습니다.

그렇게 되면 주식 자체가 이상한 행동을 하게 됩니다.CBRE 주식은 실적이 개선되었음에도 불구하고 전년 대비 약 14% 하락했습니다.이 회사의 주가는 순이익의 약 30배에 달하는 반면, 경쟁사인 JLL의 경우는 약 16배 수준입니다. 이러한 프리미엄은 오랫동안 유지되어 왔으며, 규모와 높은 이익률 덕분에 그럴 수 있었습니다. 하지만 이 프리미엄에도 불구하고 매출이 감소한다면, 시장은 이미 들어왔던 정보를 다시 듣는 것에 불과합니다. 인공지능 기술이 비용을 줄이는 데 도움이 되더라도, 30대의 multiple로는 저렴해 보이지 않습니다. 또한, 금리와 연간 높은 공실률이라는 요인들 때문에 투자자들이 성장에 투자할 수 있는 금액은 제한됩니다.

진실한 분석을 강제로 거짓된 중립적 입장으로 만들 필요는 없습니다. 근본적인 주장에는 실제 지지가 있습니다. 주택 시장은 실제로 악화되고 있으며, K-모양의 구조도 경쟁자들의 자료를 통해 확인됩니다. 공급 감소와 실제로 발생하는 AI 임대업의 위기는 모두 현실입니다. 마케팅의 문제는 그 범위일 뿐입니다. “AI가 주택 시장을 강화한다”는 말은 전체 산업을 뒤흔드는 파동처럼 들리지만, 사실은 소액의 자금이 줄어들고 있는 프리미엄 건물들이라는 현실입니다.

주주에게 있어서 이 모든 것은 곰들이 원하는 재앙도 아니고, 보도자료에서 홍보되는 호재도 아닙니다. 이는 CBRE의 거래 수수료 사업에 유리한 조건이지만, 그 가치 평가는 이미 그러한 조건을 전제로 하고 있습니다. 투자자가 마지막으로 고민해야 할 문제는 AI에 대한 수요가 실제로 존재하는지 여부가 아니라, 약 30배의 수수료를 받는 사업이 매년 그 프리미엄을 정당화할 수 있는지 여부입니다. 특히, 오피스 시장은 가장 비싼 지역에서만 회복되고 있는 상황입니다.