Realty의 내부 정보를 이용한 구매 방식에 동의합니다: 보상된 배당금이지, 저가 상품이 아닙니다.

부동산 투자신탁의 이사가 자신의 돈으로 724,200달러를 그 주식에 투자할 때, 일반 소비자들은 그가 시장에서 알려지지 않은 것을 무엇을 알고 있는지 궁금해합니다. 이는 분명한 현상입니다. 애그리 리얼티(Agree Realty)의 이사인 존 라콜타는 그렇습니다.8월 31일에 10,000주를 구입했으며, 평균 가격은 주당 72.42달러였습니다.그는 자신이 이미 소유하고 있는 약 632,000주 주식에 더 많은 주식을 추가했다. 하지만 그는 저가로 주식을 구입하지 않았다. 아그리티 리얼리티는 잘 운영되는 회사이며, 배당금도 충분히 충당된다. 다만 가격이 저렴하지는 않다. 이 두 가지 차이를 이해하는 것이 바로 여기서의 핵심 교훈이다.

리얼리티 리츠는 네트 레이스 REIT입니다. 이 개념을 명확히 이해하는 것이 중요합니다. 리얼리티 리츠는 수천 개의 단독 사용자용 소매점을 소유하고 있으며, 이러한 매장들은 달러 제너럴, CVS, 와와와 같은 체인점들입니다. 리얼리티 리츠는 각 매장에 대해 장기간의 “트리플 넷” 계약을 통해 임대료를 받습니다. 이 경우, 임대인이 아니라 세입자가 부동산세, 보험료, 유지비 등을 지급합니다. 임대인의 역할은 간단합니다. 바로 임대료를 받는 것입니다. 임대차 계약에 따라 임대료가 확정되므로, 현금 흐름도 예측하기 쉽습니다. 이것이 바로 에너지 투자자가 원하는 현금 흐름입니다. 즉, 상품의 판매량은 변동될 수 있지만, 임대료는 안정적입니다.

회사의 수치도 그 사실을 뒷받침합니다.약 2,700개의 부동산 포트폴리오 중 약 99.7%가 가동 중입니다.연간 임대료의 3분의 2는 투자급 세입자들로부터 나옵니다. 또한, 가중평균 임대기간도 여전히 약 8년 정도입니다. 따라서 임대료는 완전히 임대된 상태로 오랫동안 유지됩니다. 수익 관련 측면에서는, REIT의 현금 창출 능력을 나타내는 표준 지표인 ‘조정된 운영수익’이 있습니다.2분기에는 17.3% 증가하여 1억 3,800만 달러가 되었습니다.그리고 관리자들은 전체 연도 목표와 투자 계획을 높였습니다.

이제 배당금에 대해 이야기해보겠습니다. 왜냐하면 REIT의 경우 배당금이 바로 핵심이기 때문입니다. 리얼리티는 24년 연속으로 배당금을 지급했으며, 12년 연속으로 배당금을 인상했습니다.최근에는 월간 지급금을 1주당 0.267달러로 인상했습니다.연간으로 계산하면, 약 1주당 3.20달러가 됩니다. 현재 가치가 약 71달러이므로, 이는 약 4.4%에 해당합니다. 이러한 배당금이 타당한 이유는 보상금이 충분하기 때문입니다.연간 배당금은 경영진의 2026년 AFFO 전망치의 중간값의 약 70%에 해당합니다.즉, 그 자산이 생성하는 현금으로는 약 1.4배가 충당됩니다. 99.7%가 임대된, 투자 등급의 임차인들이 있는 포트폴리오에서 발생하는 배당금이 1.4배만큼 충당된다는 것은 부담스러운 수치가 아닙니다.

이제 초보 독자들이 혼란을 겪을 수 있는 부분입니다. Agree Realty의 표준 현금흐름표를 보면, 음수의 자유현금흐름과 많은 “자본지출”이 나타납니다. 왜냐하면 이 회사는 매년 10억 달러 이상을 새로운 부동산을 구입하는 데 사용하기 때문입니다. 이는 4.4%의 배당금과 비교했을 때 걱정스러운 상황입니다. 하지만 이는 위기의 신호가 아니라, 성장을 위한 지출입니다. 임대용 건물을 구입하는 것은 유지보수와는 다릅니다. 이는 사업의 확장입니다. 그래서 REIT 투자자들은 순수한 자유현금흐름보다는 AFFO를 사용합니다. 그리고 AFFO 대비 70%의 배당률이 무서워 보이는 FCF 라인보다 더 중요합니다.

하지만 내 반대 의견이 드러나는 부분도 있습니다. 왜냐하면 시장이 이미 이러한 작업을 일부 해놓았기 때문입니다. 이 주식은 52주 범위의 저점인 69.56달러에서 82.08달러 사이에서 거래되고 있으며, 지난 4개월 동안 약 9% 하락했고, 최고가에서보다 12% 이상 하락했습니다. 현금흐름이 증가하는 회사의 경우, 내부 구매자가 매수하기에 유리한 상황입니다. 하지만 Realty Income, NNN REIT, Essential Properties와 같은 경쟁사들과 비교해보면, Agree Realty는 저렴한 가격이 아닙니다. 기업 가치 대 EBITDA 비율은 10여 수준으로, 그 경쟁사들의 중간 수준보다 높습니다. 배당률은 거의 같아 보이지만, 시장은 Agree Realty를 저렴한 가격으로 평가하지 않았습니다. 시장은 그를 합리적인 가격으로 평가하고 있습니다.

이것은 내부자들의 거래가 실제로 무엇을 의미하는지에 대한 새로운 해석입니다. 라콜타는 높은 품질의 소득 생성 기업을 매입했는데, 그 기업은 예상치를 높이는 경영진이 운영하고 있습니다. 이는 합리적인 투기적 판단일 뿐, 잘못된 가격으로 주식을 매수한 신호는 아닙니다. 내부자들이 매수하는 이유는 여러 가지가 있으며, 450만 달러 규모의 지분이 72만 4천 달러 증가한 것도 큰 문제가 아닙니다. 핵심적인 요소들을 보면, 아그리 리얼리티는 지속 가능하고 안정적인 소득원이며, 4.4%의 수익률을 가진 회사로서 적절한 가격에 거래됩니다. 주요 위험은 장기 금리 수준이며, 이는 REIT의 수익률이 유효한지 여부를 결정하는 요소입니다.

따라서 이 기사를 보고 투자하는 사람에게 있어 진정한 테스트는 “내부자들이 주식을 매수했는가?”가 아니라 “4.4%의 배당금, 그리고 연속해서 12년 동안 증가한 배당금이 계약된 임대료로 충분히 보상될 수 있는가?”입니다. 만약 깨끗한 임대인으로부터 월별 수익을 얻는 것이 목적이라면, 그 회사는 성공적인 기업입니다. 하지만 내부자들이 저가주를 찾고 있다면, 그 숫자들은 시장이 실제로 부여하지 않은 할인 가격을 예측하고 있을 뿐입니다.