7% 모기지율은 인플레이션의 신호입니다. 이는 배당주 투자자들에게 어떤 의미일까요?

30년 고정 모기지의 평균은9월 10일에는 7.07%가 되었으며, 이는 1년 만에 처음으로 7%를 넘는 기록입니다.하루에 10베이스포인트나 상승할 수 있다는 것이다. 만약 배당금 투자자라서 주택 시장의 소음을 무시하고 싶다면, 그 숫자는 주목할 가치가 있지만, 제목에서 말하는 이유로는 그렇지 않다.

이것은 사실 주택 관련 이야기가 아닙니다. 그저 인플레이션의 신호일 뿐이며, 주택담보대출 이자율이라는 가면을 쓴 형태일 뿐입니다.

주택담보대출을 장기채권처럼 생각하세요.

30년 기간의 모기지는 10년물 트레저리 채권 가격에 따라 결정되며, 여기에 대출자에게 부과되는 이자율이 더해집니다. 이는 수십 년에 걸친 약속을 하나의 숫자로 표현한 것입니다. 그래서 모기지 금리는 연방준비제도가 단기 정책금리를 어떻게 조절하는지에 거의 반응하지 않습니다. 오히려 채권 구매자들이 앞으로 10년, 30년 후의 인플레이션과 재정 상황을 어떻게 예측하는지에 따라 반응합니다.

그 긴 부분의 가치는 크게 변동되었습니다. 10년물 국채의 가치가 상승했습니다.목요일만에 약 8베이스포인트 상승하여 4.9%를 넘어섰습니다.새로운 다년간 최고치에 도달했으며, 일주일 만에 12베이스포인트 이상 상승했습니다. 주요 요인들은 다음과 같습니다:오일의 가격이 5월 이후 처음으로 배럴당 100달러를 넘어섰습니다.미국과 이란의 갈등이 심화됨에 따라, 전반적인 인플레이션(생산자 가격 지수)이 증가했습니다.8월에 로즈는 0.4% 상승했습니다.7월에 0.1%의 인플레이션이 발생한 후, 모든 성인에게 5,000달러를 지급하겠다는 약속이 있었습니다. 이는 약 1.3조 달러에 해당하는 금액으로, 이미 40조 달러에 가까운 국가 부채를 더욱 악화시키는 요소가 됩니다. 이러한 상황은 채권 시장의 관심을 끌고 있습니다. 공격적인 태도를 보이는 연방준비제도의 의장은…케빈 워시9월에 인상될 가능성을 반영한 시장 가격이 형성되고 있어, 같은 방향으로 계속 진행될 전망입니다.

특정한 요인들을 제거해보면, 한 가지 메시지가 남습니다. 바로 시장은 인플레이션이 계속 높은 수준을 유지할 것이라고 생각한다는 것입니다. 최근 가장 낮은 수치는 2020년이었는데, 그때 30년 만기 주택담보대출의 비용이…2.85%오늘날 시장은 30년 동안 주택을 담보로 제공한 대출에 대해 7% 이상의 수익률이 기대된다고 생각합니다. 이 차이는 채권 시장의 인플레이션 수준을 나타내는 것이며, 이는 배당금이 어떻게 증가할지에 중요한 영향을 미칩니다.

이것이 소득 포트폴리오에 미치는 영향

뜨거운 인플레이션 상황은 한 종류의 소득에는 유리하지만, 다른 종류의 소득에는 불리합니다.

고객을 잃지 않으면서 가격을 올릴 수 있고, 현금 흐름이 실물 경제에서 오는 기업들은 이러한 인플레이션을 통해 배당금을 늘리는 경향이 있습니다. 그들의 수익은 가치가 낮은 달러로 표시되기 때문에, 배당금도 그에 맞게 증가하거나 성장할 수 있습니다.

수익을 극대화하는 투자 방식도 있습니다. 주택 건설업체나 모기지 REIT, 장기 임대주택 REIT들은 저비용 자본과 양호한 주택 공급량에 의존합니다. 모기지 비용이 7%를 넘어서면, 이들 모두 큰 타격을 받습니다. 구매자가 월별 지불금을 감당할 수 없게 되고, 토지와 개발에 필요한 자금도 더 비싸집니다.

수요에 미치는 피해는 이론적인 것이 아닙니다. 모기지 신청 건수가 감소했습니다.최근 주에 2.7%재융자율이 6.2% 하락했으며, 30년 고정 모기지의 평균 계약금리는2025년 6월 이후 최고 수준새로운 애플리케이션의 유입이 줄어들면서도 말이다. 빌더들의 자신감은 떨어졌다.NAHB 지수에서 34점지난 해의 조사에서,건설업자들의 84%가 상승한 주택담보대출 금리를 언급했습니다.그것이 바로 그들이 직면하는 가장 큰 어려움입니다. 7%라는 수치를 보면, 1년 전에 시장의 흐름을 잘못 판단한 구매자는 같은 집에 대해 훨씬 더 높은 월별 지불금을 내야 한다는 것을 의미합니다.

품질 좋은 재배자는 저가형 품질을 가진 재배자와는 다릅니다.

이곳이 유혹이 위험해지는 곳이며, 규율이 중요한 곳입니다. 이익이 줄어들면 가장 많은 손실을 입는 대상을 찾으려는 본능이 생깁니다. 하지만 그건 보통 잘못된 방식입니다.

미국에서 가장 큰 주택 건설업체인 D.R. 호튼을 예로 들 수 있습니다. 이 회사는 24년 연속으로 배당금을 지급했으며, 11년 동안 계속해서 배당금을 늘렸습니다. 배당금 비율은 수익의 약 16%에 불과하므로, 배당금은 거의 보장된 것입니다. 지난 한 해 동안의 무상 현금 흐름은 약 32억 달러이며, 부채는 약 50억 달러입니다. 부채 대 자산 비율은 약 0.29입니다. 이 회사의 수익률은 상당히 낮은 편인데, 약 1.4% 정도입니다. 그 이유는 이 회사가 대부분의 현금을 주식 환매를 통해 회수하기 때문입니다. 또한, 지난 한 해 동안 전체 산업이 평가절하되면서 주가는 약 23% 하락했지만, 레너와 퍼트그룹의 경우는 각각 수익의 12배와 11배에 해당합니다.

그것은 가격이 하락할수록 수확량이 증가하는 우수한 재배업체의 특징입니다. 고수익을 내는 기업이 아닙니다. 하지만 주의해야 할 점은, 주식-수익률 곡선의 원리는 그 우수한 기업의 주식을 구입했을 때만 성과를 거둘 수 있다는 것입니다.후에경제 침체가 그 피해를 입혔습니다. 즉, 수요가 7%씩 줄어들고 있다는 것을 받아들여야 합니다. 건설업의 신뢰도와 주택담보대출 신청량은 중요한 지표입니다. 하지만 이 지표들은 여전히 악화되고 있으며, 회복되는 추세가 보이지 않습니다. 오늘날처럼 “저렴한” 12배의 가격으로 해당 산업에 투자하는 것은 현재의 상황이 이미 최저점을 찍었다는 가정입니다. 하지만 실제로는 그렇지 않다는 것이 증거입니다.

솔직한 접근 방식은 더 많은 인내심이 필요합니다. D.R. 호튼의 지속적인 수익률을 바탕으로 적절한 매수 타이밍을 기다릴 수 있습니다. 즉, 신청자들의 심리와 건설업체들의 상황이 안정되고, 수익률과 품질 간의 균형이 개선될 때를 말입니다. 이는 가장 약한 재무 상태에서도 최고 수준의 수익률을 얻으려는 방법과는 반대입니다. 일반적으로 7% 수준의 수익률은 그렇게 얻어지는 것입니다.

이것이 수입 문제에 어떤 변화를 가져오는가

7%의 모기지 이자는 주거 관련 배당주를 포기해야 하는 이유가 아니라고 생각합니다. 또한, 그 이유로 수익률을 높이려는 것도 아닙니다. 그것은 단지 시장의 정상화 현상일 뿐입니다. 채권 시장에서는 인플레이션에 대한 기대치가 더욱 높아졌고, 이러한 상황에서는 가격 상승으로 인해 지급되는 수입이 더 유리합니다. 즉, 저금리와 대량 거래에 의존하는 수입보다는 가격 상승으로 인한 수입이 더 중요합니다.

만약 주택 부문에 관심이 있다면, 배당금이 안정적이고, 몇 가지 어려움을 충분히 감수할 수 있는 품질 좋은 주택을 구입하는 것이 좋습니다. 그리고 주요 지표들이 긍정적으로 변하기를 기다린 후에야 투자를 결정해야 합니다. 7%의 모기지 금리는 시장이 추천하는 것이 아닙니다. 이는 시장이 당신의 소득이 인플레이션과 관련된 부분에서 어떤 위치에 있어야 하는지를 알려주는 것입니다.