$65,000짜리 그 집은 임대업 사업이지, 주택 건설 회사의 주식이 아닙니다.

바이러스성 게시물에는 그 값을 나타내는 숫자가 적혀 있습니다. 그 숫자는 약 65,000달러 정도입니다. 이 숫자를 보면, 한 가정이 이탈리아로 여행하는 대신 집을 구입하기 위해 지불한 금액이라고 할 수 있습니다. 이 결정은 “위험하지만, 그만한 가치가 있다”고 말할 수 있습니다. 저는 그 게시물의 세부 정보를 확인할 수 없었습니다. 위치, 정확한 가격, 현재 집의 가치, 그리고 시간적 범위 등은 중요하지 않습니다. 중요한 것은 그 숫자가 의미하는 바입니다. 저렴한 가격에 구입된 집이라면, 투자자로서 묻어야 할 질문은 무엇일까요? “돈을 벌어준 저렴한 집”이라는 것은 하나의 베팅이 아닙니다. 그것은 두 가지 다른 베팅으로 나뉩니다. 최근 시장 데이터에 따르면, 그 두 가지 베팅은 반대 방향으로 움직이고 있습니다.

도대체 저렴한 집의 소유자는 누구인가요?

먼저 분리해야 하는 것은, 그 집의 소유자가 누구인가 하는 것입니다. 한 가족이 65,000달러짜리 집을 구입하여 그곳에서 살 때, 두 가지 일이 동시에 일어납니다. 첫째, 집의 가격이 상승할 수 있습니다. 둘째, 가족은 집주인에게 돈을 내지 않고, 자신이 임대료를 지불하게 됩니다. 경제학자들은 이를 ‘추정된 임대료’라고 부릅니다. 장기적으로 보면, 이 ‘내가 지불하지 않아도 되는 임대료’가 ‘집의 현재 가치’보다 더 크고 안정적입니다.

그 분열은 중요합니다. 왜냐하면 공공 시장에서는 “저렴한 주택을 원한다”는 의사를 표현하는 두 가지 방법이 있기 때문입니다. 그리고 그 두 가지 방식은 소유권의 측면에서 반대되는 위치에 있기 때문입니다.

한쪽에는 그 집을 구입하여 유지하는 회사가 있습니다. 가장 신뢰할 수 있는 회사는 American Homes 4 Rent(AMH)입니다. 이 회사는 단독주택 임대업을 하는 대형 공공 기업 중 하나입니다. AMH는 집을 구입한 후 개조한 뒤 임대합니다. 즉, 자산을 소유하고 임대료를 받는 것입니다. 이 회사는 주식과 가정의 관계에 가장 가까운 형태의 사업 모델입니다. 즉, 집을 소유하고 임대료로 수익을 얻는 것입니다.

반대편에는 주택을 건설하고 판매하는 회사들이 있습니다. 초보적인 주택 건설업체들인 DR Horton(DHI), Meritage(MTH), Lennar(LEN), PulteGroup(PHM)는 건축 수익을 얻기 위해 많은 주택을 건설하고 판매합니다. 그들은 주택을 오래 보유하지 않고, 가치 상승분이나 임대 수익도 얻지 않습니다. 그들의 사업은 판매에 관한 것이지, 주택을 오래 보유하는 것에 관한 것이 아닙니다.

마스크와 장부

이 숫자는 AMH를 해석하는 방식을 바꿉니다. 왜냐하면 AMH는 65,000달러라는 이야기가 실제로 가리키는 대상이기 때문입니다.

최신 시장 데이터에 따르면, AMH의 주식 가치는 약 32.3달러입니다. 지난 4개월 동안 약 14.8% 상승했습니다. 하지만 전체 1년 동안은 거의 변동이 없으며, 약 1% 정도의 상승에 그쳤습니다. 지난해에는 약 5% 하락했습니다. 따라서 “저렴한 집이 가치를 얻었다”는 말은 “저렴한 집의 주식이 가치를 얻었다”는 말로 명확하게 표현되지 않습니다. 주택을 소유하고 있는 사람이 느끼는 주택의 가치 상승은 REIT의 주식 가격에도 반영되지 않습니다. 왜냐하면 주식 가격은 임대료, 자금 조달 및 레버리지를 동시에 반영하기 때문입니다.

서랍을 열어보세요. 회사의 지난 12개월간의 재무 자료에 따르면, AMH는 약 8억6천5백만 달러의 운영 현금 흐름을 창출했습니다. 하지만 같은 기간 동안의 자유현금흐름은 음수였습니다. 그 이유는 AMH가 수익을 가져오는 주택들을 많이 소유하고 있기 때문입니다. 그로 인해 발생하는 비용도 상당합니다. AMH는 약 51억 달러의 순부채를 가지고 있으며, 주택들을 관리하고 임대할 수 있도록 계속해서 지출해야 합니다. 겉으로는 “우리는 많은 주택을 소유하고 있고 임대 수익을 얻고 있다”는 척할 뿐입니다. 하지만 실제로는 주택에서 생성되는 현금이 대부분 유지비와 대출로 사용되기 때문에, 실제적인 문제가 있습니다.

리베이션은 여기서 가장 중요한 요소입니다. 그래서 단독주택 임대업은 단순한 거래가 아닙니다. 프로그레스 레지덴셜(HCC)의 경우, 자산 가치 대비 부채는 약 7센트에 불과합니다. 반면 AMH의 경우는 약 69센트이며, 임대료를 받는 포트폴리오에 비해 51억 달러 이상의 순부채를 가지고 있습니다. 같은 자산 클래스이지만, 재무 상태는 정반대입니다. 주택 가격 하락이 초래하는 손실도 리베이션에 따라 증가합니다.

당신이 소유하지 않는 집

이제 선의 반대편에 서세요. 그곳은 집이 지어지고 판매되는 곳입니다.

이곳에서 이야기의 “수익이 발생한다”는 기대는 역전됩니다. 최신 시장 데이터에 따르면, 모든 초보 건설업체들은 지난 달에 손실을 입고 있습니다. 약 5~14% 정도 하락했습니다. 지난 한 해 동안은 더욱 심각한 상황입니다. 레나르는 약 40%, 메리타지와 DR 호튼은 각각 약 21%, 풀테그룹은 약 16% 하락했습니다. 65,000달러짜리 집의 가격이 하락하면, 그것은 처음으로 주택을 구매하는 사람들에게는 좋은 일입니다. 하지만 건설업체에게는 반대입니다. 가격이 낮아지면 수요도 낮아지고, 이익도 줄어들며, 매각하기 어려운 토지도 생깁니다. 건설업체는 비즈니스 사이클의 일부일 뿐, 가치 상승의 대상이 아닙니다. 그들은 임대수익도 얻지 못했으며, 가격도 얻지 못했습니다.

그리고 보고일도 바로 지금입니다. 예정된 보고일인 9월 16일에 렌나는 다음 분기의 실적을 발표할 예정입니다. 이는 약 1주일 남은 시간입니다. 하지만 그 주식의 가치는 올해 동안 약 40%가 하락했습니다.

영수증을 다시 읽어보기

그러니까, 65,000달러라는 돈은 여러분을 질투하게 만드는 것보다 더 흥미로운 역할을 합니다. 이는 그 시스템을 드러내는 증빙서류입니다. “저렴한 집에 지불된 돈”이라는 것은 사실 두 개의 사업이 같은 이름으로 운영되고 있음을 의미합니다. 집을 소유하면 임대업을 운영하게 되고, 그 결과는 매년 거의 일정하며 4개월 동안은 긍정적인 수익을 가져옵니다. 반대로 집을 건설하면 대량 판매 사업을 운영하게 되고, 그 결과는 월별로 감소하지만 연간으로는 40%까지 올라갑니다.

만약 그 숫자가 당신을 끌어당긴다면, 진실된 질문은 “주택을 구입해야 할까?”가 아닙니다. 중요한 것은 소유권의 측면에서 어느 쪽에 서 있는지입니다. 즉, 임대료와 레버리지인지, 아니면 이익률과 시장 상황인지 하는 것입니다. 또한, 자신이 소유하지 않은 것들을 이해하는지도 중요합니다. 65,000달러의 집을 소유한 가정은 그 집에서 계속 살 수 있습니다. 하지만 한 회사가 그런 집을 지었다면 그렇지 못합니다. 그 차이가 바로 투자의 전부입니다.