6.76%의 모기지 금리는 실물경제의 ‘돈의 가격’입니다.

평균 30년 장기 모기지 금액이 상승했습니다.이번 주에는 6.76%로, 전주 같은 주에는 6.71%였습니다.작년에는 약 6.4%였습니다. 집을 구매하는 사람들에게는 이 수치가 큰 의미를 가집니다. 즉, 1년 전과 비교하여 1,000달러를 대출할 경우, 매월 약 4달러의 이자가 추가로 발생합니다. 다른 사람들에게는 그저 또 하나의 이자율 관련 뉴스일 뿐입니다. 하지만 그렇게 생각하는 것은 실수입니다. 왜냐하면 이 숫자가 바로 실제 경제에서 가장 중요한 비용이기 때문입니다. 즉, 집을 구입하는 데 드는 비용이죠. 이는 기업이 가장 중요하게 구매해야 하는 물건입니다.

이 부분은 보통 간과되곤 합니다. 이는 사실상 주거 관련 이야기가 아니며, 연방준비제도와 관련된 이야기도 아닙니다. 연방준비제도는 단기 금리를 결정합니다. 30년 기간의 모기지는 10년 기간의 트레저리 채권을 따라갑니다.7월 말에는 4.7%에 달했으며, 이는 2025년 1월 이후 최고 수준입니다.부도 투자자들은 인플레이션이 계속 상승하는 상황에 대한 위험에 대한 보상을 더 요구함으로써 그 자금을 그곳으로 이동시켰습니다. 더 높은 석유 가격, 새로운 관세, 지속적인 임금 상승 등이 그 원인입니다. 일부 예측가들은 현재 연방준비제도가…증가2026년에도 금리는 그대로 유지될 예정이며, “인플레이션이 높을 것”이라는 전망은 여전히 유효합니다. 모기지 금리란 단순히 장기 국채의 수익률과 은행이 대출에 부과하는 이자금을 합친 것입니다. 시장의 장기적 수준이 그러한 높은 수준에 도달하면, 가계의 차입 비용도 그에 따라 상승하게 됩니다.

그래서 저는 6.76%의 모기지 비율을 하나의 증거로 받아들이는 것이지, 단순한 데이터로는 아니라고 생각합니다. 우리는 장기적인 차입 비용과 그와 관련된 구조적 인플레이션이 다시 2021년의 상황으로 돌아가지 않는 환경에 있습니다. 30년 만기 대출금리는 그때와는 다릅니다.최저치인 2.65%우리2023년 10월에는 7.79%로 최고치를 기록했습니다.그래서 그 이후로는 고금리 환경에서 살고 있어요. 만약 인플레이션이 계속 높은 수준으로 유지된다면, 7%에 달하는 모기지 금리는 이상한 일이 아닙니다. 그것은 돈의 새로운 정상적인 가격입니다. 이는 위험이 따르는 주장입니다. 만약 인플레이션이 줄어든다면, 장기 수익률이 떨어지고 주택 시장 전체가 다시 안정될 것입니다. 하지만 현재의 증거는 반대 방향을 가리키고 있습니다.

연준의 수치를 제외하면, 주택 관련 데이터 자체가 headlines에 나타난 금리보다 더 흥미로운 정보를 제공합니다. 선행 지표인 건축 허가 건수는 금리로 보이는 상황보다 그렇게 나쁘지 않습니다. 7월에는 건축 허가 건수가 증가했는데, 이는 건설업자들이 앞으로 무엇을 할 것인지를 보여주는 지표입니다.1.44백만의 계절 조정된 연간 수치로, 6월보다 5%, 전년도보다 3.1% 증가했습니다.실제 주택 건설 수치는 12.4% 감소했음에도 불구하고, 허가된 건설 작업은 계속 증가하고 있습니다. 한 가지는 미래를 보여주고, 다른 하나는 과거를 확인해줍니다.

가격이 오르지 않는 이유는 무엇인가요? 그리고 중간 가격이 여전히 어느 정도에 머물고 있는 이유는 무엇인가요?최고치는 440,600달러로, 36개월 연속으로 전년 동기 대비 1.8% 상승했습니다.– 그것이 ‘고정화 효과’입니다. 팬데믹 시대에 3%의 모기지를 받은 주택 소유자들은 그 모기지를 포기하고 싶어하지 않기 때문에, 그 집들을 시장에 내놓지 않습니다. 그래서 현재의 재고가 적어지고, 가격도 떨어집니다. 하버드 연구진은 이러한 고정화 현상의 비율을 추정했습니다.약 40%의 차이를 설명했습니다.가격 하락으로 인해 예상된 수익률과 실제로 나타난 성장률 사이의 차이가 있습니다.8월에 기존 주택 매출은 여전히 2% 감소했습니다.하지만 현재 공급량은 지난 10년 중 최고 수준이며, 구매자들도 꾸준히 구매하고 있습니다. 올해 1분기 동안 판매량은 실제로 1.6% 증가했습니다.

이는 투자자들에게 중요합니다. 왜냐하면 이를 통해 실제로 기회가 있는 곳과 그렇지 않은 곳을 알 수 있기 때문입니다. 냉각된 기존 주택 시장으로 인해 신규 주택 건설업체들이 중요한 역할을 합니다. 공공 건설업체들은 현재 신규 주택 시장의 약 55%를 차지하고 있습니다. 높은 세금 환경에서는 구매자의 모기지 이자율을 낮추고 건설 비용을 줄여서 월별 지불금으로 경쟁합니다. 이것이 바로 가격 결정권의 작동 방식입니다. 최근 분기에도 그들은 여전히…주문량은 매년 약 1% 증가했으며, 총 마진도 약 20%로 유지되었습니다.주로 건설 비용의 5%-7%를 절감함으로써 이루어지며, 더 많은 구매자를 찾는 것보다는 그렇습니다. 상위 레벨의 구매자들은 계속해서 매물을 유지하고 있지만, 초보적인 구매자들이야말로 약점입니다. 이는 실제 경제 상황에 맞춰서 진행되는 투자이며, 주택 건설업체들은 적은 배당금이나 아예 배당금을 지급하지 않습니다. 그들은 적절한 가격에서 성장할 수 있는 기회를 제공하는 것이지, 수익을 얻는 방법이 아닙니다.

그렇다면 6.76%의 모기지 금리는, 집을 구매하지 않는 독자에게는 어떤 의미일까요? 이는 이미 소유하고 있는 모든 자산에 부과되는 장벽이 됩니다. 가정집을 구입하기 위해 약 7%의 이자를 지불해야 하는 반면, 안전한 10년 만기 국채의 수익률은 약 4.7%입니다. 따라서 “소득”으로 여겨지는 주식은 훨씬 더 높은 수준의 수익을 내야 합니다. 소비자에게 좋은 요소는 간단합니다: 가장 높은 수익률을 추구하지 마세요. 왜냐하면 그건 현금과 국채가 실제 돈으로 교환되는 세계와 경쟁하는 것이기 때문입니다. 배당금은 무료 현금 흐름과 강력한 재무 상태로 지원되어야 하며, 가격을 올리면서도 고객을 잃지 않는 기업을 선호해야 합니다. 왜냐하면 그것만이 인플레이션을 극복할 수 있는 방법이기 때문입니다. 또한 건축 허가나 공장 주문과 같은 주요 지표들을 타이밍 신호로 활용하세요. GDP나 판매량과 같은 수치는 그 후에 확인할 수 있는 것입니다.

6.76%의 모기지 비율은 그저 넘어갈 만한 수치가 아닙니다. 이는 과열된 상황 하에서 실제 경제가 지불해야 하는 대가입니다. 그 비용을 감당할 수 있고 계속해서 복리로 증가시키는 건설업자들은 더 강해집니다. 반면, 냉각된 시장에서는 가격이 얼마나 떨어질 수 있는지가 중요합니다. 그리고 수익을 얻으려는 투자자들의 역할은, 자신의 수익률에 부합하지 않는 수익을 받는 것을 거부하는 것뿐입니다.