6.76%의 모기지 금리는 실제 삶에서 매우 높은 인플레이션을 나타내고 있습니다. 그리고 주택 자산이 저렴해진 이유도 여기에 있습니다.

30년 기간의 모기지 대출의 경우, 400,000달러를 대출받을 때마다 구매자가 매달 약 2,600달러를 지불해야 합니다. 평균 가격의 주택에 대해서도 이 수치를 적용해보면, 주택 시장이 왜 어려움을 겪고 있는지 이해할 수 있습니다. 프레디 맥의 주간 조사에 따르면…2026년 9월 10일 기준, 평균 30년 고정금리는 6.76%로, 전년도의 6.35%에서 상승했습니다., 그리고올해의 새로운 최고치는 7%에 가까워지고 있습니다..

대부분의 분석가들은 그것을 단순한 주택 관련 이야기로 여깁니다. 하지만 배당금 투자자에게는 더 유용한 정보입니다. 이는 이번 세기에 가장 중요한 거시경제적 불확실성에 대한 실제적인 검증이기 때문입니다. 즉, 인플레이션이 과연 2%로 돌아오는지에 대한 것입니다.

가격은 연준의 잘못이 아닙니다.

이 부분이 대부분의 사람들이 잘못 이해하는 부분입니다. 연방준비제도는 단기 금리를 결정합니다. 하지만 주택담보대출금리는 연방준비제도가 정하지 않습니다. 30년 만기의 금리는 10년 만기 국채금리에 따라 결정되며, 그로 인해 금리 구조가 달라집니다.

10년물 금리는 4.7%를 넘어섰습니다. 이는 2023년 10월 이후 최고 수준입니다.투자자들은 더 이상 인플레이션이 통제 가능하다고 믿지 않기 때문입니다. 7월의 소비자 물가 지수는 3.4%로, 연방준비제도가 목표로 하는 2%보다 훨씬 높았습니다. 이는 이란 분쟁과 관련된 에너지 비용 상승과 공급 부족으로 인해 발생한 것입니다. 채권 투자자들이 중요하게 생각하는 것은, 인플레이션이 계속 높아진다면 30년 만기 채권을 빌려준 돈의 가치가 더 빠르게 감소한다는 점입니다. 그래서 그들은 더 높은 수익률을 요구합니다. 30년 만기 재무부 채권은 이러한 우려를 가장 잘 나타내는 상품으로, 19년 만에 최고점에 도달했습니다.

이것은 먼 미래에 관한 이론이 아닙니다. 이는 ‘뜨거운 인플레이션’ 현상의 정확한 원인입니다. 성장, 고용, 에너지, 재정적 요구들이 모두 2%라는 목표치를 어느 정도든 밀어내면, 장기적인 수익과 그에 기반한 주택담보대출금리는 계속해서 상승합니다. 6.76%의 주택담보대출금리는 바로 월별 청구서 형태로 나타나는 인플레이션의 결과입니다.

일에서의 주요 지표

임대료는 단순한 수치가 아닙니다. 그것은 주택 수요를 활성화하거나 억제하는 요소입니다. 그래서 임대료는 지연된 지표가 아니라 선행 지표가 됩니다. 즉, 매출 데이터가 확인되기 몇 달 전부터 임대료의 변화가 나타나기 시작합니다.

확인 결과가 이미 도착했습니다.7월에 신규 주택 판매량은 10.5% 감소하여 연간 607,000채로 나타났으며, 이는 1월 이후 가장 낮은 수준입니다.건설업자들도 어려움을 겪는 판매자들처럼 대응하고 있습니다.8월에 가격을 35% 낮추고, 63%는 인센티브를 제공했습니다.담보대출 이자율이 상승하면 재고를 처분해야 합니다.기존 주택 매매도 부진했으며, 6월에는 2.4% 감소했습니다.저렴한 팬데믹 시대의 대출을 받은 사람들은 판매하지 않고, 3%의 모기지 금리를 기꺼이 포기하지 않을 것입니다. 그로 인해 시장에는 공급이 부족해지고, 수요는 줄어들면서 가격도 상승합니다.

이런 현상은 주요 데이터를 관찰하는 사람들에게는 놀라운 것이 아닙니다. 그 원인은 바로 그 비율이며, 매출 감소는 그 뒤에 나타나는 증상일 뿐입니다.

구매자에게 해를 끼치는 그 힘이 건설업자들에게도 저렴함을 만들어낸다.

이곳에서 투자자의 반응이 필요한 순간입니다. 높은 10년물 수익률이라는 동일한 거시적 요인이 채무자들에게 부담을 주는 동시에, 품질 좋은 주택 건설업체들도 불규칙적인 가격으로 매각되고 있습니다. 이것이 바로 주식 수익률 곡선의 작동 방식입니다. 시장이 침체기에 접어들면 실제 경제 기업들을 구매하기 위해 불규칙적인 위험을 감수하는 것입니다.

D.R. 호튼은 미국에서 가장 큰 주택 건설 회사입니다. 그 회사의 주식가는 52주 최저치에 근접해 있으며, 작년의 최고가보다 약 4분의 1 낮습니다. 이 회사의 주식은 순이익 대비 12배, 미래이익 대비로는 10.6배의 가치를 가지고 있습니다. 배당률은 약 1.4% 정도로 낮지만, 배당금은 순이익의 약 16%에 불과합니다. 이 회사는 11년 연속으로 배당금을 인상했으며, 24년 동안 계속해서 배당금을 지급해왔습니다. 또한 부채-자본 비율이 0.3 이하인 상황에서 30억 달러 이상의 자유 현금 흐름을 창출했습니다. 중요한 것은 배당금 자체가 아닙니다. 중요한 것은, 부채가 적고 현금을 창출하는 사업이지만, 자본을 회수하기 위해 재융자를 하는 경우가 저점에서는 매력적이라는 점입니다.

또 다른 대형 건설업체인 렌나르는 자산가치보다 낮은 가격에 거래되고 있으며, 배당률은 약 2.6%, 배당금 지급 비율은 약 32%입니다. 수익성이 좋은, 장기적으로 배당금을 지급하는 회사가 자산가치보다 낮은 가격에 매각될 경우, 시장은 그 회사에 대한 부정적인 신호를 보내는 것입니다.

이게 무엇인지 솔직하게 말해주세요.

이제는 반드시 주의해야 합니다. 왜냐하면 그것은 이해와 슬로건의 차이이기 때문입니다. 주택 건설업체들은 제가 원하는 그런 수익을 창출할 수 있는 기업들이 아닙니다. 주택에 대한 수요는 선택적인 것이며, 금리에 매우 민감합니다. 만약 모기지 이자율이 6.76%까지 올라서 월별 부담이 커진다면, 구매자들의 수요는 줄어듭니다. 그래서 지금은 가격이 저렴한 것입니다. 이들은 순환적인 성장을 하는 사업이며, 방어적인 수익을 내는 사업이 아닙니다.

그러니 이 기회를 그대로 받아들여야 합니다. 배당금은 적고 안전하지만, 그것만으로는 수익성 있는 투자라고 할 수 없습니다. 진정한 수익은 주식을 다시 구입할 수 있는 능력과, 최종적인 지표가 개선될 때 발생하는 가격 조정입니다. 그러한 변화는 모기지 금리가 하락하기 시작할 때 일어납니다. 이는 시장이 실제로 인플레이션이 완화되고 있다고 믿을 때만 일어납니다. 바로 그런 상황에서 “인플레이션이 목표치로 돌아올 것”이라는 전제가 성립됩니다. 하지만 현재의 수익률은 그러한 전제를 거부하고 있습니다.

실패한 사례도 마찬가지입니다. 수익률은 또 한 해 동안 7% 수준에 머물게 되고, 판매량도 계속 감소합니다. 저렴해 보이는 제품들도 사실상 가치가 없어집니다. 혹은 재고를 줄이기 위해 가격을 과도하게 낮추면 이익률이 떨어져 더 심각한 상황이 발생할 수도 있습니다. 주기적인 변화를 예측하여 미리 구입하는 것은 인내와 신중함이 필요한 행동입니다. 조금 일찍 투자한다고 해서 손해가 되는 것은 아닙니다.

현재 미국 금융계에서 가장 유용한 수치는 바로 6.76%입니다. 이 수치는 인플레이션이 실제로 존재한다는 것을 나타내며, 주택 시장이 억제되고 있다는 것도 알려줍니다. 또한, 건강한 소유주가 가격이 합리적인 고품질 기업을 찾을 수 있는 곳도 보여줍니다. 이는 월별 지불금을 가면으로 숨긴 선행 지표입니다.