390만 달러 규모의 건설 대출은 워커 앤드 던롭보다 누가 위험을 감수하는지에 대해 더 많은 정보를 제공합니다.

메릴랜드주 베테스다에 위치한 상업용 부동산 금융 회사인 워커 앤드 던롭은 이번 주에 3억 9천만 달러 규모의 건설 자금을 파크 타워 프로젝트에 제공했다고 발표했습니다. 파크 타워는 47층짜리 건물로, 1,049개의 객실을 갖춘 곳입니다. 이 건물은 저지시티의 조널스 스퀘어 지역에 위치해 있으며, 맨해튼으로 가는 PATH 트램역에서 5분 거리에 있습니다. 보도자료를 일반 투자자들이 읽는 방식대로 읽어보면, 이 회사가 부동산 거래가 활성화되고 있다는 증거로 보입니다. 하지만 그건 다소 간접적인 증거일 뿐입니다. “arranged”라는 단어는 거의 모든 의미를 담고 있기 때문에, 이는 대출과는 정반대되는 개념입니다.

워커와 던롭은 자금을 제공하지 않았습니다. 그들은 중개를 맡았죠. 이 금융 지원은 두 가지 유동성 금리, 이자만 지급하는 대출로 구성되어 있습니다.아피니우스 캐피털이 제공한 고액 건설 대출과 BH3 펀드 어드바이저스가 제공한 중간대출입니다.두 명의 개인채권 투자자가 있었습니다. 워커 앤드 던롭은 나마다 그룹의 전담 자문사로서, 차용인과 대출기관을 연결시키고 두 자본 제공자를 서로 소통시켜주는 비용을 받았습니다. 3억9천만 달러는 대출기관의 자금으로 사용되었으며, 회사의 자금이 아닙니다.

이러한 구분은 중요한데, 왜냐하면 건설 대출은 상업용 부동산 금융에서 가장 위험한 분야 중 하나이기 때문입니다. 건설 중인 건물은 아무런 수익도 내지 못하므로, 대출금은 원금을 지불하지 않고, 이자만 지급됩니다. 유일한 담보는 반쯤 완성된 건물로서, 이 건물은 완공된 후 세입자를 받아 시장의 임대료에 따라 판매되거나 재융자될 것입니다. 메자이네이딘 부분은 상위 대출보다 더 큰 위험을 안고 있으며, 손실이 발생할 때 먼저 영향을 받습니다. 워커 앤드 던롭은 그 부분에 대해 어떠한 지분도 가지고 있지 않습니다. 그것은 마치 도로의 비용을 징수하는 사람과 같으며, 그 도로의 포장도, 다리도, 보험도 다른 사람들의 것이 됩니다.

유료 도로는 ‘그림자 은행’을 통과한다.

그러나 이 구조는 흥미롭습니다. 왜냐하면 그 길이 현재 어디에 위치해 있는지를 보여주기 때문입니다. 10년 전이라면 파크 타워와 같은 프로젝트는 은행에서 대출을 받을 수 있었을 것입니다. 하지만 이제는 그렇지 않습니다. 더 엄격한 규제와 높은 자본 요건으로 인해 대출 기관들은 개발 및 전환기 대출 시장에서 물러나게 되었고, 민간 금융회사들이 그 자리를 차지하게 되었습니다.비기관 상업용 부동산 대출의 30–40%10년 전과 비교해서는 거의 아무것도 없었던 상황에서, 워커 앤드 던롭의 자료는 그 이동 현상을 보여줍니다.제1분기에는 중개 대출이 부채 조달의 55%를 차지했으며, 이는 전년 동기의 49%에서 증가한 수치입니다., 그리고중개를 통한 대출이 2분기 동안 17% 증가했습니다..

이 회사에게 이런 전환은 동시에 회사의 회복을 위한 동력이 되기도 하지만, 반면 경제적 측면에서는 손실이 발생하는 상황입니다. 과거에는 패니메이와 프레디맥에 아파트 대출을 제공하는 업무가 주된 사업이었는데, 이로 인해 많은 수수료를 얻을 수 있었습니다. 워커 앤 더놀프가 서비스를 담당하기 때문에, 지속적인 수수료가 발생했으며, 이 수수료는 1458억 달러에 달합니다. 중개업체를 통한 거래는 더 적은 수수료를 받고, 그러한 수수료는 없었습니다. 2분기에는 중개업체를 통한 거래량이 10% 감소했으며, 경영진은 중개업체를 통한 비아그네시 사업으로의 전환이 수익을 감소시키고 있다고 지적했습니다. 성장하는 것은 단위당 수익이 가장 낮은 사업입니다.

깨끗한 재무제표, 흠집이 있는 수익표

그 긴장감은 기록들에서도 나타납니다. 2분기에는 총 거래량이 단지 3% 증가하여 144억 달러에 불과했고, 수익은 4% 감소했습니다.보고된 순이익은 91%나 감소하여 300만 달러로 줄어들었습니다.하지만 그 붕괴의 원인은 거래 구조 때문이 아니었습니다. 그것은 과거의 문제였습니다. 워커 앤드 던롭이 프레디 맥과 함께 한 사기 행위로 인해 회사가 다시 매입해야 했던 대출에 관련된 1,800만 달러의 비용이 그 원인이었습니다. 그러한 요소들을 제외하고도 핵심 이익은 여전히 3% 증가했습니다. 이는 제어할 수 없는 서비스 비용 때문입니다. 3억 9천만 달러라는 수치는 회사의 거래가 회복되고 있다는 명확한 신호입니다. 하지만 그것만으로는 이익에 영향을 미치는 요소가 아닙니다.

투자자들은 이미 이러한 혼란을 이미 가격에 반영했다.전방 배당률은 약 6.75%입니다.즉, 시장은 경제가 성장할 것이라고 믿지 않는다는 뜻입니다. 적어도 현재로서는 그렇습니다. 특히 지분이 많이 줄어든 상황에서 말입니다. 초보자가 물어봐야 할 질문은 제리스시티에 타워가 건설될지 여부가 아닙니다. 중요한 것은, 유료 도로를 운영하는 것이 좋은 사업인지 여부입니다. 아피니우스와 BH3에게 위험을 맡기는 것은 워커 앤 더블оп의 재무제표를 깨끗하게 유지시킵니다. 이는 그 모델의 장점이며, 그 모델의 지속 가능성의 원천이기도 합니다. 하지만 이것이 그 모델의 한계이기도 합니다. 중개인의 수수료가 적고, 대출 기관들이 대출을 중단하면 그 수수료도 줄어듭니다.

따라서 가장 큰 위험은 워커 & 던롭의 책들에 있지 않습니다. 진짜 위험은, 그 회사가 여러 도시에서 발생하는 건설 부채를 지원해준 것입니다. 이러한 부채들은 2029년의 임대 시장 상황에 따라 결제될 것입니다. 만약 그러한 부채들이 무너진다면, 손실은 개인 투자자들에게 돌아가고, 상업용 부동산 위험이 은행에서 쉐도우 뱅크로 전이되는 과정에서 워커 & 던롭은 수익성 있고 적은 자본을 필요로 하는 방법을 찾아냈습니다. 투자자들은 이에 대한 좋은 소식들을 마치 중개인과 관련된 정보와 같이 진지하게 받아들여야 합니다. 수수료는 실제로 존재하며, 위험은 그들의 것이 아니며, 상황이 악화될 때는 그들의 영광도 없습니다.