なぜZillowの成長が、停滞している住宅市場よりも速いのか

買い手よりも売り手の方が多いことが、アメリカの住宅市場の特徴となっている。オンライン不動産仲介会社であるレッドフィンによると、7ヶ月連続で売り手が買い手より約50％多かったという。アメリカ全土で— 約の間隔630,000人が参加し、これは2013年にRedfinがデータを記録し始めて以来、最も多くの参加者数です。テキサス州オースティンのような地域では、売り手の数が買い手の数を128％も上回っていました。

見出しからすると、大惨事のようです。売り手が過剰になるということは、通常、価格の低下や資産価値の下落、問題のある取引を意味します。これは、住宅売買量に依存して収益を得ている不動産プラットフォームにとって悪いニュースです。しかし、アメリカの住宅関連情報を提供する主要な消費者向けポータルであるZillowは、総収入を増加させています。最新の2四半期において、各々18％同社の2026年第2四半期の売上高は7.72億ドルは前年比で18％上昇した。調整後のEBITDA利益率は23%です。株式のフォワード価格対収益率は約11で、これは市場が成長が停滞すると予想していることを示しています。

歴史的に不均衡な住宅市場と、業界よりも速く成長する企業との間の乖離は、売主が得る利益が実際に人々の行動にどう影響するかという点にある。

問題は、売り手が過剰であるということが、取引が大量に起こるということとは同じではないという点です。そのような売り手の多くは、今日の水準よりもはるかに低い住宅ローンの利率によって制限されている状態です。未返済住宅ローンの実質利率は2026年中には4.33％になる一方、平均30年固定金利は上昇しています。ほぼ7%—15ヶ月ぶりの高値。これは、強いインフレ、中東の供給不安、そして連邦財政赤字に対する投資家の不安が原因です。業界アナリストが引用する研究によると、住宅所有者の現在の利率と市場価格との差が1パーセント単位になるごとに、売却する可能性は約18%減少します。現在の住宅所有者の80％が、6％未満の住宅ローンを抱えている。彼らがその商品をリストに載せていないのは、他の場所で購入する余裕がないからです。

したがって、レコード販売による余剰は、ある程度は幻想的なものです。これは、通常の状況下であれば販売するはずの人々ですが、今は安価な住宅ローンを高価な住宅ローンに交換しなければ販売できない人々を指します。実際の住宅売上数は、この制約を示しています。2026年7月の既存住宅の売上は…年間4.06百万単位の率で、6月比1.7%減少J.P.モルガンは、住宅価格が2026年は横ばいで、2027年にはわずか3％上昇する。レッドフィンが言うには、住宅市場は変化しています。「長く、ゆっくりとしたリセットです。」

Zillowは成長しています。なぜなら、リセット機能によって、売主の名前が隠されている業務の一部が利益を得られるからです。人々が家を買えない状況では、引き続き賃貸を利用することがあります。初めて家を買う人の割合は低下しました。2025年では21％という記録的な低水準；ほぼ5人の賃借人の中、3人が今年も引き続き賃貸を続けると述べています。。关于賃貸人の中、37％が金利が下がっても購入しないとZillowに回答しました。これは45％からの減少です。1年前です。今では、賃貸生活が多くの人々にとって意図的な選択肢となっている。単なる待機状態ではなくなったのです。

Zillowのレンタル部門の収益が増加した。2026年第2四半期で3.1億ドル、すなわち2億900万ドルに達する。、動機によって多世帯収入が42％増加このプラットフォームでは、今、以下のものが利用可能です。76,000件の多戸住宅物件が、前年は55,000件だった。現在、レンタル収入はZillowの総収入の約27％を占めており、前年と比べて約21％に増加しています。同社は、取引収入から、レンタル物件の掲載や管理に関する月次収入へと、収入源の構成を変化させているのです。

Zillowが不動産業者や貸し手から手数料を得る「売買」セグメントは、わずかに成長しただけです。第2四半期では14％であり、住宅関連の広告部門の成長率はわずか7％に過ぎなかった。これは、売り手の利益や取引量が著しく低い部分です。また、2020年から2021年にかけてジリオウが最大の利益を得た部分でもあります。住宅価格が横ばいまたはわずかに上昇する中で7％の成長率を示したのは、住宅が少なくなったことによるものです。

第二の成長の原動力は、Zillowの住宅ローン関連事業です。住宅ローンの申込みによる収益は急増しました。75％が84百万ドルに達し、購入・融資額は95％増加して22億ドルになった。この成長は、一見矛盾しているように思えます。高い住宅ローン金利の場合、通常は購入活動が抑制されます。しかし、Zillowは、利用者が受ける恩恵のおかげで、より小さな市場でもより大きなシェアを獲得できています。つまり、Zillowの融資プログラムに借り手が集まるのです。第2四半期では、購入ローンの発行量が95％増加しました。業界全体の購入件数は横ばいまたは減少傾向.

このような成長には、必ず代償が伴います。Zillowの総利益率は低下しました。2パーセントポイント上昇で73％になったQ2において、調整後のEBITDA利益率が低下しました。24％から23％へレンタルおよび住宅ローン部門は、成長が速いものの、売上1ドルあたりの利益率は、成熟した「販売広告」事業に比べて低い。経営者は、新規分野での市場シェアと収益性を交換している。運営キャッシュフローは急激に減少した。前年の8700万ドルから、今年は1100万ドル。会社が費用をかけているにもかかわらず、2億ドルを自己株式買い戻しに使用— 調整後の自由現金流を2倍以上にする四半期ごとに9600万ドル.

前の図が本当の問題を示しています。Zillowの第3四半期の収益予測です。7億4500万ドルから7億6000万ドルという数値は、アナリストたちの平均予測である約7億7200万ドルを下回りました。そして、管理部門は交通量の減少や、後半期が遅くなることを示唆する主要な指標を挙げました。平均月間ユニークユーザー数は減少しました。2％の前年比で2億3900万に上がり、四半期間の訪問者数は2億50百万人で2％減少した。この会社は、視聴者数が減少しているにもかかわらず、収入を増加させている。これは、1人あたりの収益化率が高まっている証拠であり、同時に、余裕が少なくなっていることも意味している。

確かに、Zillowはアメリカにおいて住宅情報を得るための主要な情報源として依然として重要な存在です。これは、その分野で唯一の大規模なプレイヤーです。過去7四半期で、不動産に関する顧客層の範囲を拡大した。Comscoreのデータによると、このような方法によって、持続性が得られる。視認性が必要なエージェントや不動産管理会社は、それにかかるコストを支払うことになる。問題は、賃貸市場の好景気が落ち着き、住宅市場全体が正常化した後でも、18％の収益成長が持続可能かどうかである。

7月に議会は21世紀の住宅建設に関する法案を可決しました。建設の負担を軽減することを目的とした40の供給側の措置そして、大規模な機関投資家が単一戸建て住宅を購入することを制限する。この法律は即時に施行される。2027年1月7日もし供給を増やし、価格を徐々に下げることができれば、より多くの賃貸人が再び購入者として参加する可能性があります。そうなれば、Zillowの「For Sale」セグメントは強化されるでしょう。しかし、利用者の数が減少すると、賃貸業務の成長は鈍化するかもしれません。このビジネスは、数年間でコストが下がるという点での賭けです。

ジロウは、構造的に停滞している住宅市場から収益を得ている。人々は家を買うことができないため、賃貸を選ぶ。同社の収益構成もその現実を反映している。投資の成否は、この状況が長期的な変化なのか、新たな均衡状態なのかによって決まる。もし住宅ローン金利が2026年や2027年までの予測と同じように、6％台中〜高いレベルで維持されるならば、賃貸市場の好景気は続くだろう。しかし、金利が6％以下に大幅に下がった場合は…現在、5.5百万人の購入者が迷っている。業界用語で言えば、再び成長する可能性があります。そして、Zillowの成長率は別の道をたどるかもしれません。

前年のP/E比率が11という値であり、これはある程度の減速を示している。しかし、企業が崩壊するとは考えられず、また18％の収益成長率が永続するとも考えられない。この評価は、市場が最も重視している見解を反映している。つまり、Zillowは住宅売却のサイクルに依存する状態から脱却し、多様化を実現しているが、最も成長が急激な部門では利益率が低く、需要も不確かであるということだ。この証拠はその説を支持している。今後注目されるのは、Redfinが言うような住宅市場の再調整が十分に長期にわたるかどうか、またZillowが賃貸事業の拡大を一時的な混乱の時に行っているかどうかである。