WNCの6,630万ドルのカリフォルニアファンド：手に入れられない安価な住宅への収入

6630万ドル規模のファンドが民間企業によって設立されたということは、機関投資家にとっては新しいニュースかもしれませんが、退職後の収入源を築く人々にとってはそうではありません。しかし、1971年から手頃な価格の住宅を支援しているカリフォルニア州アイラビンの会社であるWNC & Associatesがそのことを発表したときは…23回目の連続でカリフォルニアファンドそれは、収入投資家が毎日利用する概念を静かに示している。つまり、現金として得られる収入と、紙上に存在する「収入」との違いということだ。

WNCの新しいファンドであるCA23は、6,630万ドルを、ロサンゼルス州、サンビニト州、サンディエゴ郡にある650軒のアパートを建設する6つの新築プロジェクトに投じる。それらは全てです。4%の低所得者向け住宅税控除制度を利用して資金が提供されている。最終的に、WNCは55年間の経験と、41のカリフォルニアのファンドを持っている。その区間全体についてですが、最後の23個連続したものだけで、約15億ドル.

まず理解すべきことは、WNCとは何かということです。それは購入できる株式ではありません。この会社は…私的所有そして、これらの資金は銀行や保険会社、その他の機関に売却されるだけであり、個人口座には入れられない。したがって、このニュースの価値は、注目すべき銘柄とは言えない。それは、ある収入源をその源まで追跡し、その持続性を確かめる機会である。なぜなら、それは、あなたが何かに報酬を得る際に使うのと同じスキルだからです。

「収入」が実際にどこから来るのか

1986年に創設されたLIHTCプログラムは、手頃な価格の賃貸住宅を建設または修復するための連邦税優遇制度です。あるプロジェクトが成功すれば、そのコストに応じて税金が控除され、投資家はその控除額を連邦税の負担から相殺することができます。10年以上これは、負担する税金を対等に減らすものです。現金の支払いではなく、配当もありません。

重要なのは、このメカニズムです。開発者は建設するためには資本が必要ですが、手頃な賃料の場合、利益を得る余地がほとんどないため、一般投資家を引き付けることはできません。その代わりに、開発者は…税金の優遇措置を、割引価格で機関に売却している。ある取引の結果、開発者は建設に必要な資金を安く手に入れることができ、一方で金融機関は数年間にわたる税金の節約を得ることができる。4％クレジット版CA23に資金を提供するものは、通常、税引き免除型の債券融資と並行して行われるが、より大規模な…9％の「競争的」クレジット状態割り当てプロセスを経る。

ですから、購入者は個人ではなく、機関であるのです。銀行はこれらのクレジットを利用して、大きな税金の負担を相殺することができ、多くの場合、地域社会への投資義務も同時に満たすことができます。一方、個人がこのクレジットを効率的に利用することは難しいため、一般投資家にとっては、販売が始まる前からその道は閉ざされているのです。

なぜ収入源が持続するのか

投資できない人にとって重要なのは、なぜこの事業が引き続き資金を集めているのか、そしてそれが住宅収入の安定性についてどのような意味を持つかということです。WNCは報告しています。平均内部収益率は約13%その制度上の税額控除ファンドを通じて、十分な規模を築き、さまざまな障害を克服することができている。49州にある1,800以上の施設に、合計で221億ドルもの資産があり、その中には100万人以上の住民が暮らしています。.

耐久性は2つの要因によって支えられており、どちらも住宅に関する収入ポートフォリオにとって重要です。第一に、需要は構造的なものです。カリフォルニア州では、労働者が支払える価格で十分な数の住宅を建設することができないため、政府が補助金を提供することで、既存の住宅が維持されるのです。第二に、税制上の優遇措置はリスクが伴うものであり、たとえそれを利用しなくても理解する価値があります。不動産には…30年間、手頃な価格で続くそして、その間に最初の15年間の納税期間中は、IRSがそのクレジットを取り戻すことができます。もしオーナーが規則を破るなら――例えば、家賃を高く設定したり、不適切な収入構成を提供したりする場合です。WNCはそのリスクを複数のファンドに分散させることで、単一のテナントや物件がポートフォリオを破壊することを防ぎます。その税額控除サービスに関する報告では、どの投資家も、調達した資本の10％以上を提供していない。そして、それは顧客の89％が再訪する別のファンドのために。

政策的な好材料もある。7月には、二党間で…21世紀住宅への道法が法律になったこれは、数十年にわたって初めての包括的な住宅支援策です。詳細についてどう思うかは別ですが、ワシントンが手頃な価格の住宅を提供するための資金供給体制を維持しようとしていることがわかります。これは、支払いを困難にするような環境とは正反対のことです。

収入投資家がこれから得るものは何か

一歩下がってみると、この問題は単純です。このファンドは、使うための現金を与えるわけではありません。むしろ、ある機関に税金の削減をもたらすだけです。そして、その家賃によって家族が住む家が維持されるのです。どちらも「収入」ですが、両者は交換可能ではありません。投資家が混乱する原因も、まさにこれです。何かが利回りを謳っている場合、常に疑問になるのは、そのキャッシュフローが実際に得られるものなのか、それとも特定の条件の下でのみ存在する価値なのか、ということです。

もし、自分のポートフォリオに手頃な価格の住宅物件を含めたいのであれば、利用できない税金優遇制度を追求する必要はありません。その代わりに、その不動産を所有している企業やファンドを購入し、収集された家賃から直接配当を受け取ることです。つまり、REITや収益ファンドのようなものです。そうしたファンドでは、収入が自分の口座に入るので、配当金の受取前に、その保証内容やレバレッジ、資産の質を確認することができます。利益を得られるかどうかは、プレスリリースではなく、その判断次第です。

見出しの真の価値は、その意味するところです。WNCは55年間にわたり、この資産クラスに対して資金を集めてきました。なぜなら、その収入は確実で、契約に基づいており、何十年にもわたる規制制度によって保証されているからです。それは強力な収入源です。そして、あなたが購入しているものが同じ源泉から来ているかどうかを理解するためには、その点をよく知る必要があります。