UDRの配当金は破損していない——あなたが計測方法を間違えているだけです。

通常の通知として、UDRという大規模なアパート投資法人がいくつかの投資家会議に参加することが記載されていました。単独では、これは単なるスケジュールのことであり、何か新しいニュースというわけではありません。しかし、この会社が実際にどのような動きをしているかを確認するための良い理由です。なぜなら、その通知が伝える情報と、キャッシュフローが示す情報は、異なる方向を指しているからです。

この株価は、過去1ヶ月で約5％下落し、52週間の価格範囲の低い端に位置しています。また、データサービス関連の業績も、100％を超える配当率を示しています。一見すると、これは配当が問題があるように思えます。しかし実際にはそうではありません。問題は指標そのものであり、会社自体ではないのです。

REITが利益を得る方法に従って、REITの配当金を測定する

通常の企業は純利益から配当を支払うため、配当率が100％を超えると警戒すべきです。UDRのようなアパート型REITは異なります。彼らの収益には、建物の減価償却費が大きく含まれていますが、実際には建物の価値は長期間維持されるので、一般に受け入れられる会計原則によれば、純利益は実際の資産の価値を過小評価してしまいます。そのため、REITやそれを投資する投資家は、営業利益やFFOを基準に配当を判断します。

UDRの調整後FFOは、2026年時点で1株あたり約2.53ドルになる見込みです。また、現在の毎月の配当金額は…1.74ドル/年その数をもう一つで割ると、約69％の配当が得られる。これは、十分な余裕を持って得られる配当であり、無理に得るものではない。そして、その状態は変わらない。7月には、リース契約のおかげで…同社は年間の目標を引き上げました。そして、月々の支払いが始まると言われていました。9月のお金も支払われるでしょう。217回目の支払いまた、自社の株式も買い戻している。2025年9月以降、価値は4億1800万ドルに上る.

ストックの下にある循環

供給状況を見れば、これは幸運の4分の1以上にあたります。マルチファミリー住宅は、過去数年間、その影響を 받ってきました。1980年代以来、最も多くの新しいアパートが建設されている時期特にサン・バレー地域では、開発業者が市場が必要とする以上のものを提供してしまい、結果として賃貸料が下がってしまった。UDRも同じ状況だった。その南東部や南西部地域では、同業他店の売上は、前年比で約1%減少しました。春に。

その波は今、去っていきました。今年の新たな到着量については、そうなると予想されています。100万単位の3分の1程度、つまり2024年のピーク値の半分程度です。そして、建設が始まったばかりの段階で、状況が崩れてしまう。その結果、2027年以降は供給がさらに制限されることになる。賃貸料が回復しても、アパートを急いで建設することはできないので、工事は予定通りに進む。これが、数年後には賃貸料が加速的に上昇する要因となる。

なぜ価格の下落が重要ではないのか

これが、収入第一の生活様式が実を結ぶ場所です。UDRが持ち込む約58億ドルの負債があり、加重平均利率は約3.4%です。— その多くが隠されている――そして、それの…固定費のカバー範囲は、約5倍です。配当金の安全性は、その背後にある現金の安全度に依存する。今のところ、その現金は問題ない。賃貸収入が確保されており、配当も十分に支払われており、レバレッジも管理可能だ。

それは、あらゆる懸念を否定するわけではありません。今日の賃貸業界の成長は弱く、UDRの同店舗収益はわずか1桁の低い数値しか上昇しておらず、サン・バレー地域の一部ではマイナスです。配当金の引き上げも…控えめな 1.2%つまり、名目上の「成長による増額」というわけです。35ドルの株価に対して1.74ドルの配当が得られるというのは、まずまずの成果ですが、金持ちになるための手段ではありません。これは、配当金が本来果たすべき役割、つまり定期的な収入を利用して生活費を賄うことです。そうすれば、市場が不安定な時期にアパートを売却する必要もありません。

実用的な考え方としては、価格が安く、報酬率が高くて不安に思える場合でも、アパート所有者の視点で評価するべきです。収入源自体は問題ありません。しかし、4.8％を超える利回りを持つ投資対象は、賃貸料の増加や供給不足の状況を考慮して、保有したり追加投資する価値があります。また、あるアパートREITは、単独で退職後の生活を支えるものではありません。それは、多様化された収入源の中で重要な役割を果たすものであり、その成長する賃貸料が他のすべての役割を担う必要はありません。