12軒の家、2人の所有者、そして14年ぶりのシアトルでの購入市場

12軒の家。それが全体の内容です。家族が経営する建設会社です。1959年以降、シアトルの不動産で生き残っている。は地面にモデルを置くことそして、レントン・ハイランドという地域で、購入者にそのうちの一つを選んで購入するよう求めている。単身者用の住宅が12軒だけです。その瞬間、この地域の市場が14年ぶりに売り手にとって不利になった。この地域の名前はマプル・ハイランズである。物件は単一家族向けの住宅で、代表的な平面構造となっている。面積は3,482平方フィートです。、そして自社のことを宣伝している建築業者コミュニティから640,400ドル購入者がその金額をはるかに上回る価格でその家を買うと期待されている。

なぜ、どの証券取引所にも上場していない会社の12つの不動産について、株投資家が気にする必要があるのでしょうか？なぜなら、この決定に対して主張する人は一人だけではなく、その衝突によって影響を受けるのは、公開されている住宅建設企業の利益を決定する同じメカニズムだからです。

12軒の家を所有する2人のオーナー

家というのは、そこに住みたいと思う二人の人間がいる状態から始まるものです。しかし今シーズンは、彼らが望むものが異なります。

コンナー・ホームズは現金が必要です。彼らはレンテン・ハイランド地域で土地を購入し、その土地を整備し、建物を建てました。また、平面図の設計も外部のデザインスタジオに依頼しました。毎月、これらの住宅は未完成の状態で、売れずにいます。建設業者は、まだ現金化できない土地や建設に関連する負債を抱えています。だから、市場が買い手を提供するよりも早く買い手が必要な場合に、売主が行うように、モデルを公開し、関心を引きつけ、引き渡し準備が整った商品に対して「特別な買い手ボーナス」を提供して宣伝しているのです。

買い手は逆のことを望んでいます。シアトルは2012年1月以降初となる買い手市場に入りました。全市域で4.3ヶ月分の在庫があり、在庫量は前年比で30％増加し、3,178件の物件が登録されています。在庫が30％増加し、3,178件の商品が登録されました。新築の場合、供給が5ヶ月程度の遅れがある。また、30年固定金利のローン率も7％近くに戻っており、そのコストは全て購入者が毎月支払うものとなる。数ヶ月待つことで、より低い価格や、より大きなインセンティブを得ることができる。しかし、待つにもコストがある。市場が下落している状況では、待つことは安上がりだが、今すぐ購入するのは高コストになる。

これら2つの価格差こそが、全ての対立の原因です。バランスの取れた市場では、建設業者の需要と購入者の忍耐力が何かしらの中点で合致します。しかし今はその中点が崩れてしまっています。シアトルの単身住宅の平均価格は1,091,681ドルで、前年比で9％下がっています。新築住宅の平均価格も同様です。15％減少し、800,916ドルになった。今、コミュニティを開設するということは、市場価値が明らかに低下している資産に対して、高額の代金を支払うことを求めることに他なりません。

誰かの命を奪うような脱出用ハッチ

ここが、この話が単なる小さな不動産の事例研究から、金融機構へと変わる点です。コナー・ホームズは1959年に設立されて以来、他の建設業者にはできないことを行ってきました。つまり、販売用住宅と賃貸用住宅の両方を建設しているのです。彼らはシアトルで「ゼロ・ロットライン設計」という手法を初めて採用しました。6,000以上の住宅を建設した.

その二重モデルこそが、逃げ道なのです。つまり、このモデルによって、全体の状況が再分類されるのです。開発業者が住宅を買い手のために提供するように見える行為も、実際には、同じ資産を二つの所有者の間で分配することになります。もし買い手が価格に抵抗する場合でも、コナーは下落市場で売却せず、住宅を保持し、内装を整えて賃貸用の物件に変えることができます。そうすれば、彼は売り手ではなく、家主となります。

しかし、請求書は消えるわけではありません。単に、誰がその費用を負担するかが変わるだけです。建設業者が住宅を賃貸として運営している場合、待つことにかかるコスト——建設ローンによる利息、税金、土地の管理費用など——は、購入者ではなく、会社自身や借入人が負担します。急いで売却すると、借入人には利益がもたらされますが、購入者には割引が与えられます。賃貸物件を運営する建設業者は、純粋な投資型建設業者にはない選択肢を持っています。そして、これは購入者市場の中でより快適な状況です。快適さには価格があります。それは、待つ間のコストを負担する人の帳簿に記録されているのです。

なぜ12の家が重要なシグナルであり、単なるサブストーリーではないのか

この小売業のビジネスとは、誰も買えないコンナー・ホームズに関するものではありません。それは、特別な避難口を持つ65歳の人が、そうした避難口を持たない建設業者について何を語るかということです。

大規模な住宅建設業者は、個人経営の企業のように、静かに大規模に地主になることはできません。彼らは四半期ごとの売上や土地の転用状況によって評価され、市場が悪化しても、自分が建てた住宅を売らなければなりません。このような持続可能な建設業者が在庫を処分するために割引を得る必要があるとき、投資家はその業界全体でどれだけ割引が行われているかを直接知ることができます。シアトルの新築住宅は、市場での販売期間が41日間に及んだ後でも、以前の価格の約98％で売られています。前の価格から約98％の割引で販売されている直接、マージン圧力や収益に変換される数字は、公共建設業者の利益にも反映されます。1百万ドル以上の市場においては、一見目立たないような12軒の住宅も、債務返済よりも土地を現金に変えることに依存している各建設業者にとっては、経営状況を示す指標となります。

ですから、12軒の家に関する見出しを見たときは、それを単なる発表ではなく、賭けのこととして理解すべきです。65年間の歴史を持つ家族経営の企業が、購入者に対して価格下落率が7％近くになることを約束させようとしているのです。購入者がそのプレミアムを支払うか、それとも建設会社の資金が代わりに支払うかのどちらかです。両方の側には、同じ12軒の家に対する正当な権利があります。シアトルの分も、誰かの財布から支払われる必要があります。投資家が疑問に思うのは、結局、誰がそのお金を支払うべきかということです。