実際に賃借人が支払うべき金額

CIC Servicesという会社が、ある製品を発売しました。ポートフォリオバンチェス、2026年9月1日そのプレスリリースはあまり詳細がなく、1ページ程度で、経営者の言葉が数つだけで、財務予測については何も記載されていません。内容は、過去1年間に他の保険会社の発表された同様の情報と同じものです。

しかし、製品名を無視してみると、この発表には何か奇妙な点があります。CIC Servicesは公開企業ではありません。テネシー州ノックスビルにある私的所有のLLC株価情報や四半期決算のデータ、アナリストの評価もありません。株式を購入することはできません。

では、なぜこれが投資家にとって重要なのでしょうか？それは、PortfolioVantageが、公開されている保険会社から民間の所有物へと資金が移動するメカニズムを説明しているからです。そのメカニズムを理解することが、本質的な目的です。

簡単に言えば、この製品は不動産所有者が、賃貸物件に発生する借主による損害を補償するために、自分自身の保険会社を設立するのに役立ちます。通常の仕組みでは、不動産所有者は借主に対して賃貸者保険の加入や、1ユニットあたり月10〜20ドルの保険料を支払わせます。その保険料は第三者の保険会社に送られる。保険会社は保険金を支払い、残りを利益として保持します。

PortfolioVantageの下では、保険料は物件所有者が管理するキャプティブ保険会社に送られる。適格な請求や費用が処理された後、保険引受利益は外部の保険会社に渡されるのではなく、物件所有者の手に残る。CIC Servicesがこのキャプティブ保険会社を運営している。ePremiumというテクノロジーパートナーが、テナントの登録やコンプライアンスの管理を行っている。

これらの経済的な側面を理解することが重要です。なぜなら、その規模は小さくないからです。業界の専門家によると、こうしたプログラムにおける年間の請求費用は、保険料の約10％程度だそうです。つまり、集められたお金の約90％は、運営費や準備金、そして適切に運営されている場合には利益として残ります。キャプティブマネージャーが言う数字では、1単位あたり年間100ドル程度の純値がオーナーに帰属します。10,000単位を持つ企業の場合、それは年間100万ドル以上の収入となり、そのお金はもはや商業保険会社には渡らないことになります。

これは新しい制度ではありません。賃借人責任の制約というものは、何年も前から存在していました。アトランタのRiver Oak Riskは、多世帯の所有物件を管理しています。2017年頃からです。Foxen、Leavitt Selectなど、他の会社も同様のサービスを提供しています。キャプテイン保険業界全体が成長しており、今では主流の手段となっています。新しい点は、そのパッケージや実施時期です。

重要なのは、そのタイミングです。2026年第1四半期において、商業用不動産および損害保険料は1.2％減少し、これにより33四半期連続の減少が終わりました。増加の兆しは見られない。これは2017年第3四半期以降で初めての減少である。保険会社は生産能力を拡大し、条件を緩和し、以前は売り手市場であった市場を再び買い手市場に変えようとしている。約10年間が経過した後、市場は売り手市場から買い手市場へと移行している。

そのような景気循環は、保険会社にとって悪い知らせです。保険料が下がり、競争が激しくなり、また、過去数十年で最も良い5年間を迎えたP&C株式の利益率も圧迫されています。しかし、この変化は単なる景気循環以上のものです。それは構造的な問題です。

不動産の所有者には、単純なインセンティブがある。自分で保険会社に保険料を支払うよりも、自分の保険を作って利益を得ることができるし、本来損失になるはずの損失だけを負担すればよい。借地人も、どちらにせよ月に10ドルから15ドルを支払うだけだ。家主は、余剰金を誰が持つかを決めるだけである。そして、損失パターンが予測可能な大きなポートフォリオの場合、計算上はそうする方が良い。

伝統的な保険会社に与える影響はさらに大きくなります。2026年第1四半期において、商業用不動産に関する保険料は5.5％減少しました。サイバー関連の保険料も3.5％減少しました。また、取締役や管理者に対する保険保険金額は、8四半期連続で2.1％減少しました。一方、テナントの法的責任に関する保険金額は、キャプティブ保険が対応すべきものであり、これも商業用不動産・事故保険の範疇に属します。キャプティブ保険を設立する各不動産所有者は、保険料を公的保険市場から削減することになります。

この変化に最も影響を受ける公開企業は、商業用不動産や損害賠償保険を扱う大規模なP&C保険会社です。これは幅広い分野ですが、中間市場の商業用不動産に大きく依存している企業、つまり、災害が多い沿岸地域の不動産だけでなく、一般的な家主や小規模事業者への保険も含むもので、こうした企業の保険料基盤が最も直接的に影響を受けているのです。

また、多戸住宅関連の分野もあります。最も大きな上場アパート投資信託会社が集約化されています。アバロンベイ・コミュニティーズ・アンド・エQUITY・レジデンシャルは、合併を終了し、ヴィヴマーク・レジデンシャルを設立しました。と共に184,000ユニット、そして700億ドルの企業価値その規模のポートフォリオは、キャプティブ型の運営に必要な規模にちょうど合っています。REITがキャプティブ型の構造を採用するほど、彼らの純運営収入は保険利益から得られるものになるため、P&C保険会社に流れる保険料の量は減少します。

おそらく、その移転効果はまだ初期段階にあるが、構造的なものであると思われる。キャプティブ企業を運営するには、資金調達、法的手続き、管理ノウハウなどが必要だ。これは、50軒の物件を持つ小規模な家主が週末に行うようなことではない。参入障壁は、ポートフォリオの規模や構造によって異なり、通常は5万ドルから25万ドル程度の資金が必要となる。これにより、キャプティブ企業は中堅市場に留まることになる。しかし、その境界線を超える企業は、従来の保険市場から永久に離れることになる。一度キャプティブ企業が設立されると、もう従来の保険会社から商品を購入することはできなくなる。

問題は、すべてのキャプティブがマーケティングで言われているほど良いパフォーマンスを発揮するわけではないということです。キャプティブが保持できる利益は、損失が管理可能な範囲内にある場合にのみ得られます。悪い年になれば、テナントの火災や水害による損害請求、または負債訴訟の増加などが起こり、保持できる利益が損失に変わってしまいます。10％という平均的な請求コストは平均値に過ぎず、最低値ではありません。また、キャプティブには規制や税務上の負担も伴います。IRSはキャプティブ的な取り決めを厳しく監視しており、合法的なリスク移転よりも税金の利益を目的とした構造には反対しています。CIC Services自身も、情報開示に関する要求についてIRSに対して2件の訴訟を起こしています。

投資家にとって正しい質問は、「CIC Servicesを購入すべきか？」というものではありません。なぜなら、それは不可能だからです。正しい質問は、このプレミアムドルが移動することで損失を被る公開企業はどれか、そして利益を得られる可能性のある企業はどれか、ということです。

敗者側では、商業用不動産や損害保険事業において、家主の保険適用範囲が増加しているP&C保険会社の状況を考えてみましょう。弱い景気が彼らの利益率に悪影響を与えています。さらに、キャプティブ保険も悪影響を与えています。それは大した問題ではありませんが、物件所有者がより多くの人が加入するにつれて、その影響は大きくなります。

利益面から見ると、大規模な多戸住宅REITを見てみましょう。キャプチャ制度を利用すれば、1ユニットあたり毎年数ドルの収益が得られます。不動産においては、NOIの1ドルが直接、価格評価に影響を与えます。だからこそ、キャプチャマネージャーたちは「ポートフォリオ価値の向上」について話すのです。彼らが言っているのは、単なる保険に関する話ではありません。基礎となる不動産の評価多世帯REITの統合傾向により、ポートフォリオがどんどん大きくなるため、キャプチャ型の採用が容易になります。ポートフォリオが大きくなることで、リスクの共有がより良くなり、その結果、キャプチャ型の経済性も向上します。

もう一つの層があります。PortfolioVantageやそれに似たプログラムは、テナントの責任に関する保険だけで終わらないのです。マーケティングの方針としては、テナントの補償が入り口であり、最終的な目的ではないというものです。一度、このような保険が成立すると、不動産所有者は、不動産の免責金額、サイバーリスク、雇用に関する責任、設備の故障など、他の種類の保険を追加することができます。これらの保険によって、従来の保険市場からさらに多くの保険料が削減されます。テナントの責任に関する保険が、その入口となるのです。そこから生まれるのは、より広範な自己保険戦略です。

このテストは簡単です。今後2〜3年間の間に、主要な多戸住宅REITの動向を観察してみてください。彼らの収益説明会や配当報告書を確認してみましょう。彼らが「キャプティブ保険」や「テナント責任プログラム」、または「引受利益」について言及するかどうかを見てみましょう。最初にそれを公開する企業が、その重要性がどれほどあるかを示してくれます。また、P&Cセクターにおいても、自動車や一般責任保険などのリスク項目が上昇している一方で、不動産関連の項目が減少しているかどうかを注意深く見てみましょう。これら二つのトレンドの差が、キャプティブ効果の深刻さを示します。

CIC Servicesが何を作っているのかを理解するためには、その会社の在庫などは必要ありません。重要なのは、どこが保険会社に支払いを拒否し、どこが不動産から保険料を受け取っているかです。その資金の流れこそが重要なのです。他のことは、単なる名前の付け方に過ぎません。