シドニーとメルボルンの高級住宅価格は10％以上下落している。RBAがインフレを優先させている間、住宅市場の悪化はどれだけ続くのか。

オーストラリアで最も高価な住宅が、不動産市場の下降を引き起こしています。市場の上位層における価格は、今や下がっています。シドニーではピーク時の10.7%、メルボルンでは10.5%コタリティの9月のチャートによると、国内指数は下がっています。5ヶ月間、8月は0.9％の下落だった。市場が崩壊して以来、最も急落した状況で、価格は下がっています。約93％の郊外地域これは、オーストラリア準備銀行が常に受け入れるべき修正点です。この国で最も価格の高い2つの都市における住宅価格は、彼らのインフレ対策の対象外となっているのです。

一般的な考え方では、住宅市場の不況は自らを悪化させるというものです。高い住宅ローンコストが需要を抑制し、需要の低下が価格を下げ、価格の低下によって家計の財産が減少し、支出も減少する。このような循環は自己強化的なものであり、市場もそれを認めているのです。重要なのは、この循環が最初に影響を受ける部分です。最も大きな下落は、借金に依存度が最も低い購入者が多い高額部門で起こります。つまり、現在起きている問題の原因は、銀行家を苦しめる信用の問題ではなく、小売業者を不安にさせる財産の問題だということです。

数字は一方の側でそのことを証明していますが、もう一方ではそれに反しています。小売業はすでに不況の影響を感じています。6月までの3か月間で、総小売利益は5.2％減少した。2024年以来最大の四半期減少となり、大規模な上場小売業者たちは、実際の市場状況が公式統計で示されているほど良いものではないと警告している。家計支出は2024年9月以降で初めて減少した。国の最も多くを消費する人々の持っている財産を減少させるような住宅に関する要因が、今では消費者向けの収入に影響を与えています。つまり、遅れてからではなく、すぐにその効果が現れるのです。

銀行の信用品質は全く別の話であり、まだ改善されていない。4年間で住宅価格が18％上昇したこともある。負の資産状況にある抵当権者は、1%未満2025年の金利引下げ期間中、中央値の借り手は前払い資金を再構築しました。固定的な状態にある住宅ローンの未払い金額は、3月と5月に行われた2回の金利上昇の影響をまだ受けていない。3ヶ月以上遅延している住宅ローンの割合は、パンデミック前の水準に戻っている。非適格な住宅ローンの中、90％以上は依然として「十分に担保がある」状態です。つまり、担保が借金を賄うということです。しかし、これらは即時に銀行が損失を被るような状況ではありません。

したがって、どのチャンネルが先に中央銀行に到達するかが重要な問題です。RBAは、数百万人の富裕層がその紙の資産の10分の1を失うからといって、方針を変えるつもりはありません。彼らが対応すべき場所、つまり失業や融資の問題が起きる場所で動くだけでしょう。その点については、まだ何も起こっていません。現金レートは4.35%です。, 3.5%のインフレ率は、2～3%の目標値を上回っている。そして、市場の経済学者たちは、緩和ではなく、さらに強化されると予想している。NABは9月のハイキングを4.6%に変更する。, コモンウェルス銀行は、呼びかけを11月に延期しました。同じ動きのためです。次の決定は9月29日に行われます。

ここで、「予測者たちによる拡大された景気後退」という見方が重要になります。秋が近づくにつれて、住宅市場に関する予測もより悲観的になっています。ナショナル・オーストラリア・バンクは、シドニーとメルボルンで10％のピークからトーフを下げると予測している。, コモンウェルス・バンク 12-13%そして、市場はすでに銀行の株価に対して先行して反応している。2月後半から。NABは23％下落、Westpacは約15％下落、ANZは11％下落そして、コモンウェルス・バンクのような大規模な銀行でさえも、倒産してしまっています。しかし、株式価値が割引されている実際の信用損失は、まだ仮定のものです。マッコーリー社は、2028年までの銀行の収益予測を1～4％しか下げていません。

そのギャップ――価格の下落、信用危機の遅延――こそが、投資家にとって重要な教訓です。抵当貸しは、4大銀行の合計のローン残高の約60％を占めています。世界の他の国々の場合では40～50％であるのに対し、彼らの経済状況はほぼその程度です。しかし、現在進行中の最悪の状況は、最もレバレッジが低い借り手たちに集中しています。つまり、銀行が最も警戒しないような人々です。一方、レバレッジが高く、銀行に大きな負担をかける人々は別です。投資家からの融資は、前年比で最大半分に減少していました。— 引き下げるのは、レバレッジが支払い可能ではなくなったからです。資金に余裕のある売り手が主導する下落は、住宅ローン損失を減らすための弱い要因に過ぎません。

つまり、この進行が他のどのモデルよりも速いという主張は、3つの具体的な事実にかかっています。現在、そのうちの1つについては成功していると言えます。価格の下落は抑制されていない。むしろ、その範囲が広がっているのです。住宅ローンによるストレスはまだデータには現れていません。これは遅れがあるということであり、抑制されているわけではありません。また、中央銀行は緩和的な政策を取りる兆候を示していません。逆に、支出や資産価値を通じてこのサイクルが続いているのです。RBAのインフレ対策が実施されるまで、オーストラリアの銀行にとって有利な状況が続くでしょう。オーストラリアの銀行にとって最も重要なのは、緩和的な政策を取りることです。そして、そのタイミングは、信用市場が回復するかどうかに依存します。今のところ、苦痛が貸し手よりも消費者に先に伝わっているようです。そして、最高値の10％の下落に対して無関心な中央銀行の姿勢は、単なる過失ではなく、意図的なものです。