セルフストレージの供給の遅れは、その配当を保護するシグナルである。

収入を得ることを目指す投資家にとって、現在のセルフストレージ業界に関するニュースの中で最も重要なのは、その「静かな部分」です。パンデミック後の急増による賃貸料の上昇や、新たな建設プロジェクトによって賃貸料が下がった状況は、もう過去のことです。静かな部分とは、新たな供給が徐々に減少していくということです。これは住宅市場に関する細かい事象ではありません。これこそが、セルフストレージ事業者が再び価格設定の権利を取り戻し、約束された利益を保証するための正しいメカニズムです。では、実際に収入を生み出しているものを見てみましょう。

なぜ「供給が減少している」ということが信号となるのか

セルフストレージは、地元の供給と需要に基づくビジネスです。各施設の賃料は、不足している状況によって決まります。そして、同じ地域に新しい施設が増えると、賃料が下がってしまいます。2024年と2025年はそうでした。パンデミックの間、事業者たちは施設を増やし続けましたが、需要が落ち着くと、家賃も下がりました。

建設機械は今、停止作業中です。2026年の第1四半期には、建設作業の進捗は、前年同期比で29％低い水準になった。そして、建設中の国内のユニットの数は、既存の在庫の約2.1％にまで減少してしまった。実際に予想される状況と比べてみると…過去1年間の出荷量は、既存の在庫の約2.4％に過ぎませんでした。それは、おおよそ…の下に位置しています。4.2パーセントの長期的平均値正常なペースで新たな世帯が吸収されている。完了数は引き続き減少すると予測される。2027年には4500万平方フィートに達し、その翌年には3900万平方フィート未満になる。、2022年～2023年のピーク値よりもはるかに低い。

家主が行うように読み取ってください。新しい空室が市場に流入しないということは、賃貸料が下がることなく、最終的には安定するという兆候です。静かに、それがこの業界が待ち望んでいた状況です。

注意点：先にオーバーロックが通過しなければならない。

収入投資家を真実に保つためには、タイミングの問題があります。供給の遅れが、需要の回復と同じことではありません。なぜなら、既に建設された施設は、依然として利用される必要があるからです。最近の商品は、まだリース中の状態です。そして、移転する家庭が少ないため、新規顧客の需要も低い。そのため、既存のテナントが重要になります。高い住宅ローンが人々を引き止めることで、平均滞在期間は18～19ヶ月にまで延びています。そして、長期滞在する顧客こそが年間価格上昇の恩恵を受けるのです。一方、新規顧客の場合は、家賃が安定的です。

数字を見ると、この分野がようやく好転し始めている様子です。Public Storageの前四半期の同じ店舗における収益は依然としてわずかに減少していました。利用率は92.5％に上昇した。; エクストラスペースでは、同店の売上が2.4％増加し、利用率は94.2％となりました。CubeSmartの収益はわずかにマイナスでした。全体として、主要なセルフストレージREITの同店舗収益の成長率は同じ傾向でした。2026年初頭、わずかに好転した2025年終わりにはわずかな低下が見られました。これは、新たな需要によるものよりも、退去者が少なくなったことによる回復です。活況というわけではありません。

取引の活気回復、そしてそれが意味するもの

次に、見出しの後半部分です。投資活動が回復しているということです。その理由を理解することが重要です。なぜなら、その理由は支払いの安全性と直接関連しているからです。引き金となる要因は…借入コストが、ついに不動産の収益以下になった。– 低い単位数の範囲内の新たな融資が行われる。これは、安定した金融機関が得る収益よりも少ない金額です。これにより、「正のレバレッジ」が回復し、負債が利益を減らすのではなく、むしろ利益を増加させることになります。同時に、安易な資金を利用して売却を行った販売者は、市場から撤退する圧力に直面し、その結果、bid-askのギャップが縮小され、より多くの取引が市場に出回ることになります。

資本力のある事業者たちは、その機会を活用して事業を統合している。パブリックストOREージングが発表したナショナル・ストレージ・アフィリエイツに対する約56億ドルの全株式取引これにより、570億ドルほどの価値を持つ合弁会社が設立されました。この業界では規模の重要性があります。なぜなら、人件費や固定資産税、技術関連のコストなどが多くの事業部門に分散されるからです。これが、過去2四半期で見られた利益率の圧力の原因です。

これが配当金に与える影響とは、テープに関するものではない。

ここで、私たちはトレーダーではなく、収益投資家として考えます。過去1年間のセルフストレージREITの価格は、供給過多への懸念を示していますが、収益源が健全かどうかについては何も示していません。例えば、Public Storageの場合、4.1％の収益を得ており、20年連続で配当を支払っています。また、配当率は正常化された利益の80％程度であり、年間運営キャッシュフローは32億ドルに達し、株主への配当は21億ドルです。そのバランスシートを見ると、このような安定した事業においては適度なレバレッジが使われていることがわかります。これは、経済情勢に対する期待によって支えられるものではなく、賃料から得られる収益と運営による資金によるものです。

供給の減少が、保証金が維持されている理由です。供給が過剰になっていた時期には、家賃が下がって、配当に必要な資金が不足するのではないかと心配されました。しかし、その供給が減少し、価格設定の力が回復すると、そのリスクも解消されます。これは市場の気分が良くなったからではなく、競合する空間の物理的な量が正常に戻ったからです。

多様な収入源を持つポートフォリオにとって、これはごく普通の計算です。収入が安定している限り、価格が下がるということは、将来の収入をより良い条件で得られるということです。また、供給サイクルが正常に機能している場合、収入も安定します。収入が変わる要因としては、支払いが途絶えたり、レバレッジが高くなったり、家賃が下がったりすることがあります。今年のセルフストレージ業界は、その点で好都合です。過剰な供給が支払いを悪化させていたが、今ではその状況が改善されているのです。