セルフストレージの問題はもう終わりです。これが地主たちにとっての好機です。

今夏のニュース記事では、自己保管サービスが一時的な流行品のように扱われていました。7月末には、Public Storageが第2四半期の業績を発表しました。1株あたり4.17ドルの運営収益を記録し、前年比で2.6％減少した。ウォールストリートの予測よりも悪化し、同店の純営業収入は2.2%減少した。このニュースに伴い、他の大企業であるエキストラスペースの株価は上昇した。同店売上高が2.4%増しかし、業界が掲載している料金は依然として下がり続けていました。年々、約1.5％から2％の増加2026年半ばまで。

魅力的なのは、需要の崩壊が起こり、物価の低下が起きることです。しかし、より有効な証拠は別のところにあります。収入が減少した原因は、賃貸人が不足しているわけではなく、新しい建物が過剰になっていて、その過剰が今急速に減少しています。この違いを理解することで、実際に収益が低下している企業と、単に価値が下がっているだけの企業を区別できるのです。

ブームのせいで、あまりにも多くの箱が作られてしまった。

自己ストレージサービスの問題は、その成功に起因しています。パンデミックの間、家庭が増えていき、余分な金属箱を購入するための費用も上昇しました。開発業者も同様の対応を取りました。2022年から2023年にかけて建設活動が活発になり、数百万平方フィートの住宅が供給されましたが、その後、住宅の売買や引っ越し需要が低下しました。

その結果、「家賃の差額」という状態が生じてしまう。つまり、既存の借主が支払っている家賃と、新しい借主を引き付けるために必要な割引家賃との間にギャップが生まれるのだ。約35％に達し、これは歴史的な10％から15％と比べて大幅に上昇しています。入居率は「底値を下回った」だけです。このギャップが、実際には同じ業種の収益が横ばいまたはわずかにマイナスになった理由です。Public Storageの場合、平均入居率は四半期で92.5％に上昇しました。同じ地域内での新しい倉庫の導入により、新たなリース契約において条件が悪化し、その結果、総賃料も上昇してしまったのです。

需要側は決して完全に崩れることはなかった。

将来の所有者にとって重要なのは、その製品が無傷のまま残っていることです。2024年初頭以降、全国の占用率は89％から92％の間で推移している。恐怖の間中、全員がそうでした。借主たちはより長く住むようになりました——平均的な滞在期間は長くなったのです。2017年において、9ヶ月から14ヶ月の間の18〜19ヶ月です。つまり、その収入の流れは、業界が盛り上がっている時期のような不安定さが少なく、より予測可能なものになっているのです。

これは、ホット消費者株よりも、中間的な流送パイプラインに近い経済モデルです。固定資産であり、ほとんどの場合、支払いが必要なもので、定期的に発生する小さな収入がありますが、大きなコストはすでにかかっています。Public Storageは、約46％の運営利益率、70％のEBITDA利益率を実現しており、補修やメンテナンスもキャッシュフローと比べて極めて簡単です。一度建設された倉庫は、賃貸に出すのも安上がりです。

供給波がピークに達している

これは、どの四半期よりも重要な数字です。新たな供給量は以下の通り予測されています。2026年には、既存在庫の約2.4％にまで減少し、2025年は3.0％でした。これは、平均で約4.2％をわずかに超える程度です。建物建設ブーム以前にあった状況です。独立した予測によると2027年までに、年間1.5％という低い割合で提供が行われる。建設中の宇宙パイプラインは、小さくなった。在庫の約2.1％が不足しており、2026年第1四半期の建設工事の開始数は前年同期比29％低かった。.

これが加速するのではなく、依然として続く理由は、コストの問題です。土地や建設費用は、パンデミック前の水準よりも約50％高くなっており、融資も高額になっています。開発業者は、計算が成り立たなくなると建設を停止します。したがって、過去2年間に倉庫の賃貸料が下がった原因となった競争圧力もなくなります。そして、住宅の転換に関連する需要も、最終的には正常化するでしょう。新しい施設が完全に利用されるのには3年かかりますので、古い波の余波は続くでしょうが、その波自体は終わります。

この設定が得られる価値は何か

価値投資家にとって魅力的な点は、このような好転が、期待の再調整と共に起こったことであり、バブル時の評価倍数の再引き上げではないということです。市場価値が554億ドルあるPublic Storageは、企業価値に対して19倍のEBITDA比率で取引されており、配当率は約4%です。これは高い価値倍数ではありません。これは優良な収益性を持つ事業であり、単なる「シガー棒」のようなものではありません。年間12ドルの配当は、運営資金のほぼ3分の2を占めており、その配当は長期にわたって安定しています。

成長のために資金を借りるどんな収益型企業にとって、重要な判断基準は、自由現金流量が負債返済や配当を十分に賄えるかどうかです。Public Storageでは、これを簡単に実現しています。年間運営キャッシュフロー300億ドルに対し、負債は約100億ドルであり、維持費用はほんのわずかな数値に過ぎません。報告された損失があった後でも、同社は…2026年の全年的見通しを引き上げた.

もし供給の正常化が期待される効果を発揮すれば――つまり、賃料がそのまま維持され、8％から12％の年間上昇率で、新規事業の競争が弱まると、長期的なテナントにとって有利になります――公共ストレージ、エクストラスペース、キューブスマートの売上は、約4％から5％の基準収益率を保ちながら、中程度の単位数の収益成長が見込めます。もし住宅市場が停滞したり、サン・バンド地域の過剰な建設が続いたりする場合でも、配当金は依然として確保されます。保有者は、回復の時期を待つだけです。

その非対称性が問題なのです。市場は、代替が難しい場所にある、高利益率で低投資コストの資産を高値で評価しています。まるで、その資産の最良の時代が過ぎ去ったかのようです。証拠によると、これは循環的な供給過剰状態であり、もうエネルギーが尽きていくところです。つまり、価格と保護されたキャッシュフローの間のギャップが生じているのです。そして、収入型投資家が待ち続けるべき状況なのです。