退職のための手段としてのスペアベッドルーム

『ゴールデン・ガールズ』は1980年代のシットコムで、マイアミにある家を共有する4人の年配女性の日常を描いていました。現在では、この状況は経済的な話として記録されています。2024年時点で、65歳以上のアメリカ人で100万人以上が、親族ではないルームメートと一緒に住んでいました。2019年比で16％の上昇となり、高齢者が共有住宅市場において最も急速に増加している層です。しかし、大規模な事業を行うには冷静な視点が必要です。2006年から2016年の間に、共同住宅に住む高齢者数は88％増加した。しかし、後年になると、65歳以上の人口の中でその割合はわずか1.8％にまで減少しました。一方、独居する高齢者は1,280万人もいます。この傾向は実際に存在しており、まだ新しい現象ではありません。

友好的な表面の下には、金融システムが解消しようとした矛盾がある。高齢のアメリカ人は、同時に過去で最も住宅を持つ人々でありながら、自分たちの家の屋根を支えるための費用を払うことがますます困難になっている。62歳以上の所有者は、14.9兆ドルもの住宅資産を所有している。記録上で最も多い数です。しかし、2023年には65歳以上の人が家長である世帯の3分の1、つまり1240万世帯は、所得の30％以上を住宅に使っていた。そして、6.7メートルという距離で、彼らは収入の半分以上を費やしてしまった。家は豊かだが、収入は貧しい。個人としてこの状況を考えると、不思議に思える。しかし、世代全体を見ると、これは市場の失敗である。

おそらく、この負担は賃貸人が背負っているものだろう。実際、そうです。年配の賃貸人の中で58％がコスト負担を感じており、そのほとんどがかなり厳しい状況にある。しかし、住宅所有者も同様に苦しんでいる。30％以上の収入を住宅費に費やす年配の所有者の割合は、2019年の24％から2023年には28％に上昇した。その原因は、退職時に借金を抱えていた人々だ。依然として住宅ローンを抱えている年配の所有者の中で、43％がコスト負担を感じており、80歳以上の所有者の中で31％が2022年時点でも住宅費を支払っていた。古い考え方――退職して自由に生活し、安く暮らす――は、静かに崩れつつある。

金融機関は、このような人々が来ることを予測し、それに合わせた制度を作り上げました。政府が保証するホームエクイティコンバージョンモーゲットという制度では、高齢者は不動産を売却することなく、自分の資産を利用することができます。新しい逆資金住宅ローンが年間10万件を超えるピークは2007-08年でしたが、その後は停滞または減少しています。高いコスト、複雑な規制、そして住宅市場の悪化によって、一世代が家族の家を担保に借金をすることを恐れるようになりました。金融機関が20年間も追求してきた人口動態上の好機ですが、実際にはほとんど実現されていない。古い所有者はほとんどいない研究者たちは、常に自分が持っている富を得ていくと指摘しています。

制度上の代替案も、それほど安くはありません。平均的な介護生活の費用は、年間約70,000ドルに達します。それは、ほとんどの退職者が得られる収入では到底扱えない金額です。そのため、多くの高齢のアメリカ人は、共有するかどうかに関わらず、自宅で老後を過ごしています。そこで登場するのが、余分な寝室です。部屋を借りるということは、売却やローン、保険料などを伴わずに住宅資産を利用することです。つまり、手数料や元本制限の規定、また仲介者への手数料もない、逆ヘッジみたいなものです。2015年に設立されたデンバーの結婚相談会社であるシルヴァネストによると…ホストは年間約10,000ドルを稼ぎます。市場が、自らを支えるために作られた産業の仲介者を排除しているのです。

まさに、これが「新常態」という投資テーゼが信頼できない理由です。需要は実際に存在し、増加していますが、企業自身はそうではありません。その中でも最も有名なSilvernestは、数万人のユーザーを抱える規模で運営されています。ホームシェアとは、双方が直接取引を行う低頻度の、固定料金の取引であり、仲介者はほとんど価値チェーンから排除されます。利益は家主と家族に帰属し、公共の利益となるのは、税金で支えられる医療サービスを受けられない高齢者たちのためです。これらの利益のうち、株主が所有できるものはほとんどありません。

この問題は、十分な重視をされるべきだ。基盤が非常に小さいので、形式的な手続きの利点は巨大だ。65歳以上で同じ家に住む人々の割合を2％未満から5％に上げることができれば、何百万もの家庭が再び住居を得ることができ、数十億ドルの家賃収入が適切な制度によって回収されることになる。都市が補助的な住宅を引き続き受け入れるべきか、また、もっと簡素な逆住宅ローンや実際に安価な機関による賃貸制度が実現されるならば、非公式市場を生み出した力と同様の力が、正式な市場を生み出すだろう。

投資家にとっての真実は、次々と報じられる「ゴールデンガールズ」関連のニュースではない。それは、その正式な商品が実際に登場するかどうか、そして14.9兆ドルもの資産が、単なる賃貸契約ではなく、より有効な流通経路を通じて動くかどうかである。そうなれば、この傾向は金融業界における機会というよりは、金融業界自体に対する判断と見なされるだろう。家庭の最大の財産が正式な市場で機能しなくなったとき、市場は自ら対応する――そして投資家は単にその話題を抱えて残されるだけになる。