価格が記録的な水準に達する中、販売量は14ヶ月ぶりの低値に落ち込んだ。中央の数字を読んでみてください。

今朝、携帯電話に届いた見出しはこうでした：8月の住宅売上が予想より少し低かった。もし、住宅業界に関連する株を持っている場合、自然と警戒心が生じます。住宅市場が弱まっているので、投資を減らすべきです。売上数が下がるということは、需要数も下がることを意味し、需要が下がると、取引に頼って生計を立てている企業にとっては問題になります。

その写真は半分は正しいが、もう半分は危険な誤りです。削除されている部分は次の通りです：同じ報告書によると、家の売価は記録的な高値で売れた一方、国内の在庫量は7年ぶりに最高値に達したとのことです。販売数は減少しています。そして価格が上昇しています。そして一気に供給が増える。市場の冷え込みは通常、そういう様子にはならない。先ほど読んだ数字は、報告書の中で最も役に立たないものだった。実際に価格がどうなるかを決定する数字は、中間に静かに置かれていた。

しばらくその言葉を忘れて、レストランのことを考えてみてください。

今夜のお客さんは、先月の予約客たちです。

家の売買が完了し、現金が引き換えられ、鍵も渡される。それが、月次の記録が記入される時点だ。つまり、実際に提供された食事の数や、満席になったテーブルの数が記録される時点だ。しかし、その日の午後には、道から直接入ってきて家を購入する人はいない。数週間前に買い手は契約書に署名した。住宅ローンを組むこと、検査を行うこと、所有権の調査を行うことが必要だった。署名された契約書が、レストランの予約である。そして、売却が完了する時が、食事を提供する時なのだ。

つまり、今夜の食事は先月の予約分です。2週間前にメニューが急に高くなったため、今夜の食事代はその価格を反映していません。今夜の食事は、以前のメニューの価格だった時代に行われた予約の記録に過ぎません。全米不動産業者協会では、契約数を集計しているので、それは8月のことです。398万という数字主に6月と7月に締結された契約の内容をまとめたものです。当時、住宅ローン金利はすでに急上昇していました。

今、プロパティにラベルを付けましょう。閉鎖既存住宅の売買が主要なニュースとなっている。予約それは、NARによって別途計測され、独立して公表される待機中の売上です。メニューの価格それは、30年物の金利によって決定される月々の住宅ローン支払額です。そして、その金利も上昇しました：平均的な30年物の固定金利住宅ローンが9月初旬には6.71%そして、インフレーションの懸念が再燃する中で、7％に向かって上昇している。しかし、これらの上昇はまだ終値には反映されていない。今お伝えされている「弱い月」というのは、以前の利率によるものだ。

それが時計の修正であり、それだけがあなたの動きを遅らせる要因です。しかし、価格が固定された理由ではありません。

中央の数値

レストランの本当の問題は、今夜の食事数ではありません。今夜の状況が続く場合、どれだけの空席があるかということです。家についても同じような基準がありますが、単一の月の出来事という要素は省略されています。数ヶ月分の供給量＝在庫 ÷ 月間売上量のペース

丸数で計算してみましょう。8月の年間数は398万、つまり月に約33万1000世帯です。162万戸の住宅が登録されました。分けると、約4.9ヶ月分の供給が得られます。つまり、新しいものが何も追加されず、売上がそのペースを保つ限り、棚の在庫は5ヶ月でなくなるということです。

4ヶ月9ヶ月という数値が重要なのは、それが取引力の指標だからです。近年の価格が高い市場では、供給量は約3ヶ月分でした。買い手には選択肢がなく、そのため売り手が条件を決めることになります。NARは現在、1ヶ月分の供給量を報告しています。4.9、10年で最も高い値となり、4.6から上昇した。1ヶ月前のことです。もう1ヶ月分の供給が増えるということは、1週間分の空席があるということになります。それは、交渉の余地を生み出す要因となり、売り手と買い手の間で有利な状況が生まれるのです。

レストランの正直な状況を言えば、席が空いているからこそ価格が変動するのです。こここそが、住宅の例えが適用されるべき場所です。しかし実際には、価格は変動しませんでした。既存住宅の平均価格は…8月には、前年同月比で1.6％上昇し、この月は年間成長率が記録的な水準となりました。これは、連続38ヶ月にわたる年間成長の記録です。空のテーブルや記録価格は共存してはいけない。何かがメニューの価格を高くしているのだ。

レストランの例えが成り立たない場所

レストランにとっては、今夜の席を埋めるか、そうでなければその席を永遠に失うことになる。売れ残ったテーブルは無駄な資産だ。家主自身がレストランではないのだ。この市場の核心にある問題は、住宅ローンの固定化である。数十万人の家主が、パンデミック以降、3％や4％の金利でローンを抱えている。売却するということは、安い金額でローンを返済し、より高い金額の家に6.7％の金利のローンを借りることを意味する。数学的には、そのままでいる方が得策だ。ですから、需要が減少すると、多くの家主は価格を下げる代わりに売却を拒否する。つまり、テーブルを手放すのであり、食事の価格を下げるのではないのです。

だからこそ、供給は「均衡状態」にしか上がらず、過剰状態にはならなかったのです。また、国の価格も維持されました。実際に成長しているのは、住宅ローンに最も影響を受けない部門、つまり100万ドル以上の家であるからです。3.9％の増加が見られましたが、10万ドルから25万ドルの住宅の売上は10％減少しました。裕福な人々は現金で商品を買うことができる。（約）8月の売上の27％が全額現金での買い物でした。融資手数料を全く考慮しない場合）；利率に敏感な中間層はできない。

つまり、市場は一方向に崩壊するわけでも、反対方向に急騰するわけでもありません。市場は傾斜しているのです。ゆっくりと、売り手のゲームから買い手のゲームへと変化していくのです。NARのチーフエコノミストが「移行」と呼ぶものです。購入者市場— 価格下落は、所有者が安い住宅ローンを放棄しないことによってのみ起こる。

モデルを元の状態に戻す

3つの結論が得られます。それらが、この記事を書く際の反射的な行動に抵抗する理由です。

まず、この数値は、新築市場ではなく、再販売市場のものです。既存住宅の売上とは、ある家主が別の家主の持ち家を引き継ぐことです。どの建設業者も報酬を受け取ることはありません。「住宅売上が下がったので、建設業者を排除しろ」という考えは、二つの異なるビジネスを混同しているだけです。建設業者は新築住宅の売上に影響されるが、それは別の月次報告書で示されています。

第二に、実際に転売業者と感じるのは、取引ごとに報酬を受け取る人たちです。抵当権設定業者や仲介業者、取引ごとに手数料を得るブローカーの収入は、取引件数に基づく手数料によって決まります。今月の取引件数は…14ヶ月ぶりの低値家がより長く維持されること。市場での販売日が31日になり、前回の29日より増加しました。およそ4分の1の取引が融資を全く受けない場合、収益も少なくなります。市場に出る時間が長くなることで、価格よりも先に利益率が低下してしまいます。

第三に、中央の数字が、あなたの予警値です。数ヶ月分の供給量が5ヶ月を超えて6ヶ月に近づくと、価格の譲歩が重要になり始めることを意味します。そして、その圧力は、家主の資産や、再販価値によって保証される担保やリスクを持つ人々に伝わります。現時点では、4.9ヶ月はまだ「適切な」数値です。1ヶ月間の数値が下がるかどうかではなく、その数値がどのように変化するかが重要です。

ここで持ち帰る価値のあるテストは、質問であり、数値ではない。何ヶ月分の供給が可能でしょうか？また、その量はまだ増加しているのでしょうか？その比率こそが、実際の交渉内容であり、現在、金利に敏感な市場が評価しているものです。使用する前に、その意味をしっかり理解しておいてください。「数ヶ月分の供給量」というのは全国平均値であり、地域ごとの厳しい差異を隠しています。例えばサン・ビル地域の場合は…オースティンとウェストパームビーチすでに見ている80％以上の家が、提示した価格より低い価格で売られてしまう。在資金不足の北東部では、まだ交渉が禁止されている。そして、今朝の大きなニュース記事も、もはや存在しない住宅ローンの利率によって2ヶ月前に書かれたものだ。代わりに、その数字を読んでみてください。