サブラ・ヘルスケアREIT：5.8％の配当がついに支払われる

価格目標の引き上げは、収入に関する予測であり、収入そのものではありません。ですから、今月、みずほ銀行がサブラヘルスケアREITの目標価格を再び引き上げたとき——これは2026年におけるウォールストリートでの複数の引き上げの中で最新の例です——重要な問題は、その株価が23ドルか25ドルになるかどうかではなく、5.8％の配当金が実際に増加するキャッシュフローから支払われるのか、それとも単なる希望によるものなのかということです。これこそが、サブラが長年にわたって失敗している点です。そして、それが、ようやく彼らの配当金が異なるものになる理由です。

みずほ銀行の動きは異常なものではありませんでした。2024年を通じて、みずほ銀行はSabraの目標価格を引き上げました。17ドルから18ドル、それから$20オーバーパフォーム評価を維持し、同社のAFFOの成長がその理由であると述べている。今月、Sabraが発表を行った。みずほの第2回ヘルスケアREIT会議そして、その会社は再び目標を定めました。他の企業もこの行動に参加しました。デュッセ・バンクは7月に目標を25ドルに変更した。, バンク・オブ・アメリカは、買い注文を伴う25ドルの目標価格を持っている。そして、レイモンド・ジェームズは「Underperform」から「Market Perform」へと評価が変わりました。8月初めに23ドルを目標とする。それは運動量のノイズではありません。一つの考え方に基づいて形成されるコンセンサスです。つまり、利益創出機構が最終的に配当を支払うということです。

最新の四半期報告を、株価指数の画面のように読むと、その増額は不自然に見えます。Sabraが報告した内容です。第2四半期の1株あたり純損失は0.10ドル利益が得られると期待される共通認識に反するものです。同じ季節の中で、マイナス成績が出る一方でアナリストの目標価格の上昇が続くというのは、まるで二つの異なる会社のようです。実際、そうなのです。このマイナス成績は、主に…1億2,040万ドルの非現金ローン損失準備RCA住宅ローンにおける割引付きの返済額で予約されているのです。これは、過去の問題を解消するものであり、REITが実際に従うべき指標から除外されているものです。

それを除けば、Q2が示される。標準化されたFFOは1株あたり0.38ドル、標準化されたAFFOは1株あたり0.40ドルです。配当金の費用は、4ヶ月に1.0ドルです。これは、調整後の運営収益から得られる配当金が約75％に相当するということです。REITの配当金は、所有権者が維持管理や賃貸費用を経費した後に実際に保有する現金から支払われます。純利益という指標は適切ではありません。なぜなら、減価償却は紙上の計算であり、実際の現金ではないからです。これは、思われている以上に重要です。Sabraはパンデミックの間、配当金を削減しました。2020年には4分の1で0.30ドルになるそして、その収益は、その時の味わいを今も残している。配当金を支払う基準にしてみると、これは長い間、投資家が見た中で最も充実したサブラの配当といえるだろう。

変わったのは、サービスの範囲だけではありません。実際には、その背後にあるエンジンが強化されたのです。Sabraは、管理型高齢者住宅へと事業の方向を徐々に移しています。つまり、トリプルネットリースを行わず、自ら運営する形で事業を展開しているのです。そうすることで、利用者数や家賃が上昇した場合でも、企業は利益を維持できます。同社の管理型高齢者住宅の純現金収益率は年間比13.7％増加し、利用者率は88.2％に達し、利用中の部屋あたりの家賃も6.6％上昇しました。このような好調な状況のため、経営陣は…7月下旬に2026年度の目標値を引き上げた。そして、四半期ごとに再確認されました。標準化されたFFOの成長率は約7％、標準化されたAFFOの成長率は約8％でした。

貸借対照表は、物語を脅かすのではなく、それを裏付けるものとなっている。調整後のEBITDAに対する純負債額は…4.61回、5.04回から減少第1四半期において、会社が長年にわたって設定してきた5.0倍の目標を下回っている。モーディスは、昨年9月にサブラの上級債をBaa3の投資格に引き上げました。また、この企業はその力を活かし始めています。今年は5億9900万ドルを投資し、初期のキャッシュ収益率は7.5％でした。その中で、今四半期には2億7400万ドルが8.1％の収益率で投資されました。さらに10億ドル以上の投資もあり、そのほとんどは高齢者向け住宅の開発に使われています。また、ポートフォリオ内の古い不透明な資産からも利益を得ています。SabraはAvamereとの三重ネットリース契約を、2月からの固定金額の賃貸料として年4800万ドルに設定しました。そして、26件の物件の再賃貸に関する意向書も取得しています。

ここに、収入を目的とした投資家が真実を明らかにする必要がある点があります。アナリストの目標となるのは、期待されるキャッシュフローであり、実際のキャッシュフローではありません。Sabraファンドは、株式を売却することによって成長を促進しています。2100万株が19.24ドルという加重平均価格で先物売買契約によって売却されており、7.5％から8.1％の新規取引も、新しい株式のコストとほぼ一致しています。この増加は、成長によるものです。つまり、賃料はリース契約が厳しくなるにつれて上昇していきます。初期の収益率ではなく、次年度における正規化されたAFFOあたりの値によって再投資を判断しましょう。

現在の状況を破る要因は3つあります。第一に、75％の配当が適切な水準であり、それは安全な数字ではありません。高齢者向け住宅事業に問題が生じると、配当金の余裕が直接影響を受けます。第二に、労働力がこの業界の重要な要素です。今四半期では、使用可能な部屋1つあたりの費用が4.1％上昇しました。これは、家賃の6.6％の上昇よりも遅いものですが、賃金の圧力が大きいため、運営の優位性が逆転する可能性があります。第三に、経営陣は依然として旧来の看護業務を統合し、行動心理療法事業を撤退させています。どちらの移行も、完全に実施されるまではリスクが伴います。

多様な収益源を持つポートフォリオにおいて、Sabraは一定の位置を占めています。つまり、高い利回りの医療関連業界に属しており、その配当金は成長する現金エンジンによって賄われています。そして、資産のバランスが良好であれば、再投資も可能です。もしあなたがこの株を持っているなら、アナリストの評価は、あなたが得る収益がより安全になったという証明です。それは取引する理由ではありません。もし新しく購入するなら、規律は以前と変わりません。つまり、保証が確実で、再投資の計算が有利な収益源を選ぶことです。注意すべきは、価格目標ではなく、四半期ごとの0.30ドルの四半期配当に対する正規化されたAFFO値や、管理型住宅の利用率です。これらが1.3倍程度で、利用率が上昇し続けている限り、5.8％の利回りは有効です。株価が20ドルか25ドルであっても同様です。