上昇する債券利回りと13％の住宅ローン投資信託の利回り：その差額が何を伝えているか、それが問題なのか

数ヶ月ごとに、市場の収益部門で不安が広がります。そして、同じ問題が再び浮上します。それは、住宅ローン関連のREIT株です。債券の利回りが上昇すると、投資家たちはこれらの株を最も注目するのです。なぜなら、その利回りはほぼ素晴らしいからです。13％近い利回りであり、10年物の国庫債券の利回りはそのわずかなものに過ぎません。不安を大声で言うのは簡単です。もし債券の利回りが高くなったら、なぜ人々がリスクの高い住宅ローン関連の株を持つ必要があるのでしょうか？

今回は、トリガーが本物です。再び顕著になるインフレーションの懸念により、長期のトレジョー利回りは数十年ぶりの高値に達している。.

一歩下がって、実際にその13％を生み出しているものが何かを考えてみましょう。なぜなら、それが懸念が真実かどうかを決定する重要な点だからです。AGNC Investmentは、最大の住宅ローン投資会社であり、この議論の中心となる企業です。しかし、彼らは建物を所有したり、家賃を徴収したりすることはありません。彼らは短期間で資金を借りることをしています。それは買い戻し契約やスワップを通じて行われます。そして、その資金を使って、政府が保証する住宅ローンを購入します。そうすることで、借入費用よりも多くの利益を得ることができます。約970億ドルの住宅ローン資産に対して、AGNCは第2四半期に約4.89％の利益を得ました。一方、総資金コストは約2.89％で、その差は約2ポイントでした。約7.4倍のレバレッジ2パーセントポイントのスプレッドが7回重ねられることで、「つまらない」固定収益型投資が、2桁の利回りを生むものになってしまうのだ。

それがエンジンであり、だからこそ、利回りが上昇しても報酬は変わらないのです。スプレッドが維持されている限り、収入は保たれます。AGNCが最近報告した第3四半期を見てください。その時期は、あなたが読んでいるような不安の時期でした。純粋なスプレッド収入とドルロール収入です。第2四半期の1株あたりの価格は0.40ドルでした。これは予想を上回り、前年同期の0.38ドルよりも高い値です。それに対して、会社が発表した配当金は0.36ドルで、毎月0.12ドルが支払われていました。配当金は全額吸収され、余剰もありました。また、帳簿上の価値も維持されていました。実質的な純帳簿価値は、前四半期の8.38ドルから、今期は8.58ドルに上昇した。また、今四半期の経済的な収益は、配当金と帳簿価値の変化を合わせたもので、6.7％でした。

ここが、債券利回りを注意深く観察している人にとって逆の意味を持つ点です。長期金利の上昇は、アグニック・マンションREITにとっては良い影響もあります。なぜなら、高い住宅ローン金利により、住宅所有者が再融資を行うことが少なくなるからです。これにより、mREITのポートフォリオを損ないかねない前払い金の流れが鈍まります。アグニックの予測によると、前年同期の10.3％から、前払い金の割合は8.6％に低下しました。しかし、問題なのは、利回りが上昇すると、帳簿上の固定金利住宅ローンが市場価値が低くなり、その結果、帳簿価値が下がることです。アグニックはこの点で無防備ではありません。彼らは利率リスクをヘッジしており、利息スワップや国債、オプションを利用して、資金負債の73％を保護しています。しかし、これは実際には大きな圧力要因であり、収益が好調であっても株価が不安定になる原因となります。

より大きな脆弱性は、10年物の利回りではなく、短期的な資金調達コストです。この業界では、借入金を絶えず再融資しています。そのため、買い戻し契約の加重平均満期日は約13日です。したがって、連邦準備銀行が短期金利を上昇させると、資金調達コストが即座に上昇します。一方、既に保有している住宅ローンは、以前の利回りで収益を得続けます。第2四半期には、資金調達コストが2.89％に上昇し、純利息スプレッドは2.06％から2.00％に縮小しました。これが重要な指標です。このような高い配当金がある場合、そのスプレッドが維持されるかどうかが重要です。分配可能所得の約90％が配当として出るため、スプレッドが急激に縮小すると、モデル内での緩衝力がほとんどありません。

では、これが収入ポートフォリオにとってどういう意味になるでしょうか？まず、13％という報道を信じて購入してはいけません。なぜなら、利回りは単なる判断基準に過ぎず、真実ではないからです。その価値は、スプレッドとレバレッジによって得られるものです。つまり、月間0.12ドル程度の収入が得られるのです。このような収入は、10年以上にわたって何らかの形で提供されてきました。次に、その役割を理解する必要があります。多様化された収入構造において、このような投資は高い現金流をもたらしますが、それは債券でも銀行でもありません。これは、政府が保証する住宅ローンに関するレバレッジ付きの取引です。そのため、価格は金利の変動によって変動する可能性があります。したがって、この投資はコア資産としてではなく、サレッジとして扱うべきです。

あなたの考えを変えるべき条件は、単に価格が下がることではありません。それは、収入源が機能しなくなっている証拠です。次の数回の報告で、純利息スプレッドや資金調達コストを注意深く観察してください。もし短期金利が上昇して、資金調達コストが資産収益率に近づき、スプレッドが現在の2ポイントからさらに縮小するなら、それは収入源が弱まっているというサインです。逆に、スプレッドが安定し、帳簿価値が上昇するなら、株価が低下することは、収入源が正常に機能している場合と同じ意味です。つまり、同じドルがより多くの将来の月間収入を得られるということです。金利は単なる雑音に過ぎません。スプレッドこそが重要な信号です。