不動産収入：月に500ドルを得るのにどれだけのコストがかかるか（そしてその収入が持続するかどうか）

リアルインレインは、「月次配当会社」というニックネームを持っています。毎月口座に配当金が入るというのは、働かなくても得られる収入と言えます。市場でどのような価格で株を売買する必要もありません。ですから、Oというトレーディングカードに関する疑問は真剣に考えるべきです。つまり、この株から毎月500ドルを得るためには、どれくらいの投資が必要なのかということです。

まず、今日の数字について計算してみましょう。その後で、本当に重要な質問をしましょう。

算数は実行可能であり、それが重要な点です。

Realty Incomeは現在、支払いを行っています。1株あたり、毎月0.271ドル、年間で1株あたり約3.25ドルになる。最近の価格が61ドル近くだった場合、それはおよそ5.2%月に500ドル、つまり年間6,000ドルを投資するためには、500ドルをその月次配当金で割ると、約1,845株になる。1株あたり61ドルで計算すると、約113,000ドルの投資となります。

多くの貯蓄プランを利用すれば、ある程度の収入を得ることができ、その結果、113,000ドルという額が得られる。これはかなり満足のいく数字です。また、5％の利回りというのは、現在の債券や貯蓄口座で得られる利回りよりもかなり高いものです。そこで止めることも考えるべきです。しかし、私はそうしないことをお勧めします。なぜなら、利回りという数字は、その収入の実質的な価値を表しているわけではないからです。

見出しに書かれている収益率は、試験の基準ではありません。AFFOです。

これが、収入投資に初めて挑戦する人々が陥る罠です。Realty Incomeの配当金は、報告された利益から見ると驚くほど高いです。つまり、配当金は1株あたりの利益の200％以上にもなるのです。一見すると、会社が得る利益よりも多く配当しているように思えます。しかし、その結論は間違っている可能性があります。なぜそうなるのかを理解することが、REITを理解するための重要な点です。

不動産投資信託は、会計上では消耗する資産を所有している。しかし、現金の観点から見ればそうではない。減価償却は実際の税金や報告費用であり、非現金的な項目である。たとえ建物が減価償却されているとしても、賃貸収入は現金として記録される。だからこそ、アナリストやREITの経営者は「調整後運用資金」、つまりAFFOを重視するのだ。その基準で見ると、Realty Incomeの配当は全く問題ない。四半期ごとの配当額は約…だった。1株あたりのAFFOの74.5％最後の四半期です。AFFOは、余裕を持って販売を行います。

そのクッションが、全ての収入の内容です。5.2%という収益率が意味を持つのは、リースから得られる現金が配当として出る現金よりも確実に多い場合だけです。先週は、AFFOの約75%が株主に渡され、経営陣は2026年度のAFFOの目標を再び引き上げました。4.44ドルから4.45ドルまで、1人あたり。ウォール・ストリートが予測していた以上のものです。

配当を支払うためのエンジン

その資金はどこから来るのか？リアルティ・インダックスはトリプルネットリース業者です。テナントが物件の税金や保険料、維持費を自分で負担し、長期のリース契約を結びます。そのため、会社は運営コストをほとんどかけずに家賃を収入します。重要なのは家賃の額であり、その数字は、収益投資家が好むような、あまり魅力的ではない数値です。第2四半期時点では、利用率は98.8%でした。約15,600件の物件が、数十の業界に属する約1,800人の顧客に貸与されている。リース期間が終了し、その物件が再賃貸されると、Realty Incomeが再びその物件を手に入れることができる。旧賃料の102.7％つまり、それらのユニットを、以前の収益よりも多くの価値で再販したということです。

これらは保証ではなく、レバレッジについては正直に見直すべきです。純債務は約5.4倍の年間調整済みEBITDA、経営者が持つ5.0倍の安心度の範囲を少し超えています。そして、同社は300億ドル以上の負債を利用して自己資金を賄っています。しかし、そのレバレッジ効果は、十分に分散化されたポートフォリオに基づいているのです。フィッチは依然としてRealty Incomeを「A」評価している。安定した見通しを持ち、ポートフォリオの幅広さを活かすことで、収入源としても適している。つまり、バランスの取れた財務状況である。不安定な状態ではない。

正直なところ、この収入はゆっくりと増えているだけです。

今、「月500ドル」という見出しでほとんど触れられない部分です。リアルティ・インクレスは30年以上にわたって配当金を増やし続けています。最新の変動により、月間料金が0.2705ドルから0.2710ドルに上昇しました。—しかし、配当金の増額は控えめでした。配当金もほんのわずかしか増えませんでした。昨年は1.5％増加した。過去5年間で、年間3％近くの上昇率です。これは決して少ない数字ではなく、債券の固定支払金額よりも優れています。しかし、せいぜいインフレ率と同じ程度に過ぎません。

実際的な意味では、今は1ヶ月に500ドルが実質的な金額ですが、10年後には同じ金額で得られる利益は大幅に減少します。そして、蓄積された所得の増加も、失われた購買力を補うだけです。つまり、あなたが得るのは安定した、徐々に増える収入源です。しかし、それは生活費の上昇に追いつくような収入ではありません。退職後の資金を確保するためには、インフレと同じペースで増える収入が必要です。単独で不動産収入だけでは、その目的を達成することはできません。

あなたのポートフォリオにどこに置くべきか

これにより、元の質問に対する最も重要な修正点が明らかになります。113,000という数字は、ある株式を退職金計画として考えるきっかけになるかもしれません。しかし実際にはそうではありません。信頼できる収入を得るためには、そうした方法では不十分です。実際、Realty Incomeのような多様化された所有者であっても、一つの会社、一つの不動産分野、一つの経営陣という状況です。安心感は、113,000ドルをいくつかの収入源に分散させることから生まれます。そうすれば、どれか一つの配当が減額されたり停止されたりしても、他の収入源がお金を支払い続けることができます。

つまり、正直な答えには二つの側面があります。一方では、そうです。Realty Incomeの収入は、作り出されたものではなく、実際に得られるものです。AFFOの割合は約75％にも達し、賃貸料も高い水準で収められており、また、投資格の高い財務状態もあります。もしこの収入源が維持されるなら、価格が下がっても、同じお金で将来の月次収入をより多く得る機会になります。売却する理由ではありません。

一方で、Realty Incomeを、多様な収益源の一つとして扱いましょう。それを単なる収益源としてではなく、その機能に合わせて利用しましょう。安定して、毎月、会社から支給される収入として利用すればよく、資産を売却する必要もありません。その他の収入計画は、それと併せて行ってください。もし、月に500ドルの収入を得て、安心して眠れるようにしたいのであれば、配当が中断されてもなんとかなるようなポートフォリオの中で、その収入を得るべきです。それが、信頼できる収入源の定義です。そして、それこそが「113,000ドル」という数字が実際に意味していることです。