リアルティ・インクの5.3%の収益率は実際にあり、保証されている。しかし問題は成長の点だ。

「The Monthly Dividend Company」と自称するブルーチップ企業の5.3％の配当利回りを見ると、それが貴重な割引か、それとも警告か、という印象を受けます。最大級のネットレーシング不動産投資信託であるRealty Income（NYSE: O）は、1株あたり月間0.2710ドルを支払い、年間では3.252ドルです。673回目の連続しての月次配当金とその134回目の増加61ドル前後の株価に対して、それは5.3%の値動きです。

その収益だけでは、あまり意味がありません。なぜなら、同じ配当金でも、さまざまな理由で価格が変動するからです。重要なのは、その収入が持続的かどうかという点です。そして、それは株式の評価に影響を与える数値に関わってくるのですが、通常、株式評価を行う人々はこの数値を正しく判断できないことが多いのです。

収量は警告のようです。間違った数値を使った場合、問題が起きるかもしれません。

ほとんどのデータサービスでは、Realty Incomeの配当比率はおおよそ…ということです。収益の236％文字通りに解釈すると、つまり配当金は会社の収入の2倍以上を消費し、借入によって賄われなければならないということです。これは悪循環であり、5.3％の利回りは単なる罠に過ぎず、機会ではありません。

その数値は誤解を招くものです。なぜなら、リアルティインヒンはREITであるため、REITの会計処理では、大規模な非現金費用が利益項目として計上されるからです。つまり、リアルティインヒンが所有する建物は実際には価値を保っているのに、紙上ではそれらの建物を減価償却してしまうのです。減価償却による影響で、報告される利益は、実際に建物が生み出す現金額を大幅に下回ってしまいます。したがって、利益ベースでの配当比率は、実際に支払われている配当金の実態を大きく誇張していることになります。

正しい収益数：AFFO

REIT業界の修正指標は、運用から得られる資金、つまりAFFOです。これは、実際に発生する維持費を調整した後での損益であります。この基準に基づくと、Realty Incomeは…AFFOの1株あたり1.09ドル2026年第2四半期には、前年同期比で3.8%の成長となりました。また、年間予測値も1株あたり4.44ドルから4.45ドルに上昇しました。AFFOを基準にすると、その四半期における配当はキャッシュフローの約74%を占めていました。つまり、残りの約25%は再投資に使われているのです。これは健全な配当率であり、問題があるわけではありません。

収入は単に書面上で記載されているだけではなく、代替が困難な資産によって裏付けられています。2026年6月30日時点で、Realty Incomeが保有していましたネットリース物件が15,588件あり、利用率は98.8%です。平均リース期間は8.6年そして、この物件は、四半期間中に前回の賃料の102.7％に相当する空きスペースを提供しました。財務諸表においては、純負債が約…5.4xの年間化されたプロフォーマ式調整済みEBITDA、おおよそ総負債の91％が固定金利であるそして、フィッチはこの夏にその企業に「A」の信用格付けを与えました。固定金利の借入金があるということは、不況時にレバレッジ型REITが破綻する可能性のある要因がほとんどないことを意味します。

5.3％というのは、実際には何のために支払われているのか？

もし配当金が十分に賄われているのであれば、収益率の高さは、配当金へのリスク以外の要因によって説明される必要があります。その要因とは、成長率と価格です。Realty IncomeのAFFOは年間約4％の割合で増加しており、第二四半期における配当金自体は前年比で1％未満の増加でした。5.3％の収益率と低い単位数字の利益成長率を考慮すると、それはまずまずだがあまり魅力的ではない総合的なリターンとなります。ただし、評価倍数が適切な状態である場合にのみです。

約61ドルで、Realty Incomeの株価は、フォワードAFFOの約13.7倍の倍率になっています。低利環境下では、市場はこの会社を成長性の高い株式として捉え、高いプレミアム倍率で評価していました。しかし、その時代はもう終わりました。今は再評価の時です。Realty Incomeは、成長性の高い株式から、単なる収益型株に再評価されています。高い収益率と遅い成長率は、同じ再評価の結果です。倍率の低下は、成長が遅いことによって正当化されます。ネットリース業界の他の企業と比べても、この収益率は異常なものではありません。NNN REITは5.4％、W. P. Careyは5.1％、Agree Realtyは4.2％です。つまり、5.3％という数値は、現在のセクターの取引価格を示しているだけです。

判決

価値の観点から見ると、これが罠であるという証拠は何もない。配当金はAFFOによって賄われており、その資産は多様なネットリースポートフォリオに基づいている。また、この株価は歴史的に取引されている価格よりも低い。ですから、「買うか、保有するか」という問いに対しては、配当金を恐れることも、安い価格で買うことも適切ではない。5.3%の利回りは本物であり、持続可能なものだ。合理的な倍数で購入されているので、支払うコストは低く、単位数字の成長率と、金利が安定していることが必要だ。収入源としては、Realty Incomeは、適正な価格で徐々に利回りが上昇するポートフォリオにおいて重要な位置を占めている。これは、再評価を待つような深刻な割引価格での回復ではない。