リアルエステートスプリットコープの17％のA種株価収益の背景と、新たな株式販売について

トロントのファンドマネージャーが、さらに多くの株式を売却すると発表しました。その売却価格は、投資家がスクロールするのをやめるほどの高さです——17％の収益率です。Middlefieldが運営するReal Estate Split Corp.（TSX: RS and RS.PR.A）は、2026年9月10日に、新しいクラスA株や優先株を即時販売することを発表しました。その17％という数字が何であるかを理解する必要があります。これは、事業利益から得られる配当金ではありません。これは、レバレッジされた2種類の株式の残り部分に過ぎません。

2つのシェアクラス、1つのポートフォリオ

リアルエステートスプリットコープは、北米の不動産投資法人やデータセンター、タワー、ライフサイエンスラボ、工業用施設、多戸住宅、小売店などの不動産を含む、多様化した不動産ポートフォリオを所有しています。このポートフォリオを運用するために、このファンドは2種類の株式を発行しており、その中にはシニア株とジュニア株がある。

優先株には、固定の累積配当が付与され、それが先に支払われます。その割合は最近…1株あたり0.58ドルに上昇し、10ドルの面値に対して5.8％の成長率となります。これは0.525ドルからの上昇です。また、ファンドの期間も2030年12月31日まで延長されました。Aクラスの株式は2番目に位置します。Aクラスの株主は、1株あたり0.13ドルが毎月配当されます（年間で約1.56ドル）。しかし、優先的な義務や運用費用が支払われた後にのみ、その配当が受け取れます。残った金額はAクラスの株主に渡ります。景気が悪い時には、Aクラスの株主が最初に損失を吸収することになります。

この順序こそが、17％の収益率という結果の全てです。ここでのレバレッジとは銀行の融資ではなく、優先株主がAクラス株主よりも優先して受け取る固定的な権利です。優先株主は安定した配当を受け取り、Aクラス株主はリスクを負うことで、より大きな残り利益を得るのです。

実際に収入がどこから来るのか

このファンドは、建物を運営するわけではありません。収益は、保有している不動産企業から得られる配当や分配金から得られます。したがって、17％のClass Aのリターンが持続できるかどうかは、単純なテストにかかっています。つまり、ポートフォリオの配当収入が、優先級の要求額やファンドの手数料を上回り、余剰分がClass Aの割合に相当するかどうかです。

最後の詳細な信用評価によると、そのリスクはかなり低いことがわかります。2022年11月のモーニングスターDBRSの評価報告書によると、そのポートフォリオの配当金は…優先払い金額を約1.4倍に増額し、優先株をPfd-2（低）からPfd-3（高）に格下げした。弱い減益保護、高いAクラス配当、そして集中した不動産投資を理由にしている。その機関は2025年9月に、Pfd-3の評価を再び「高」と確定した。それは、投資級の中程度の優先権格です。Aクラスのものよりは高い位置づけですが、完全に安全とは言えません。

17％という数値についても注意すべき点があります。Aクラスの配当の一部は、新たに得られた収入ではなく、資本の返還として扱われることがあります。これは税務上は問題ありませんが、それは、その利回りが不動産の賃貸収入によって得られる利益とは異なることを意味しています。

なぜこのファンドは株を売り続けるのか

この新しい商品は、資金調達のためのものです。既存の保有者が市場に売却するのではなく、ファンドが新たな株式を創出して資金を集めているのです。新しいクラスAの価格は9.15ドルで、プレミアム版は10.45ドルです。この売却は、最新の1単位あたりの純資産価値に与える影響がないとされています。既存の比率で両方の株式を発行することで、各単位の価値はほぼ変わらずに済みます。これこそが、分割株型ファンドが成長するための適切な方法です。

これが、このマネージャーが長い間成長してきた方法でもあります。ファンドはそうしてきました。2024年末に4560万シーロンほどの金額が提供される予定です。、a2023年には1330万ドルだった。2022年にも同様のことが何回か起こりました。毎回の手口は同じです：さらに資金を調達し、同じ不動産ポートフォリオを少し多く購入する。そして、新たに得られた資金が、5.8％のコストや手数料を加えた価格よりも高くなることを期待して、その利益をレバレッジされたClass Aの分配金に還元します。このようにして、新たに得られた利益が維持されると、投資先は拡大されずに済みます。しかし、もし新しく購入した資産の収益が、必要な投資額を上回らない場合、レバレッジ効果は逆に働き、Class Aの分配金が減少してしまいます。

収入投資家にとっての正直な枠組み

取引のメカニズムを無視すれば、重要なのはこれです。17％という数値は、金利や不動産市場に依存する業界上の余剰部分に過ぎません。ファンド分析によると、その分配方法は「リスクがある」とされています。もし、基礎となる収入や資産価値が低下する場合です。最近の価格動向から、これら2つの指標がどれほど乖離するかがわかります。2026年8月末までの1年間では、Class Aユニットの価格は約16％上昇しましたが、過去3年間では…彼らは約11％上昇し、一方、TSX指数は86％以上上昇した。レバレッジは、両方向に増幅する。

収入を得るために投資する人にとっては、そのファンドが提供する収入は、主役となるものではなく、補助的なものに過ぎません。優先株というのは、より債券に似た形で、投資格が高い収入源です。クラスAは、投機家の視点から見た場合のものであり、現在のキャッシュフローが高く、特定の業界に対してレバレッジされたリスクを伴います。どちらにせよ、それは多様化した収入構造の一部に過ぎず、退職後の計画全体を占めるものではありません。

実際にこの分析を変える要因は、株価ではありません。重要なのは、その不動産ポートフォリオが十分な配当収入を生み出し、優先権利を満たすことができるかどうかです。その支払能力と優先度を注意深く観察し、17％という数字は適切な場所に置いておきましょう。