退職後の不動産投資：画面の価値ではなく、実際の現金を信頼する

不動産から収入を得るために、最初に目にする数字は、ブローカー端末上に表示される収益率です。「Realty Income」という株を調べてみると、これは不動産からの退職金を意味するものです。この会社は、15,588件の物件を所有しており、その物件は多様な顧客に貸し出されています。2つの数字が目に付きます。配当比率は287％であり、将来の収益率は少なくとも1.8％近くになります。単純に言えば、これらは問題のある配当金のようです。つまり、利益のほぼ3倍を配当として支払っているのです。

どちらを選ぶにも、まず深呼吸をしてから判断しましょう。どちらも、事業にとって必要なことではありません。不動産があなたの退職資金を提供できるかどうかを決定するための問いは、画面に表示される問いとは少し異なります。それは「この株価は何倍で取引されているのか？」ということではなく、「その現金が本物か、十分な資金があるか、そしてその現金を維持するための仕組みが機能しているかどうか」ということです。では、現金に注目してみましょう。

あなたを怖がらせるその数字は、正しく測定されていない。

287%から始めましょう。それが、あなたが株を売却する可能性が最も高い比率です。2026年6月30日終了の四半期において、Realty Incomeは1株あたり0.812ドルの配当を支払いました。同じ四半期におけるGAAP基準での「利益」は、1株あたり0.37ドルでした。配当金を利益で割ると、約2.9倍になります。つまり、配当率は287%です。これは正確な計算です。しかし、REITにとっては適切な分母ではありません。

不動産投資信託会社は、法律により、収益の大部分を株主に配当する必要があります。これが、不動産投資信託を保有する目的です。しかし、GAAPによる収益数値は、減価償却費によって低くなってしまいます。これは、建物が劣化していくことを意味する大きな非現金費用です。この劣化は、実際には口座に入ることはありません。したがって、GAAPによる純利益は、不動産投資信託が実際に配当に使える現金を大幅に過小評価してしまいます。

正しい分母はAFFO、つまり運営による調整済み資金です。これは、実際の定期的な支出を除いた現金収益です。同じ四半期において、AFFOは1株あたり1.09ドルでした。そして、同社は明確にそう述べています。0.812の配当金は、それの74.5％に相当する。それは、安心できる、管理しやすい利益です。287％の値段で売り出されるわけではありません。怖い数字も、冷静な数字もどちらも「正しい」のです。ただ、それぞれ異なるものを測定しているだけです。チケットが続けて送られてくるかどうかを判断するには、現金の方が重要です。

今、1.8％の「収益率」

第二の手法は、別の種類のトリックです。つまり、タイミングを利用した方法です。Realty Incomeは投資家に毎月支払いを行うため、1年間で12回に分けて小さな小切手が送られます。各小切手の額は$0.274回の大きな四半期ごとの支払いの代わりに、一部のデータは4年間を対象として構築されています。そのうちの一つが、月々0.27ドルの支払いを4回に分けて考えると、年間配当金は約1.08ドルになります。これは、株価が約59ドルである場合、1.8%の「フォワードイールド」となります。

月々の支払い方法に従って計算すれば、事情は異なります。同じ0.27ドルの小切手を12回分にすると、年間で約3.25ドル以上になります。Realty Income自身が発表したところによると、年間配当金は1株あたり3.252ドル6月30日時点です。株価に対して、これは約5％の利回りになります。スクリーン上に表示されている後ろ向きの利回りは、おそらく実際の数値ではなく、誤った計算によるものです。1.8％というのは、配当金を間違った方法で割った結果です。配当金が3分の2減少されることはありませんでした。むしろ、再び増額されています。

現金を追いかけろ：小切手が動き続けるための方法

現金ベースを信頼したら、唯一重要な疑問を投げることができます。それは、この収入を生み出しているのは何か、そしてそのシステムがうまく機能しているかどうかです。小売業のオーナーにとって、答えは賃貸人が家賃を支払うことです。そして、このシステムはしっかりしています。6月末時点でのパフォーマンスは98.8％で、平均リース期間は約8.6年です。また、四半期の収入は約15.5億ドルで、前年比で約10％増加しました。そして、経営陣は削減する代わりに…通年におけるAFFOの目標値は4.44～4.45ドルである。1株あたりの成長率は、中央値で約4％です。

耐久性の記録は、退職計画において重要な要素です。リアルティ・インクは、四半期ごとの配当金を増額しました。115期連続年間約4％というペースです。これは優れた株とは言えません。退職後の資産を増やすためには、ゆっくりと、退屈で、徐々に成長するようなものが理想的です。

正直なリスク

収入が不変だと思って去っていくのは望ましくありません。なぜなら、それはそうではないからです。そして、その収入がどこで変動する可能性があるかを知ることが、その収入を実際に管理するということの核心です。

最初のリスクはレバレッジです。Realty Incomeの純債務額は約306億ドルであり、仮定上の純債務額も同程度です。5.4倍調整後のEBITDAです。つまり、REITが収益を生み出す方法というわけですが、これは企業が借入を多く行っていることを意味します。そして、その借入コストが上昇すると、配当金の余裕も薄れてしまいます。

第二に、その利率自体です。この株価は、過去1ヶ月で約5％下落しました。より強い雇用報告により、財務省の利回りが上昇した。そして、レートに敏感な不動産業全体に圧力をかけました。金利が上昇すると、二つの影響があります。一つは価格が下がること、もう一つは、家賃を支払う小規模な小売店の事業者が苦境に立たされることです。今年の同業他社の家賃成長率は1.1％～1.3％程度と予想されています。つまり、収入はゆっくりと増加するものの、実際的なものです。賃貸された収入というのは、依然として店や倉庫に行きたいと思っている人々の数にかかっています。

3つ目のリスクは、あなたの計画にとって最も重要なものです。どの株券も単独で退職資金を賄うことはできません。Realty Incomeは、高収益性であり、持続可能で成長が遅い株です。しかし、それだけが全てではありません。

不動産は、収入の一部に過ぎず、全体ではありません。

最後の点が、私があなたに覚えておいてほしいことです。収入源を複数にする理由は、一つの収入源が失われても、退職後の生活が崩れることがないようにするためです。つまり、不動産は他の収入源と組み合わせることで、適切な位置を占めるのです。Prologisのような物流業界の不動産業者は、約3％の配当を出しており、eコマースの成長期間中、11四半期連続で配当を増やしてきました。Simon Property Groupのようなショッピングモールのオーナーは、約4.2％の配当を出し、30億ドル以上の自由資金を持っています。どれも単独で考えることはできません。さまざまな収入源がそれぞれ異なる状況にある中で、それらを組み合わせることで、あなたに利益をもたらすのです。

そして、それによって価格の下落も再定義される。もし収入源が健全であるなら――実際、不動産業界では利用率が98.8％であり、現金収入の3/4が収益に充てられている。また、予測も向上している。したがって、5％の減少は、期待していた配当を急いで売却する理由にはならない。これは、同じお金で、より多くの収入を得る機会だ。画面の色ではなく、口座に入る現金の量で進捗を測ればよい。配当金を正しく理解し、収益よりも現金を重視すれば、収入は本来の役割を果たすことができる。つまり、一つずつ支払いを受け取ることで、自分が築いている人生を支えることができるのだ。