純度の高いクレジットの価格

アメリカの住宅市場は、30年で最悪の年を迎えようとしています。8月には、既存住宅の売上が再び減少した。年間で3.98百万に達するとし、キャピタル・エコノミクスのアナリストたちは、全年度の平均が約400万になると予測しています。1995年以来最も弱い年間数値よくある原因が問題になっています。住宅ローンの利率は7％近くで、価格も決して下がらず、売り手は3％のローンに縛られているのです。今年、ピューチャリティートラストが発表した研究結果彼は、より控えめな原因が同等の割合を得るべきだと主張している。つまり、現在、住宅購入者が何かを提出しなければならないという貸出制度自体がその原因であるということだ。クレジット歴そして、その crash後の目的からはあまりにも遠く離れてしまっており、ほぼ確実に返済できる借り手を拒絶してしまっているのです。

スコアは壁になってしまう

ピューによると、アメリカの住宅ローン市場の動きは、今や一つの数値によってまとめられるようになっている。2024年における平均的新規借り手は、クレジットスコアは742点で、アメリカの一般的な消費者よりも29ポイント高い。2005年から2024年の間、スコアが高い借り手に対する融資の割合は…600～699は13.3ポイント減少した。22.3％まで。620以下の場合は、拒否がデフォルトです。申請者の中、3分の2が却下される。— そして、まともな人々でさえも硬直したままです。スコアが680～719の借入者は、5人に1人が却下される。成長期の無秩序な状況と比べて、その対照は明らかです。崩壊が起こる前には…収入証明書がほとんど不要なローンが、市場の3分の1以上を占めていました。今日では、その割合はほぼゼロに近い。つまり、借り手が評価される基準というのは、年齢や収入、蓄えられた財産といったものです。これらは、最も若く、信用力の低い買い手がまだ持っていない資質なのです。

もはや存在しないリスク

厳格な基準というのは、その論理的には成功だった。サブプライム危機の後、連邦準備銀行や政府が支援する住宅ローン会社であるファニエ・メイとフレディ・マックは、再びの崩壊への恐怖を背景に、審査プロセスを再構築した。25年ぶりに最悪の状況そして、デフォルト率は極めて低く、理論上の水準に近い。ここが分析の難点です。市場の最近の動向を見ると、凍結された借り手は実質的に安全だと言えます。620～700点の者たちは…10.1％の割合で、1世代前に債務不履行が発生した。2020年から2024年にかけてファニー・アンド・フレディが実際に購入したローンにおいて、その割合は0.1%に過ぎませんでした。このような事態が規制強化の理由となったものの、実際には、その問題はほとんどなくなってしまいました。

確かに、慎重さは正当化されるべきものです。30年固定金利の住宅ローンは、政府による大きな補助金であり、一度の不履行の問題が十年間の良い行動を台無しにする可能性があります。そのため、制度の管理者は、その補助金を慎重に配分する必要があります。しかし問題は、インセンティブが一方通行であることです。悪質なローンは、名前のある犯人がいるというスキャンダルですが、静かに拒絶された借り手は抽象的な存在です。近年の購入用住宅ローンについては、9割近くは連邦の規則によって形作られていました。また、ファニー・フレディや連邦政府機関による自動化された審査もある。したがって、貸出基準は市場の結果ではなく、政策上の選択である。そして、政治的な要因も一方向に作用するだけだ。アクセスを広げることに対しては、どの規制当局も称賛されることはない。一方で、たった一度の不履行のために、多くの貸出担当者が解雇されてしまう。

手放すことで、誰も得ることはない。

その偏りの結果、名前を持つ人々が犠牲になってしまいます。排除されるのは、若者、農村部の人々、少数民族、自営業者といったグループです。これらは、連邦住宅政策が目指す対象である人々です。その結果は、無視できる抽象的なものではありません。売り手も買い手も同時に苦境に立たされます。売り手は安いローンを守ろうとし、一方で買い手は信用スコアの障壁に直面し、金利の引き下げも効果がありません。金利は、どちらかというと上昇しているのです。30年固定金利の基準値は、9月に6.76％に達した。1年以上で最高の水準となり、7%を超えるとの予測もある。

投資家にとっては、このことで住宅市場の動きが再定義される。従来の見方では、連邦準備銀行の政策変更によって需要が解消されるとされるが、これは問題の供給側の事情のみを扱っているに過ぎない。ピュー氏の証拠によると、需要はワシントンで誰もが緩和することに報酬を得られない融資基準によって制限されている。したがって、住宅関連の株価は長期的な停滞状態で評価されているのであり、これは中央銀行の政策とはほとんど関係のない構造的な理由によるものだ。実際に状況を変える可能性があるのは、政治的な支援がない要素である。

アメリカは、アクセスを通じて安全を得ている。それは一見合理的な取引のようだが、実際には不均衡な状態になっている。ポイントで排除された小規模な借り手は、間違いなく破産することはなかっただろう。次世代に受け継げない市場は、固定化してしまう。清潔な信用の代価は、冷え込んだ住宅市場の静けさの中で支払われるものであり、若者が最初にその代価を支払わなければならないのだ。