石油がニュースの中心になっているが、実際には30年物の利回りが本当の問題であり、それがすでにあなたの住宅ローンに影響を与えている。

表面的には、これは石油関連のニュースです。1バレルあたり105ドル前後で取引される原油価格が明日の主要な話題になるでしょう。また、米国とイランの間の緊張が高まることも背景となっています。そして、株価指数が下落するのも見られるでしょう。ナスダクは0.9%、S&P 500は0.7%下がりました。何百万もの小売業者の口座が、これを燃料価格の問題と受け取って、そのまま進むのです。

市場が目を向けている最初のドミノは、実際には石油価格の急騰よりも古くて大きなものであり、まだ落ち着いていない。30年物トレジョイドの利回りは5.352％に達し、2007年6月以降で最高値となった。それは、債券ファンドの月次報告書以上の重要性を持っています。なぜなら、30年物のトレジャリー債券は、30年ローンにとっての支えとなるからです。これは、ほとんどの家庭が結ぶ最大規模の借金です。その利回りが変動すると、住宅ローンも同様に変動し、家を建てたり貸出したりする企業の株価も変動します。ニュースで報じられる石油価格の動きは、実際にはあなたの借入コストに影響を与える一連の影響要因に過ぎません。

2つの価格、1つの数値

まず、明確に区別すべきは、実際に上昇しているものです。曲線の短い部分――2年物の債券で約4.54％という値――はほとんど変動していません。4.93％の10年物国債金利は、2023年末以降で最高値となっている。しかし、最も長期の契約である30年間の契約が、大きな役割を果たしています。2007年以来、最長期間で5％以上を維持している。そして、今週は2007年以降の最高値を記録しました。

落ち着いた短い端と激しく上昇する長い端との間の差は重要です。なぜなら、それによって圧力がどこから来ているかがおおよそわかるからです。石油もその一因です。より高いエネルギーがインフレ期待を高め、連邦準備銀行が金利を下げることを防ぎます。しかし、長い端が上昇している理由は、今週のニュースとは関係のないものです。それは供給問題です。連邦債務が40兆ドルを超えたそして、財務省は長期債券を市場に供給し続けている。同時に、AIインフラのための企業の借入が増えており、同じ長期債券を争っている。最も大きなハイパスカラー企業たちがそうだ。2025年には1210億ドル相当の債券が発行されました。そして、2026年前半にそれが実現されました。Nvidiaも最近そうでした。6000億ドルの資金調達パートナーシップを、6人のウォールストリートの投資家と結びました。AIデータセンターの資金調達のため。

経済学者は、30年以上の期間にわたる貸出に対する追加の報酬を「期間プレミアム」と呼んでいます。2024年9月に連邦準備銀行が金利を下げ始める前は、その値はほぼゼロでした。それ以来、約0.8パーセントポイント上昇したそれがどうなったかを見てみましょう。連邦準備銀行は短期金利を下げましたが、30年物の金利は上昇しました。約1.2ポイントの増加で、これは1980年代以降、Fedが緩和政策を実施している時期において最大の増加幅です。つまり、市場は、今日の連邦準備銀行の対応に関わらず、30年間にわたって政府に資金を貸すことを嫌がるということです。

それが最初の着陸であり、公開されている。ここにアンプラーがある：投資家たちは今、価格を決めている。Fedが実際に0.25％の利上げを行う確率は、約69.6％です。次の会議では、石油価格の上昇に伴う高騰した生産者価格に対応するため、そのような事態が起こるかもしれません。そうなれば、曲線の両端が同時に圧迫されることになります。そして、すでに19年来的に高い金利を記録している住宅ローン金利は、上昇するしかないでしょう。

次のドミノは、あなたの住宅ローンです。

これが、一連の金融商品を支える基盤であり、それは感情ではなく、契約に基づくものです。30年固定ローン金利は、30年国債の金利に基づいて決定され、さらに、融資を行い、その融資を保有する銀行にかかる手数料も加算されます。つまり、この金利は長期債券の金利に従って変動し、連邦準備銀行の短期金利には従わないのです。したがって、2007年以降で長期債券の収益率が高くなれば、住宅ローンの金利もほぼ同様に上昇します。

もうそうです。平均30年固定融資金利が6.71%に達し、2025年7月以降最高値となった。そして、再び数え上げることになった。6.76%月末頃には、およそ7％になるでしょう。固定金利の住宅ローンが7％近くであり、30年物の国債の利率が5.35％である場合、住宅ローン市場は、債券市場が求める通りに動いているのです。

ここで、この連鎖は抽象的なものではなく、実際の家庭問題になります。住宅ローン金利が上昇すると、市場に存在する潜在的な購入者が減少してしまいます。全米不動産業者協会によると、現在売られている住宅の数が…7月には、今年の初め以来最も弱い状態になった。また、金利が6％以下になったことで一時的に活気を取り戻した再融資も、金利の上昇により再び冷え込んでいます。

最後の点は、見た目ほど重要ではありません。既存の住宅ローンの中で、ほとんどが6％未満の利率で設定されていました。そうした家庭は、7％の利率のローンに切り替えることはせず、そのため売り物件の供給が少なくなります。それが、価格が崩れない理由です。しかし、供給が少ないというのは、利益をもたらすものではありません。これは、既存の家主の資産を守るものであり、同時に新築住宅市場を抑制するものです。なぜなら、現在の利率で新築が行われるには新しい購入者が必要であり、そのような購入者はほとんどいないからです。

ハウジングチェーンが置かれる場所

その緊張状態――供給が不足しているため価格が高く、購入が難しいため需要がない――は、新しい住宅の在庫にも表れています。石油価格が100ドルを超えた日には、長期利率が上昇し、住宅建設会社の株価は急落しました。D.R. Hortonは約2.4%、Lennarは3.5％以上、PulteGroupは2.1％ほど下がりました。これらの企業は、石油を採掘したり、製油所を持っているわけではありません。今日契約を結ぶ買い手が見つからないため、建設業者も即時に計算を行っているのです。

3回目の上昇は、自分の投資ポートフォリオにとって適切な状況です。ホームビルディング企業の株価は、PERで11〜12程度です。これは、1年間の下落後では安価な水準です。D.R.ホートン社の株価は、12ヶ月連続で約23％下がっています。安価であることは、価値ある投資機会になることもありますが、市場が将来の需要を過小評価している「価値の罠」にもなり得ます。その違いは、利回りがどれほど上昇し続けるか、または止まるかという一点にかかっています。

その問題が、ファイアウォールの役割を果たす場所です。これは本当に重要な問題です。エネルギー生産者はこの状況の恩恵を受けている――エクソン・モービルは、石油価格の上昇により、今年1年間で約37％の増益を達成しています。彼らのキャッシュフローは安心材料であり、被害ではありません。住宅建設業者も、高金利の世界に適応する方法を学んでおり、より小さな住宅を提供し、住宅ローンの金利を下げることで、実際の金利を下げようとしています。長期デリバティブの買い戻しについては、1回あたり40億ドルに拡大され、長期的な安定を目指しています。そして、紛争が緩和されるにつれて石油価格が下がれば、Fedが金利を下げることを躊躇しているインフレの心配も消えるでしょう。

したがって、このチェーンはその停止条件によって判断される。30年物の利回りが上昇し続ける限り、このチェーンは続く。それは、政府が引き続き借入を行い、AI関連の投資が長期債券市場を競争する状況が続き、また石油価格がFedを無関心にさせる場合に起こる。一方、30年物の公的証券の利回りが低下すると、このチェーンは停止する。なぜなら、住宅ローン金利はその数値に支配されるからであり、住宅建設業者も、購入可能性が悪化し始めると、価格を再計算するからだ。

インデックスファンドの保有者にとっては、その影響はそれほど大きくない。エネルギー関連の株価上昇や住宅建設関連企業の損失が、幅広いファンドの中で相殺されるからだ。そのため、S&P 500指数はわずか0.7％しか下落しなかった。より深刻なリスクは、特定のファンドにおいて集中している場合だ。例えば、住宅関連の株式を重視するファンド、住宅用REITを重視するファンド、または自分の名前で住宅ローンを持つケースなどである。幅広い市場ではこれをマクロレートの変化として捉える。一方、住宅関連の業界ではこれを家計の予算の変化として捉える。どちらが優勢かを知るには、石油関連の株価ではなく、30年債の動向を見るべきだ。