オフィスマーケットは衰退しているわけではない。むしろ、分断されているのだ。そして、その分断が、誰が生き残るかを決めるのだ。

その訃報は何年も前に書かれたものですが、今でもほとんどの人がオフィスビルについて語る際に使われている言葉です。つまり、リモートワークの影響でオフィスビルは衰退し、空室率は19％近くに達しています。そして、このオフィスREIT全体は、収入投資家が避けるべき「価値の罠」となっているのです。しかし、実際のデータを見ると、より興味深い話があります。アメリカのオフィス市場はもはや一つの市場ではありません。二つに分かれてしまっています。したがって、オフィスREITを保有している人にとっては、今自分が所有している部分がどちらなのかが、配当が持続可能か、それとも罠かを決定する重要な要素になります。

一つの空室数の背後に隠された二つの市場

約19％という全国的な空室率は実際に存在するが、その分布は均一ではない。最も優れたオフィススペース、つまり最新で最適な立地を持つ、設備の整ったビルでは、空室率は約12.7％である。四半期ごとに80ベーシスポイントの下落率で、2018年以来最も急激な動きです。素数と他のものとの間の差が広がってしまった。640ポイント、過去最高値CBREの分析では、問題の本当の原因がどこにあるかが明確にされていない。つまり、問題は需要の永久的な低下ではなく、時代遅れで機能的に不要になった建物が過剰に存在しているだけだ。ある推定によると…米国のオフィス空室率は90％です。建物の30％以下の部分にあります。

株価は急速に下がっている。2024年以降、5つの市場のうち4つでは、オフィス用品の価格が下がった。土地所有者が、老朽化したB類およびC類の建物を取り壊したり、住宅やその他の用途に転用したりしているからです。CBREが1988年にデータを集め始めて以来、初めて、2025年には新規取得数よりも廃止数の方が多かった。それは意味のある変化です。オフィス不動産の過剰な供給が解消されつつあり、一方で、上層部ではほとんど新しい建物が建てられていないのです。

なぜ上層階は家賃を上げることができ、下層階はできないのか

ここが、価格設定の力が再び発揮される場所です。ハイブリッドワークの導入により、オフィスへの需要はなくならなかった。需要は、より少ない、より良い面積の建物に集中しただけです。以前は複数の階に分散していましたが、今では、通勤を価値があるものにするような、便利な施設を持つ優れた建物が求められています。そして、彼らはその建物の費用を支払うでしょう。Bクラスよりも、平均で約50％の家賃プレミアムを要求する。主要市場では、ヒューストンではトロフィースペースの賃料が報じられている。ローズは、前年比で5.2％の成長を見せており、市場全体の成長率は2.6％だった。最も優れた新築物は、歴史的な平均値の約40％に比べて、ほぼ60％の高額で賃貸されていると言われています。

古い建物には、そのような手段がありません。40年間も空室が多い状態で建てられたタワーは、家賃を上げることができず、結果としてテナントを失ってしまいます。だからこそ、私がすべての収入事業において求める「価格設定の力」という要素が、ここでも異常なほど強く働くのです。1990年以前に建てられた建物は、それ以前の状況を受け入れてきたのです。約2.36億平方フィートのネガティブな需要パンデミック以降、2015年以降に建設された資産は約1億2700万を増加させました。市場の頂点にある地位は再構築されているものの、基盤部分は依然として弱まっている状態です。

回復は実際に起こっているが、上から徐々に広がっていく。

オフィスの基本要素は、重要な指標となります。そして、適切なスペースの確保も、皆が注意すべき重要な指標です。マンハッタンでは、最も空室率が高かったのは2022年末で、これは全体的な空室率が最高になった時期より1年早いことです。全国的に見ると、2024年後半にプライム不動産の状況が改善しました。CBREは、プライム不動産の空室率が再び上昇すると予想しています。2027年末までのパンデミック前の水準に戻るそして、この厳格化が、最適な空間がなくなるにつれて、次の階層の建物にも波及すると主張している。歴史的に見ても…空室率が約10～12％になると、需要が溢れ出します。.

注意点を真剣に受け止めるべきです。なぜなら、それが時期を決定するからです。これは事実ではなく、一種の仮説に過ぎません。回復の様子はまちまちです。リース料金は、コロナ前の水準よりもまだ21％低い状態です。シカゴやワシントンD.C.といった主要都市では、35～40％の差があります。サンフランシスコは例外です。AI企業が積極的に賃貸をしているにもかかわらず、優良な空室率は依然として14.4％近いままです。この状況が続くためには、優良な空室率が継続して低下することが必要です。これが唯一の変数であり、仮定するよりも、その動向を確認する方が重要です。

どちらの半分を所有するかが、配当金を決定します。

収益を重視する投資家にとって、この分割方式によってオフィスREITの収益率の解釈が変わります。この市場では、最も高い収益率は、実際には適切な位置にないことが多いです。それは、投資家が損失を予想しているからです。二次的な商品市場に大きく関与しているシティオフィスは、約7ドルの価格で取引されています。一方、ライフサイエンス関連のオフィス物件を所有しているアレクサンドリアリアルエステートは…2025年12月に配当金を45％減額し、約4億1000万ドルの資金を節約した。需要が低下していく中で。カナダ最大のオフィスREITであるAllied Propertiesは、配当金が60％減少した.

品質担当者でさえも、無関係ではありません。ボストン・プロパティーズです。国内で最も大きな、公開市場上で取引されているプレミア・クラスAオフィスの所有者です。、4十年間にわたって毎年配当金を増やし続けてきた。2025年9月には、1 quartersあたり0.70ドルに削減され、それにより毎四半期で約5000万ドルの利益が得られる。この減少は、崩壊ではなく、資金調達の再編によるものでした。2026年第2四半期の利用率は上昇しました。100ベーシスポイント強力なゲートウェイ市場での賃貸業務ですが、ポートフォリオの質だけでは収益を保証できないということは明らかです。カバレッジやバランスシートも重要です。ボストン・プロパティーズの場合、純負債は約156億ドルで、負債対資本比率は2対1程度で、帳簿上の資本は約80億ドルです。また、資本支出後の自由現金流はわずか数千万ドルに過ぎません。

それが、二層市場が提供する実用的なルールです。優良で新しく建てられた不動産を探し、実際に賃貸収入が見込めるものを選びます。しかし、保険率やレバレッジも同様に厳しくチェックする必要があります。高い利回りを持つ不動産は、良い兆候ではなく、悪い兆候です。一方、保険率が適切で負債も管理可能な優良不動産の場合は、より良いリスク/リターンとなります。その代わりに、回復が遅く、周期的な動きがあることを受け入れる必要があります。

「職位の終わり」というのは、いつもあまりにも整然としたものです。市場は分断され、供給量は徐々に減少し、価格の力が本来持つべき場所へ戻ってきます。この機会は確かにありますが、初期段階では不均一で、レバレッジも厳しいです。ですから、優良な部分を手に入れ、財務状況を確認し、残りの部分の変動に対して備える必要があります。