日本プロロギスREITの大きな利益増加は、ほとんど一時的なものに過ぎない。持続可能なものとは何か。

配当金を2桁以上上げたREIT企業というのは、収入投資家が信じたいタイプのニュースです。Prologisが経営する日本の物流事業会社であるNippon Prologis REITは、8月末にそうしたことを行いました。つまり、現在の6ヶ月間の単位あたりの配当予想を引き上げ、日本のREIT企業としては異例なことに、約100億円規模の単位買い戻しを行ったのです。このニュースの背後にある問題は、これが良いニュースかどうかではなく、どれだけの部分が実際に持続可能な改善策であり、どれだけが一時的な措置に過ぎないかということです。

最初に動いた数値から始めましょう。8月28日には、日本プロロギスREITが11月30日までの期間における目標価格を、1単位あたり1,914円に引き上げました。これは、以前の1,729円からの上昇です。そして、次の期間の目標価格も1,940円から1,973円に上昇しました。そのジャンプのうち、最初のものは約10％です。— 表面的には、まるでレンタカーがギアを上げたかのようなステップです。しかし実際はそうではありませんでした。

2つの企業行動が大きな役割を果たし、どちらもガイダンス文書に記載されています。REITは、東京郊外にある物流施設であるPrologis Park Josoを87億円で売却することに同意しました。その時点での帳簿価値は約58.9億円でした。つまり、約28億円の利益が得られたことになり、その利益は10月と12月の2回に分けて受け取られました。その利益は、単位投資者に対して余剰現金として分配されます。— 実際に得られた資本利益の一時的な配分であり、来年にも再び来るような定期的な賃貸収入ではありません。

第二のリフトは、パフォーマンスという名の算数です。この販売に伴い、REITは、約8.39百万単位の投資単位のうち、最大130,000単位の買い戻しや取り消しを許可しました。これは、約1.55％に相当します。100億円の予算で、11月に終了する。もうすでに最初の数日間で、3,498台を約3億3000万円で再購入した。キャンセルされたユニットと、同じ収入がより少ない数のユニットに分けられるため、残った各ユニットの状態は良くなります。「増加」の一部というのは、単に分母が小さくなっただけです。

しかし、これらのことは、基盤となるエンジンの弱さを意味するものではありません。これは、約60件の現代的な物流施設から成るクラスAポートフォリオであり、その稼働率は約98％です。最新期間における平均賃料の上昇率は約7％で、運営収益に対する配当比率は約86％です。それは本当に持続可能な収入源です。それが、通常の賃貸収入を基にした分配方針が次の期間でわずか0.5％しか上昇しなかったのに対し、総合的な指標は10倍も上昇した理由です。余剰資金や買い戻しが重要な要素ですが、賃貸収入はその下地となる安定した要素です。

この買い戻し措置は、特別な意義を持っています。なぜなら、日本のREITにとってこれは重要な意味があるからです。日本の証券法がREITによる資産の買い戻しを許可し始めたのは数年前のことです。したがって、この方法は業界内でほとんど利用されていないのです。ここで注目すべきは、その理由です。日本プロロギスは、成熟した資産を高値で売却しています。そして、そのお金をすぐに新しい建物の建設に使うのではなく、一部を元に戻し、資産数を減らすという方法を選んでいます。簡単に言えば、資産価格が新規取得による利益をもたらす場合には、REITは成長を促進するために資産を購入します。しかし、そうでない場合には、資本を元に戻すことが最善の選択肢です。高値での売却による利益を買い戻しに使い、また、1単位あたりの収入を増やすために資産を廃止するという方法は、経営者がその資金を他の用途に使えないと判断したことを意味しています。それは尊重すべき信頼の表れです。

リスクは、配当金が減少することではありません。保険料の収入、利用率、そして大規模な出資を持つ一流のスポンサーがあるため、配当金が安全であると言えます。実際のリスクは、一時的なものを継続的なものと誤解することです。配当金の約50％は、持続的な賃貸収入によるものです。残りの部分は、一度使われるだけの資本利益や、有限な株式数の減少によるものです。もし投資家が、余分な配当金を新たな、永続的な「高い利回り」に変換すれば、その収入は来年度には再び得られないものになります。

つまり、収入を得る投資家にとって実用的な考え方は、高品質で十分に補完された物流関連のポートフォリオに対して得られる約4.5％という一般的な収益率を、実際の複合的な収入として扱い、今月の報道による引き上げを、再投資のための好都合な一時的な増加と考えることです。買い戻しやプレミアム売却によって、単位あたりの価値が向上する一方で、収益率は低下しません。これは、多様化した収益源の中で、安定した収入を得るための良い理由です。しかし、それだけでは、この投資が急に10倍の成長を遂げるという理由にはなりません。