住宅ローン金利が6.85%に達し、トランプ政権の低い借入コスト政策に対抗した

米国の住宅ローン金利は、1年以上ぶりに最高値に達しました。これにより、2026年初頭に一時的に見られた緩和措置が再びなくなり、ドナルド・トランプ大統領が住宅所有をより手頃な価格にするという努力が困難になっています。9月4日終了の週における30年固定ローンの平均契約金利は、6.85％に上昇し、6ベースポイント上がりしました。最新の住宅ローン銀行家協会のデータそれは2025年6月以降で最も高い水準でした。再融資申請は前週比6.2％減少し、住宅ローン申請総数も2.7％減少しました。これは、借り手が融資コストの上昇にどれだけ迅速に対応しているかを示しています。

すでに高い住宅価格に直面している購入者にとっては、この差は大きなものです。40万ドル相当の住宅ローンについては、6.85％の金利で、月々の元金と利息の支払額は約2,620ドルになります。一方、1月時点で金利が6.06％前後だった場合は、約2,410ドル程度でした。つまり、月あたり約210ドルの増加となり、不動産税や保険料、維持費を含むと年間では2,500ドル以上になることです。金利が高くなると、借入できる金額も減少し、結果として一部の家庭は頭金を増やしたり、より安い物件を選んだり、市場から離れることになります。

Fedと債券市場がトランプの計画を圧倒している

住宅ローン金利は連邦準備銀行の影響を受けますが、中央銀行が直接金利を決定することはありません。一般的に、住宅ローンに基づく証券の投資家が求める追加のプレミアムを加えた、より長期的な債券の利回り、特に10年物の米国政府債の利回りに従って決まります。投資家がインフレが悪化する、政府の借入が増える、または金融政策が厳格になると予想する場合、貸し手は住宅ローンについてより高い金利を請求することが多いです。

最近、10年物の国債利回りは4.8％に達し、2023年末以来の最高水準に達した。この上昇を引き起こした要因はいくつかある。米国とイランの間の紛争により石油価格が高騰し、中東を通るエネルギー供給や海上輸送が危険にさらされている。そのため、運送費や消費者コストが高止まりする可能性がある。8月時点で連邦債務は40兆ドルを超え、市場が吸収しなければならない政府の資金が増加した。同時に、テクノロジー企業も人工知能関連のインフラに多額の投資を行っており、これも資本需要の一つの要因となっている。その結果、投資家たちは長期の米国債を保有するためにより高い利回りを求めている。

連邦準備銀行の政策見通しが、圧力を高めている。現在、トレーダーたちは、9月15日～16日の会議で連邦準備銀行が基準金利を0.25ポイント引き上げる可能性が60％程度だと考えている。雇用状況が改善したこと、エネルギー価格上昇が続くこと、そしてケヴィン・ワーシュ連邦準備銀行総裁の強硬な発言により、予想が変わっている。今後の生産者や消費者物価に関する報告が新たな変化をもたらす可能性があるが、市場は今、金利引き上げの方が起こりそうだと考えている。

Fedの金利引き上げがあっても、住宅ローンの金利には25ベースポイントは自動的に加わらない。なぜなら、市場は通常、政策変更が実際に起こる前からその影響を予測しているからだ。また、投資家が金利引き上げによってインフレが固定化されるのを防ぐことができると考える場合、住宅ローの金利は下がる可能性もある。より大きなリスクとしては、Fedが金利を長期間高い状態に保つべきだというメッセージを送ること、またはさらに金利を上昇させる必要があるかもしれないということだ。そうしたメッセージは、国債の利回りを支え、住宅ローの金利を7％近くに維持することができるだろう。

これは、トランプが支持する政策とは直接対立するものです。トランプ大統領は何度も低い金利を求めてきました。彼は、アメリカが世界で最も低い借入コストを持つべきだと主張しています。8月に予想以上の雇用創出があったことで、金融市場の投資家たちが金利引き上げの予想を強めるようになりました。連邦準備制度理事会に金利引下げを求めたしかし、中央銀行はインフレを抑制し、雇用を支援する責任を持っている。つまり、住宅ローンコストに関するホワイトハウスの目標を達成することは、中央銀行の役割ではない。もし石油価格が上昇してインフレがFedの2％の目標を超えると、政治的な圧力によってトランプが望むような即時の削減が行われることは難しいだろう。

トランプの2000億ドルの介入が不十分だった理由

政府は、連邦準備銀行の判断を待たずに、住宅ローン金利を下げようと試みています。1月には、トランプ大統領はファニエ・メイとフレディ・マックに対し、2000億ドル相当の住宅ローン担保証券を購入するよう指示しました。これらの政府が運営する企業は、金融機関から住宅ローンを買い取り、それを証券にまとめて提供することで、金融機関がさらに融資を行うための流動性を提供します。こうして、住宅ローン証券の新たな買い手が増えることで、価格が上昇し、収益率が低下し、住宅ローン金利と国庫債券の収益率の差も縮小されることを政府は期待しています。

当初、この措置は効果的だったようです。ファニーとフレディは約30億ドルを投資対象として始めました。また、30年ローン金利も6.06％に低下し、これは2022年9月以降で最も低い水準でした。トランプ氏は、この投資がローン金利や毎月の支払額を下げることにつながると述べました。一方、財務長官のスコット・ベセントは、このプログラムは、連邦準備制度が自らの住宅債券ポートフォリオを削減することに対抗するためのものだと説明しました。連邦準備制度が保有している住宅債券の量は、以前の経済危機の際に増加していましたが、毎月約15億ドルから17億ドルずつ減少していました。

しかし、分析家たちは、その効果はおそらく限定的になるだろうと警告している。連邦準備制度は依然として2兆ドル以上の住宅ローン付き証券を保有しており、つまり、提案されている2000億ドルのプログラムは、以前の中央銀行の介入と比べて比較的小さなものである。経済学者たちは、トランプの計画により、住宅ローン金利が約10〜15ベースポイント程度低下する可能性があると推定している。また、住宅ローン債券のプレミアムも下がるかもしれないが、10年物のテーバリー債の価格が急激に上昇した場合には、金利が上昇することを防ぐことはできないだろう。

その制限が今明らかになっています。政府の支援による購入行為があるにもかかわらず、住宅ローン金利は1月の最低値からほぼ80ベーシスポイント上昇しました。政権は住宅ローン価格の一つの要素を対象にしたものの、投資家たちは石油関連のインフレや連邦債務、そして再びのFedの金利引き上げについて懸念するようになり、ブロードマン市場は反対方向に動いたのです。最終的に、高い国庫券売収入が、ファニエーとフレディーの購入による利益を上回ってしまったのです。

ホワイトハウスは、住宅の購入がしやすくなるような他の方法も検討しています。トランプ氏は、大規模な機関投資家が単独住宅を購入することを制限するよう提案しています。彼は、一般家庭がウォールストリートと競争する必要はないと主張しています。連邦住宅局の職員たちは、FICOの代わりにVantageScoreを利用する方法を拡大しており、取引コストを減らすために信用報告の要件を変更することを検討しています。また、50年間の住宅ローンを利用することで、月々の返済額を長期に分散させることも検討されています。

しかし、これらの政策は問題の一部のみを解決しているに過ぎません。代替的な信用スコア制度を用いれば、資本コストを大幅に減らすことなく、住宅ローンへのアクセスを広げることができるかもしれません。50年間のローンでは、月々の支払額は減少するかもしれませんが、借り手が借金に悩まされる期間が長くなり、支払う利息も大幅に増加します。機関投資家を制限することで、一部の地域市場では購入者を支援することができますが、利用可能な住宅の不足という問題は解決されません。また、住宅ローン金利を下げる試みが成功したとしても、より安い融資が需要を刺激する一方で供給が増えない場合、住宅価格は上昇する可能性があります。

したがって、6.85％に上昇したことは、大統領の住宅市場への影響力の限界を示しています。トランプはファニエ・メイやフレディ・マクを通じて住宅ローン債券の購入を指示したり、信用評価基準を変更したり、連邦準備銀行に対して金利を下げるよう圧力をかけることができます。しかし、民間投資家に対してインフレや財政赤字、地政学的リスクを無視させることは難しいです。住宅購入者にとって実質的な救済をもたらすためには、インフレや国庫利回りの持続的な低下、住宅供給の大幅な増加、またはその両方が必要です。

次の重要な試験は、米国のインフレデータとFedの9月の決定によるものでしょう。より穏やかな数値であれば、金利引き上げの可能性が低くなり、債券価格も下がり、政府の住宅ローン政策が再び機能する余地が生まれます。一方、インフレが高くなると、特に石油価格が1バレル100ドル以上を維持する場合、Fedは引き締め政策を続け、住宅ローンのコストが7％近くになる可能性があります。

アメリカの買い手にとって、明らかなメッセージは次の通りです。ワシントンは住宅ローン市場に介入することができますが、最終的な金利を決定することはできません。トランプは一時的に借入コストを6％に近づけることに成功しましたが、再び6.85％に戻ることから、結局は債券市場がより強い力を持っていることがわかります。