清崎の12億ドルの借金：その見出しの背後にある戦略

ロバート・キヨサキは、自分が12億ドルの借金を抱えていると言った。彼はその話を何度も繰り返し、それがニュースの見出しになった。

その数字は、借金に苦しむ人を表しているのではない。それは…約1,500件のアパート建物が住宅ローンを負っている。有限責任会社の連鎖を通じて構成されているこのシステムは、借りたお金を彼が「非課税所得」と呼ぶものに変えるためのものです。12億ドルという金額は不動産投資による利益です。これこそが、彼の1997年に出版された本に書かれている戦略です。金持ち父親、貧乏父親普通の人々が受け入れるべきだと主張されている。

この本には4400万冊以上を売り上げたそれを書いた男は、今、自分が教えたその仕組みの中に生きているのだ。

問題は、キヨサキの借金が個人的なものかどうかではありません。重要なのは、増値した資産を利用して継続的に借入を行うという戦略が、現在、多戸住宅事業全体が直面している再融資の障壁を乗り越えられるかどうかです。

メカニズム：借りたお金を利用して借りること

これが、ブランドの要素を除いた、株権取得の仕組みです。

アパートを購入すると、不動産の価値が上昇します。売却して資本利得税を支払う代わりに、より多くの融資を受けて、その差額を現金として手に入れることができます。このお金は、利益ではなく借入金なので、税金がかかりません。今では、現金を使うことができるし、建物からは引き続き家賃が得られます。そして、この取引に関する税金もゼロです。

そして、また借り入れをする。何度も繰り返される。各回で資産価値が上昇するにつれて、より多くの Equityを得ることができる。数十年の間に、貸借対照表上の総負債は、最初の投資額を上回ることになる。負債というのは、困難の兆候ではない。それは、経営モデルそのものなのだ。

清崎は1974年からこれを実践してきました。彼は、各投資を別々のLLCに管理している。そうすることで、一方の物件が失敗しても、他の物件の価値を低下させることはできない。彼は自己資産を利用して借入を行い、その収入を税引きかわらない所得として扱い、再投資する。12億ドルという金額は、長年にわたってパートナーと共に1,500件ほどのアパートを管理し続けた結果である。

彼の元妻であり、長年のビジネスパートナーでもあった人です。キム・キヨサキは『ヴァニティ・フェア』誌に対して、その数字は個人債務を表しているわけではないと述べました。清崎の個人持ち分は少ない――ヴァニティ・フェアの推定では、彼の年間収入が約300万ドル程度であることから、3000万ドルから6000万ドル程度になるとされています。しかし、彼がその驚くべき数字を意図的に使っていることも指摘しています。それは、議論を説明する前に注意を引くためです。

論点は簡単です。収益性の高く、価値が上昇する資産に付随する借金と、消費者向けの借金とは異なります。家具を購入するために10,000ドルを借りる人は、何にも頼らずに借金をしています。一方、1,500件の賃貸用アパートを担保に12億ドルを借りる人は、キャッシュフローを担保に借金をしています。

環境が数学を変える

株主からの収益獲得は、3つの条件が同時に満たされていることによって可能です。すなわち、不動産価格が上昇し続けること、借り手が引き続き融資を提供し続けること、そして家賃が負債の返済に十分であることです。過去20年間のほとんどの期間において、これら3つの条件はすべて満たされていました。

そして、料金が上昇した。

清崎の事業拡大に資金を提供した融資は、主に2014年から2021年の間に行われました。クーポンは3％から4.7％の範囲です。今日の多世帯向けのテイクアウト料金は5.5％から7％の範囲です。貸し手によって異なります。金利が200～300ベーシスポイント上昇する可能性があります。新規融資収入を25％から35％削減するCREの金融モデラーによると、賃貸収入が一定である場合です。

問題は、タイミングの調整です。今年、多世帯住宅に関する負債が約1620億ドルに達し、2025年と比べて56％増加している。. 2026年末までに、1.5兆ドル規模の商業用不動産ローンが満期を迎えます。そのうちの多くの融資が2023年から2024年にかけて延長され、進められました。これにより、業界アナリストたちが「満期の津波」と呼ぶような状況が生まれました。

レバレッジ投資家にとっては、3.5％の金利で50百万ドルが融資された住宅ローンを、75％のローン・トゥ・バリューで再融資するのは、非常に困難な問題です。今では、キャップレートが上昇したため、その不動産の評価額は42百万ドルになっているかもしれません。一方、7％の金利で、65％のローン・トゥ・バリューで再融資すると、得られる金額はわずか27.3百万ドルに過ぎません。1020万ドルの資金不足が残るそのギャップは、新たな資本やメザニン債、または売却によって埋められる必要がある。

緊急対応の数値は、その圧力を裏付けている。多戸住宅における商業抵当権に基づく担保の支払い遅延が増加している。2023年では2％未満だったものが、2025年には6％を超えるようになる。. 苦しい多世帯売上2025年半ばまでに133億ドルになる。2020年初頭では11億ドルだった。.

先例

清崎は、純粋な歴史の観点から主張しているわけではない。2012年には、彼の会社の一つが…リッチ・グローバルLLCが第7章破産申請を提出その申請は、裁判官の指示に従って行われました。元パートナーに2400万ドルの損害賠償を支払うLearning Annex LLCは、清崎が「数千万ドルに上る資産やその他の利益を得られる資産」を各企業間で移動させていると非難しています。これは、LLCのファイアウォールが防ぎようとしているような行為です。

リッチ・ダッド・エデュケーションに対するクラスアクション訴訟で、主張されている内容は1人あたり64,899ドルのアップセールスセミナーの参加者に対しては、技術的な理由で拒否されました。このブランドは何十年にもわたって法的・評判上の問題を抱えてきました。

重要なのは、清崎が信頼できないということではありません。重要なのは、彼が説明するLLCのファイアウォール――つまり、うまく機能しない取引を他の取引から守るための仕組み――が、まさにそのように機能するように設計されているということです。つまり、会社が倒産しても、個人は逃げていき、ブランドだけが残るのです。

それは、その構造の特徴であり、バグではありません。また、彼の個人的な責任が、その数字の一部に過ぎない理由でもあります。

引用と脆弱性

清崎はあるポッドキャストの聴衆に対してこう言った。「もし銀行に2000万ドルを借りているのに返済できないなら、それはあなたの問題です。しかし、もし銀行に10億ドルを借りているのに返済できないなら、それは銀行の問題です。」

この引用文は、制度上の優位性の仕組みを表しています。債務が十分に大きく、実物資産で担保されている場合、貸し手は、不動産を売却して得られる利益よりも、借り手と協力する方が得策です。そのため、貸し手は12〜24ヶ月間の猶予や変更、現金での解決策を受け入れ、最終的に抵当権設定を行うことはありません。これは、商業不動産のトラブル解決において一般的な方法です。

しかし、その引用文もまた、脆弱性を示しています。この戦略は、銀行が貸し出しを続ける限りのみ有効です。不動産の価値が借入金額を上回る限り、家賃が負債返済を上回る限りです。もし、これらの条件が一度に多くの物件で破れた場合、LLCのファイアウォールが個々の事業体を守ることができますが、全体としてのポートフォリオは成長を止められます。

不動産投資アドバイザーであるJPTD Partnersのジョン・ポールは、そう言っています。つまり、株式を抽出する戦略は上昇時にはうまく機能しますが、彼の言葉を借りれば、「下がる時には金融的に悪影響を与える」ということです。

多戸住宅の基礎的な状況は崩れていない。世帯数の増加が、新たな供給量を上回っている。賃貸料は、一般的な維持期間中に15〜25％増加している。この分野は、商業不動産の中で最も取引が活発な分野である。しかし、融資条件が変わったため、かつての融資金額と現在の融資金額との差額が実際的であり、即時的なものであり、多くの場合、期限が迫っている。

実際にその数字が表しているものは何か

清崎の借金の話は、スキャンダルではありません。それは実際に起こった出来事です。30年間にわたって教えてきた戦略を実践した結果、12億ドルの不動産借金を抱えることになったのです。その戦略によって富が生まれました。また、20年ぶりに最も有利な再融資の機会が得られるポートフォリオも形成されました。

不動産に関心を持つ人々にとって、公共REITや個人投資、または個人所有の不動産を通じて不動産を利用する場合、重要なのは構造的な側面です。レバレッジ自体が良いものでも悪いものでもありません。それは双方向に作用する乗数に過ぎません。不動産価格が上昇し、利率が低い時は、資産からの収益が自由なお金に近いです。しかし、不動産価格が下落し、利率が高くなると、同じメカニズムが再融資の不足となり、その補填や売却が必要になります。

2026年までのローン期間という問題は、キヨサキだけの問題ではありません。2014年から2021年の間に安く借り入れを行い、その金利が続くと期待していたすべての商業用不動産所有者にとっての問題です。12億ドルという数字は、1620億ドルの多世帯住宅の再融資問題の中で最も目立つ数値に過ぎず、これによって所有権、価格設定、そしてどれだけの人がその市場に留まれるかが変わってきます。

清崎は、心配していないと言っています。彼は十分なことにおいて正しい判断を下してきましたが、同時に多くの点で間違った判断もしています。ですから、自信だけでは不十分です。重要なのは、1,500戸分の家賃が新たな借金の返済に足りるか、貸し手が引き続き融資を提供してくれるか、そして計算が複雑になったときに、LLCの構造が全体を支えられるかどうかです。

彼が教えた戦略は、負債を避けることではありませんでした。重要なのは、キャッシュフローを生み出す資産に伴う負債と、費用に伴う負債とは異なるという点です。今の課題は、その資産が依然として十分なキャッシュフローを生み出し、その負債が正当化されるかどうかです。