インビテーションホームの配当：なぜ124%という配当率が悪い数値なのか

Invitation Homesがまた発表しました。0.30ドルの四半期配当金。株価は27.56ドルです。ヘッドライン上の配当比率からすると、同社は収入よりも多く配当を出しているようです。

もし間違った数字を読んでしまったら、それは最終的に減少する配当金のように見えます。正しい数字を読んだ場合には、計算結果は全く異なります。

問題はここからです。GAAPベースの1株当たり純利益は、85,000軒以上の住宅の減価償却によって圧迫されています。そのGAAPベースの利益に基づくと、配当率は約124%になります。この比率からすると、配当を維持することは不可能です。GAAPベースの利益では、配当を続けることはできません。

しかし、GAAPベースの利益というのは、配当金を支払うための現金ではありません。不動産会社にとっては、決してそうではありません。Invitation Homesのような不動産投資信託会社では、減価償却費は非現金的な会計処理であるため、営業活動による調整資金、つまりAFFOが使われます。建物は依然として存在し続け、テナントも引き続き小切手を送金します。

2026年第2四半期のAFFOは1株あたり0.44ドルで、前年比で約6％上昇した。経営陣は、全年のAFFO予測値を中間値に引き上げた。$1.65.四半期あたり0.30ドルで、年間配当金は1.20ドルです。これにより、AFFO配当比率は約73％になります。これが実際の配当比率であり、不況時にも配当金が維持される余地があります。

今の問題は、その対応が正しい方向に進んでいるかどうかということです。

賃貸需要は遅れが生じる指標であり、やがて動き始めます。2026年の前半期において、Invitation Homesは過剰な住宅市場の影響を受けていました。第1四半期では、新しいリース料金は依然としてマイナスでした。下がり3%つまり、会社は人員不足を補うために価格を下げていたのです。第2四半期には、新たなリース契約の増加がプラスになりました。1.2%.更新料の増加率は、春時期の約3％から加速した。第1四半期では3.3%、7月では4.3%。同店舗の利用率は平均して97.1%.

その経路の重要性は、Invitation Homesがこの配当金を支払うための一時的な現金収入があるわけではないからです。85,000軒の家が賃貸状態にある35か所の市場で事業を展開しており、そのリースから得られる現金が最終的に株主に渡るのです。更新料が上昇し、利用率が維持されると、その現金流量は増加します。そうでない場合は、73％という保証金が薄れてしまいます。

多くの読者が見落としがちな第二の側面があります。それは、配当に充てられない現金が、経営陣によってどのように使われているかです。

Invitation Homesが再購入されました。12月以降、自社株を6億ドル買い入れ、平均価格は1株あたり26.30ドルであった。同じ地域で、それは売れました。657世帯、平均して各世帯約45万ドルです。それは意図的な取引です。つまり、市場価値が45万ドル以上の資産を売却し、市場価値が26.30ドルの株を買い戻すというものです。これにより、1世帯あたりの評価額はおおよそ…$270,000.経営陣は、実際に、その株価が自分たちが所有する不動産の価値よりも大幅に低く取引されていると考えているということを示しています。

あなたがその主張に同意する必要はありません。もし投資家が不動産税の問題を心配しているなら、株価は引き続き低下する可能性があります——不動産税は約運営費の55％あるいは、新築住宅の供給が賃貸市場を安定させるかもしれない。しかし、その行動自体は絶望ではなく、信念の表れである。

貸借対照表がその状況を裏付けています。調整後EBITDAに対する純負債は…5.4倍は、会社自身が定めた5.5倍から6倍の目標範囲を下回っています。について完全子会社所有の住宅の90％は、不動産がなく、流動資金は15億ドルを超えている。7月に、その会社は発行しました。2032年到期の4.95％の高金利債5億ドルを、満期が迫る証券化借入金の再融資に使用する。期間を延長し、適切な利率で保証すること。

つまり、ここがあなたがいる場所です。約4.4％の配当利回りは実際に存在し、それは実際のキャッシュフローによって支えられているものであり、単なる業績の数字ではありません。最新四半期においてAFFOは6％増加し、同社は年間予測を引き上げました。賃貸料の上昇も長期的な低下局面から改善しています。バランスシートには余裕があります。そして、経営陣は四半期ごとに5億ドルを投資しており、その株式価格が下記の不動産価格に比べて安いと考えていることを示しています。

リスクは、明日にでも配当が急落するということではありません。実際のリスクは、予想より遅い賃貸収入の回復、運営利益率を圧迫するような不動産税の増加、または新築住宅の供給が長期間続き、賃貸市場が安定しない状況です。これらのいずれかが起こると、AFFOの緩衝能力が低下し、73%のコーナーが現在よりも厳しくなるでしょう。

収入投資家にとっては、実用的な問題はもっと簡単です。27.56ドルで、85,000軒の賃貸住宅から年間1.20ドルのキャッシュフローを得ることができます。これらの住宅の家賃は再び上昇傾向にあり、配当比率も安全余裕があります。この株価は過去1か月で約7.5％下落し、52週間の高値よりも約11％低くなっています。もし家賃の回復が続けば、より低い条件で将来の収入を増やす機会となります。しかし、そうでない場合は、AFFOの余剰分やバランスシートが会社にその影響を吸収する余地を与えます。

いずれにせよ、配当金が問題というわけではない。問題は、これらの住宅が時間が経つにつれてより多くの利益を生み出すかどうかだ。そして、久しぶりに、彼らはその方向を示している。