住宅市場の状況は、住宅ローン金利への投資のようなものです。実際に重要なのは、利益率です。

住宅の投資は、単純なものだとされています。30年ローン金利を見てみると、金利が下がっている場合は建設業者を買い取ります。逆に金利が上昇している場合は、売却します。しかし、実際の数字を少し調べてみると、その直線は曲がってしまいます。なぜなら、アメリカの家主のほとんどは、望んでいても売ることができないからです。

全体の未返済住宅ローンの中、およそ半分がそうです。Realtor.comの第1四半期のデータによると、49.9％の物件が4％以下の利率で契約されている。ほぼ5割のローンで利率が6％以下である。3％の住宅ローンと、8月半ばに固定金利が約6.5％だった30年ローンを交換するよりも、むしろそうした方が良い。(6.55%)多くの所有者たちは、引っ越さないことを選んだ。この「金利の固定」が原因で、借入コストが高くなっても、再販売市場は活発ではなく、価格も安定しているのだ。ハーバードの研究者たちは、その差額の約40％を、この要因に起因すると考えている。予測された価格下落と、2021年から2023年にかけて実際に起こった価格上昇の間に、売却を拒否し、安いローンを放棄する住宅所有者がいる。

D.R.ホートン、レナー、プルテグループといった住宅建設会社の投資家にとって重要なのは、引っ越す必要がある人々のことです。新しい仕事、赤ちゃん、離婚、住居の移動などで、購入できる既存の住宅が不足してしまいます。そのため、彼らは新築住宅を選ぶことになります。そうなると、建設会社が最後の選択肢となります。これが、アメリカ最大の住宅建設会社であるD.R.ホートンの、第2四半期の純売上成長率が11％に達し、約25,000戸の住宅が販売された理由です。6%を超える利率でさえも高い価格のもとでも、需要は消えなかった。その需要は、転売市場から建築業者へと移行した。

コストはオーダーボookには現れず、マージンに現れます。

これにより、実際にこれらの住宅が成否を決定する要因が明らかになります。建設業者は、その追加の住宅を通常の価格で販売していません。月々の予算が6.5％の住宅ローンによって圧迫されている購入者を惹きつけるために、彼らは利率を下げたり、価格を下げたり、ローンに対する補助を提供したりして、購入者の負担を軽減しています。

レナーの数字から、その返還の規模がわかります。インセンティブは、平均販売価格の12.9％に達しました。最新の四半期、管理部門が通常の範囲と比べて、およそ2倍から3倍の量です。D.R.ホートンの経営陣は、売上についてこう述べました。インセンティブは2026年度まで維持される予定です。その結果は、損益計算書に表れます。ホートンの総利益率です。第3四半期の実質成長率は、前年同期の21.8％から20.7％に低下した。、そしてレナーの住宅建設の総利益率は、17.8％から15.6％に低下した。.

つまり、建設業者がどれだけの収入を得ているかを把握する最も簡単な方法は、住宅ローンの金利がどうなるかを推測することではありません。むしろ、各売上に対してどれだけの利益が得られるか、そしてその利益が得るためのコストに見合う価値があるかどうかを考えるべきです。これこそが、初心者が注意すべき重要な要素です。

その視点で、3人の偉大な建築家を読み解く

これら3つの比率は、トレードオフの考え方が少し異なるため、比較するのに役立ちます。

D.R.ホートンは、巨大な規模と「バランスの取れた」業務運営により、第2四半期において利益を維持することができました。その結果、注文数は11％増加し、未販売の住宅の在庫も35％減少しました。しかし、第3四半期は少し異なる状況でした。完成済みの住宅在庫が再び増加していったのです。前四半期の5,500軒から7,600軒に増加— 売り手は、市場の競争が激しくなるにつれて、より多くの商品を扱わなければならないという状況です。

Lennarは、コスト面を最優先する企業であり、低価格で大量の売上を実現することで、規模の優位性を維持しています。また、同社はポートフォリオの中で最も収益性の高い配当記録を持っています。一方、PulteGroupは、1％未満の収益率しか得られない状況です。つまり、PulteGroupは、収益源としてではなく、株式買い戻し手段として機能していると言えます。

配当金を重視する読者にとって、正直なところ、これらの会社の株は現金収入を生む株ではありません。D.R.ホートンの配当率は約1.3％で、四半期あたりの配当額が0.45ドルです。しかし、その配当額は、30億ドルを超える自由キャッシュフローのわずか一部に過ぎません。これは、一年間の配当金の額よりも6倍以上も多い数字です。これは安定して成長している配当金であり、強固な財務状況に基づくものです。Lennarの場合、3社の中で最も高い配当率は約2.6％で、それでもまだ低い数値です。

収入投資家が建設業者を考える際に重要なのは「株価収益曲線」です。景気循環の不安が最も深刻な時——利益率が低下し、市場の雰囲気が悪化し、株価が不人気になる時——その時、入札価格は安くなります。ホートン社の株価は、過去1年間で20％以上下落し、現在は将来の収益に対して11倍の価格で取引されています。まさに、優れた景気循環型企業が魅力的になる瞬間です。つまり、景気の騒音を受け入れ、何年にもわたる配当の増加と、景気循環の中で利益が累積されるようなビジネスへの安価な入り口を得るのです。みんなが金利が唯一重要なことだと信じている時こそ、その株を買い、利益率が最高になる時こそ、売却するべきです。

何がこの設定を破壊する可能性があるのか

リスクは、需要が崩壊することではありません。問題は、高い金利が永続的な状態になることです。つまり、借入コストが高く続き、投資家の競争も続くため、建設業者の利益率は2021年の好況期に戻ることはないという状況です。D.R.ホートンが完成した不動産を増やすことを許可し、レナーも投資家の支出が高止まりすると警告していることは、この圧力が実際に存在するという早期の兆候です。

初心者にとって、実用的なアドバイスは、これらを次回のFRBの金利引き下げに関する投票と同じものとして扱わないことです。住宅ローン金利は感情を反映しますが、建設業者の収益は別の軸上にあるものです。つまり、どれだけの利益を犠牲にしても、売上を維持しようとするのです。その点に注意し、3つのうちどれを保有しているのか、その理由を理解し、それらを単一の利回りを得る手段としてではなく、多様化された収益成長計画の一環として考えるべきです。これこそが、住宅を所有することで得られる報酬を得るための、より持続可能な方法です。