住宅市場の幻影

住宅ローン金利は、ほとんどのアメリカ人が期待していなかったことを実現しました。つまり、再び上昇してしまったのです。そして、債券市場も、これ以上下がらない可能性があると示唆しています。

30年固定住宅ローン金利の平均が達成された9月初旬には6.71%, 昨年7月以降で最高の水準そして、7％に向かって進んでいます。6ヶ月前の2月には…利率は5.98％に達した。一時的に市場が回復する希望が生まれたが、その希望はもうない。9月3日頃に発表されたバンクレートの調査によると、調査された専門家の67％は、この数値がさらに上昇すると予想している。33％の人は、今の場所のままの状態を維持すると思っている。ゼロ％の低下が予想される.

その一致が、それ自体がしるしなのです。

金利を上昇させている要因は何か

住宅ローン金利は、連邦準備銀行の政策金利に直接追随するわけではありません。実際には、10年物トレード債の利回りと、投資家が住宅ローン付き証券を求める意欲を示すリスクプレミアムを加えたものになっています。10年物の利回りは…2月時点での3.94％から、4.8％以上に上昇した。, 2023年10月以降で最も高い水準住宅ローン金利と国債利回りの差は2010年代には2パーセントポイント未満だったが、現在は約2.5パーセントポイントになっている。基準金利とスプレッドの両方が、借り手にとって不利な方向に動いています。

3つの力が作用している。第一に、財政的な要因がある。アメリカは400兆ドルの国家負債を抱える初めて、年間の赤字が約2兆ドルに及ぶ投資家は、その証券を保有するためにより多くのことを求めています。第二に、地政学的要因があります。2月に始まったイランとの戦争により、ブレント原油の価格は1バレル100ドルを超えました。経済が安定しているように見える時期に、再びインフレーションの懸念が高まった。第三は金融面の問題である。新しい連邦準備銀行総裁のケビン・ワーシュは、強硬な姿勢を取っている。金利引下げに対する政治的圧力に抵抗している。現在、市場はそれを価格で反映している。9月16日の会議でFedが金利を上げる可能性は、約50～60％です。.

これらの力のうち、一つも新しいものではない。彼らは同時に存在しているのだ。

建設業者による回避策

住宅建設業者にとっては、住宅ローンの金利上昇は簡単な問題だと考えられています。借入コストが上昇し、需要が減少し、価格も下がり、市場は回復するのです。これが教科書で説明されている住宅市場の仕組みです。

実際の対応策は、より創造的でした。過去2年間に、主要な建設業者は住宅ローンの金利引き下げ制度を活用してきました。これは、市場の金利よりもずっと低い金利で住宅ローンを組むことを支援する制度です。現在の金利が6.7%である中で、建設業者は購入者に対して5%前後の金利を提供しています。その結果、購入者が毎月支払う費用は、契約を成立させるのに十分な範囲になります。建設業者は、このインセンティブを通常の会計ルールに従って収益の減少として記録します。

そのメカニズムは、経済的に合理的であり、競争上も有効です。ランス・ランバートによるLinkedInの分析によると、料金割引にかける1ドルは、元の価格から差し引く1ドルよりも、月々の支払額を減らす効果があります。そのため、建設業者はこの方法を好むのです。2025年度には…インセンティブは、1軒あたり平均62,700ドルで、収入の13.8％を占めています。これは2023年度の8.8％から増加しています。. レナーの2026年第2四半期の報告によると、平均純売上価格は371,000ドルで、インセンティブ率は12.9％であった。これにより、契約総額は約426,000ドルになる。.

問題は、インクが乾いた後、その426,000ドルという金額がどうなるかです。

紙の錯覚

評価士、複数の物件情報提供サービス、政府が支援するローン対価の計算方法などは、実際に建設業者が得る金額である371,000ドルではなく、426,000ドルの総契約価格を基準にしている。CFAインスティテュートのEnterprising Investorブログで発表された分析によると、譲渡料の調整が評価書に記載される割合は、42％未満です。ファニエ・メイの要求によれば、それらの価格は追跡されるべきものです。しかし、過大に設定された価格が、その後の評価の基準となってしまいます。

これにより、データインフラでは把握できない二層構造の市場が生まれます。新築住宅の購入者は、約4.9％の補助金を受けて426,000ドルの価格で購入します。一方、既存住宅の購入者は、補助金がなく、市場の6.7％の利率で購入しなければなりません。再販売住宅の購入者が市場利率で資金を調達できる価格は、記録されている総額よりも、建設業者が得る純利益である371,000ドルに近いものです。しかし、既存住宅の売主はこのことを知る方法がありません。彼らは426,000ドルという価格で物件を売り出しています。

その結果、均衡状態が生まれています。市場の大部分を占める既存の住宅売上は、何十年ぶりに低水準に落ち込んでいます。数千万人の家主が4％未満の金利で住宅ローンを抱えているため、次の住宅を購入する際に3％近く高くなる環境では売却を拒否しています。実際に買い手が現れるとしても、提示される価格を支えることができません。そして、この全体の流れは、実際の資金の移動を反映しない価格シグナルに基づいて構成されています。

どれがリスクを負うのか

そのリスクは、建設業者の財務状況には反映されません。そのリスクは、本来補助金が必要だった購入者に移るのです。一般的に、資産が最も少なく、再融資の機会も最も少ない借り手がその立場にあります。

算数を考えてみましょう。購入者は総額426,000ドルで家を購入し、10％の頭金として42,600ドルを支払い、残りの383,400ドルを補助金を受けて借ります。その後、家を売却する必要が生じた場合、再販売市場での価格は建設業者が得る純額である371,000ドル付近になります。6％の手数料や契約費用を加えると、家の価格は約348,740ドルになります。しかし、借入金の残高は売却価格より34,660ドル多くなっています。頭金の損失や元の契約費用を合わせると、購入者は約77,000ドル損失してしまいます。実際には、家の価値は変わらないにもかかわらず、このような損失が生じるのです。これは、記録上の価格と実際の融資状況が乖離している金融構造によって引き起こされるものです。

このリスクは、購入資金が最も多いことや、評価額がすでに高くなっているサンベルトの都市部で最も深刻です。オースティンの価格対所得比率は5.13倍であり、これは2020年以前の平均値である3.9倍より約32％高い数値です。. フェニックスとタンパはそれぞれ4.56と4.53です。これらは、建設業者が価格交渉で最も激しく競争した都市であり、記録された価格と市場での実際の価格との差が最も大きい都市です。

投資家が見るべきこと

最も明らかな投資の対象は、住宅建設企業の株券そのものです。世界最大の住宅建設企業であるD.R.ホートンは、2026年第2四半期の利益が1株あたり2.24ドルだったと報告しました。これは、75.5億ドルの収益に対して、2.13ドルのコンセンサス評価を上回る数値です。同社のライバルであるレナーも、積極的なインセンティブ政策を通じて期待を上回る結果を得ています。AInvestが両社に対して与える総合評価は「ホールド」であり、アナリストたちは、短期的な利益の持続性を得るためには、価格設定力や利益率の持続性を犠牲にする必要があるという点を認識しているようです。

しかし、より深刻な投資上の問題は、単なる2つの株式だけではない。住宅市場に関するデータエコシステム――MLSのデータからZillowの推定値、さらには機関投資家の研究モデルまで――が、誇張された価格情報によって影響を受けている。家の価格上昇や住宅と財産の関係、また住宅不動産の評価に基づく投資論理においては、総合的な価格と実際の経済取引価格との差を考慮する必要がある。その差額は、現在平均して1軒あたり62,700ドルであり、増加傾向にある。

政府の介入が、住宅ローン金利の問題を解決するため始まっていますが、その規模は構造的な圧力に見合わないです。2026年1月に開始されたファニエ・メイとフレディ・マックのMBS買い戻しプログラムにより、財務省の住宅ローン金利差がさらに拡大するのを防いだ。それは縮小されていない。あるアナリストの計算によると、プログラムの2000億ドルの目標は、全体の住宅ローン市場の7兆ドルという残高に比べれば控えめなものです。— 影響を与えるほどの大きさではない、小さすぎる数値です。

その下にある問い

住宅市場にとっては、患者が薬を必要とするのと同じように、低い住宅ローン金利は必要ありません。重要なのは、その金利を決定する要因――債券市場や財政政策、地政学的安定状況など――が、市場に不利になるような状態にならないことです。これらの要因が改善されるまで、建設業者は依然として低金利で契約を成立させようとし、買い手も構造的に支払いが困難な融資を受け続けるでしょう。そして、公的な記録にも、実際には市場価格よりも高くなっているという状況が示され続けるでしょう。

総額と純額の違いを理解している投資家なら、住宅市場が実際にどのように機能しているかを把握できる。データが示す通りではなく、実際の状況を理解できるのだ。この違いは、次の金利予測よりも重要なものです。