住宅「買い手市場」とは、実際には住宅建設業者への価格圧力である

アメリカの住宅供給量は、6年ぶりに最高値に達しました。メディアの報道も好意的です：新しい物件が増え、買い手もようやく交渉力を持つようになったとか。しかし、この「全員にとって良いニュース」として受け取る前に、ヘッドラインで見逃されている点に注意してください。買い手にとっては利益があるように見えるものが、実際には住宅を建設する企業にとっては、収益投資家が望むものとは正反対の状況です。これは価格支配力に関する問題であり、今は住宅建設業者にとって不利な状況です。

まず第一に、これは本当に新しい市場であり、ニュースの流れによる幻想ではない。Redfinの8月のデータによると、新規物件の数は約393,000件に上った。2022年以来最高の水準、売りに出される住宅の総数は150万戸を超え、これは2020年以来最高です。アメリカの住宅の5つに3つが元の提示価格より低く売られてしまった約18ヶ月間にわたって保有していた株式です。市場での利率が6.67％に上昇したため、住宅ローンを組んでしまいました。1年以上で最も高い— 買い手は運を試しているが、売り手は譲歩している。

この供給の増加は、家主の話ではなく、建築業者の話です。

投資家にとって重要な点は、その過剰な供給の大部分が、普通の家主が売却するという形で生じたわけではないということです。実際には、住宅建設業者が作り出したものです。住宅ローン金利が歴史的な低水準にあった、パンデミック後の好景気の時期何年もかけて建設作業が進められてきました。しかし今、その住宅は適切な時期に完成していない状態です。つまり、完成した住宅が、月々6.67％の支払いができない買主を待っているというわけです。

感情指数から圧力がわかります。NAHBの住宅市場指数は7月に34に下がりました。40未満の状態が15ヶ月連続で続き、これは2012年以来最長の建設業界の悲観的な状況です。その圧力の下で、建設業者の中で37％彼らは価格を大幅に下げると言っていました。また、3分の2近くの企業は販売促進策を利用していました。価格ダウンや販売促進策というのは、実際には同じことです。つまり、事業者が価格設定の権利を放棄して在庫を処分することです。

それが、配当成長型投資家が直面しなければならない課題です。価格設定の力というのは、インフレを収益成長に変えるための要因です。在庫を処理するために価格を下げなければならない企業には、その力がありません。住宅建設業者にとっても、このマージン低下は仮説上のものではなく、現在の四半期の運営状況による実際の事実です。

いいえ、これは2008年ではありません。

各住宅関連のニュースで出てくるこの質問に答える価値がある。これは不況の始まりなのか？しかし、証拠からするとそうではない。2008年の金融危機時には、供給が10ヶ月程度に達し、建設業者は高額で土地を購入しても、その状況が悪化してしまった。今日では、全国の供給期間は約4ヶ月程度である。これまでは「指定価格で購入できる」と言われていた市場が、今は平衡状態に戻っており、過剰状態ではない。Redfinの平均売却価格は、前年比2.2％上昇して、約398,600ドルになった。記録上最高の8月の気温.

つまり、価格は下落していない。長期間の深刻な不足状態が続いた後、市場は平衡状態に戻るということだ。既存の在庫は、パンデミック前の水準を下回っている。長期的に供給が不足しているという状況は依然として現存しています。変化しているのは、短期的な供給と需要の関係です。そしてそれに伴い、建設業者たちの価格設定権も変わってきています。

建設業者にとっての投資的な意味とは

この違い――構造的な不足が残っている一方で、周期的な価格設定の力が失われている――こそが、株主利益に関する全てのことを表しています。現在の住宅建設業者は、紙上では安価に商品を販売しています。アメリカ最大の住宅建設会社であるD.R.ホートンは、過去12.7倍の利益率で取引を行っており、1.3%近い配当利回りを提供しています。また、24年間連続して配当を支払ってきた中で、11年間もの間、配当を増やし続けています。その配当比率は利益の10％台であり、財務状況も保守的です。負債は約50億ドル程度で、資本は240億ドルです。自由現金流も良好です。ここには何も問題がありません。

しかし、なぜ安いのかを理解しておく必要があります。この安さは、住宅市場の価格がどれだけマージンを失っているかを示しているのです。価格が下がっている時に、高い利回りで購入される優良な不動産は、典型的な株式利回り曲線の買い時です。ただし、その不動産の需要が一時的なものであり、価格の力が再び回復することが前提です。土地や労働力、材料のコスト上昇が十分に緩和されていれば、建設業者の価格削減も彼らのコストとして吸収されないのです。

ですから、このような混雑した市場において、投資家にとっては慎重な注意が必要です。家族が売主から条件を引き下げるよう交渉するのには適しています。しかし、株主にとっては、売主が多くの住宅建設業者であり、完成した住宅が多い場合や、パンデミックの影響で不適切な場所に建てられている住宅がある場合、売却の機会があります。この市場では価格設定の力が与えられていますが、主要な指標である建設業者の意気込みや住宅の建設数、許可番号が改善されるまでは、安価な評価は利益リスクを示すものであり、急ぐべき理由ではありません。

買い手市場と建築業者の利益率の低下は、同じ問題であり、ただ正反対の側面にあっています。自分がどちらの側に立とうとしているかを把握しましょう。