ホスティングホテルの7.7％という数字は幻想に過ぎない。本当の問題は、割引率のことだ。

その引用スクリーンにより、Host Hotels & Resortsは手頃な価格の宿泊施設に見えます。米国で最大の宿泊REIT70のアメリカ内のホテルと5つの海外のホテルを運営しており、約41,300室の高級な部屋を持っています。この会社の配当利回りは約7.7％で、問題点は、その価格がホテルの実際の価値に比べて割安になっていることです。現在の株価は21.84ドル近くで、今年は約23％上昇しましたが、それでも52週間の最高価格からは約15％低い状態です。

その配当額は、実際に配当投資家が受け取るものではありません。過去の数値には2回の一時的な支払いも含まれています。2026年初頭、ホストはフォーシーズン・リゾートオーランドとフォーシーズン・リゾート・アンド・レジデンスジャクソンホルを売却しました。10.1億ドルそして、REITはその課税所得の大部分を分配しなければならないため、約すべてを渡したのである。5億ドルの課税可能な利益7月には0.72ドルの特別配当として株主に還元される。より少ない0.15ドル、2025年第4四半期に特別割引が適用される。収益性。これらは、建物を売却して得られる資本の回収であり、定期的な収入ではありません。

それらを取り除けば、真実の配当は$0.20 1クォーター— 年間0.80ドル、これは現在の価格の約3.7％に相当します。

その配当金の背後にある算数の問題がより興味深い。ホストの2026年の目標値は、おおよそ…1株あたり、運営資金の調整後の額が2.16ドルしたがって、この株価は1株あたりのキャッシュフローに対して約10倍の価格で取引されている。また、0.80ドルの定期配当金は約2.7倍で賄えている。ここから「割引」という概念が意味を持ち始めるのだ。

割引がどこから来るのか

その価値は、資産に基づいています。マンハッタンやマウイなどの優れた立地にあるホテルや高級リゾート施設は、簡単には代替できません。ホストの最高財務責任者は、公開市場がこの企業の活動に対して認める価値を決して評価していないと主張しています。近年、ホストは…49億ドルのホテルが、EBITDA倍率13.6倍で売却され、64億ドルが16.7倍の倍率で売却されました。そして、CFOの率直な結論は、この会社は「私たちの有益な資本の再利用によって、市場から何の評価も得られていない」簡単に言うと、民間の購入者は、ホテルの収益に対して、公開市場での価格よりも多くの金額を支払います。

貸借対照表によって、その主張が実現されるのだ。50億1000万ドルの負債が、4.8%の加重平均利率で借入されている。2026年には、満期のないものです。Baa2の格付けに昇格し、将来も安定した見通しです。それはREITにとって、ストレスが少ない資本構成です。単なる金融的な障害ではありません。

この事件全体がかかっているのは、その前提に基づくものです。

では、実際に代替が難しい資産に対して10倍のキャッシュフロー収益率が得られるのに、それを単純に購入する理由は何でしょうか？それは、ホテルが不動産の中で最も循環性の高いものだからです。利用可能な部屋あたりの収益——これが業界の重要な指標となります。第2四半期に7％成長したしかし、今年の成長はFIFAワールドカップや保険業界の回復によって支えられている。また、最も大きな需要源の一つであるビジネス旅行も依然として順調に進行している。2019年のピーク時比で20％下回るもしその需要が停滞したり、不況が訪れた場合、良い年に利益を上げたのと同じ運営力が、次の不況時にはキャッシュフローを圧迫してしまいます。

それが、実際の割引の問題です。ホスト社には実際に価値のある資産があり、その資産を市場の想定価値以上の現金に変換できる経営陣がいます。その株が価値ある投資対象か、あるいは適正な価格の景気変動に左右されるものかは、次の需要サイクルについての信念にかかっています。配当率というのは重要ではありません。重要なのは、その10倍のキャッシュフローがどれだけ持続可能かということです。