「10年で最も多くの住宅供給」という見出しは、実際には買い手が凍結されていることを意味している。

今週に記憶しておくべきことは、供給量が10年以上で最も高い水準に達したにもかかわらず、8月には住宅売上が減少したということです。それを、「家がたくさんあり、需要が低く、価格が下がるだろう」という状況と一緒に覚えておきましょう。しかし、その状況はほとんど正しくありません。そして、その状況を信じることは、議論が逆転する瞬間に金銭的な損失を招くことになります。

これが、データと接触した後の形のものです。記録を作る要因となる「供給」とは、主に、売れないままある家々のことです。販売数が減少した理由は、住宅が多すぎるからではなく、実際に購入可能なローンを持つ買い手が少なすぎるからです。この数字の意味を理解し、かつ「10年で最も多くの供給がある」というのは、単なる予測ではなく、買い手がいないことを示す指標になります。

9時には品切れになるというパン屋まで歩いて行く。見出しには「10年で最も多くのパンが余った！」と書かれている。しかし、カウンターを見ると、特に多いわけではない。新しい顧客が来なくなったため、正午前に品切れになっていたパンが、閉店時でもまだそこにある。パン屋はたくさんのパンを作ったわけではない。通常の量だけを作り、朝の混雑が去った後、カウンター上のパンが減るのに時間がかかったのだ。それは、顧客が来なくなったという話であり、実際にはパンが多すぎるという話ではない。

今、プロパティをラベル付けしましょう。カウンター上のパンは、売りに出されている住宅であり、それが在庫です。正午前に売られたパンは、1ヶ月間で売られた住宅のことです。カウンターを片付けるための時間は…数ヶ月分の供給量— 住宅の「時計」とは、在庫を月間売上量で割った値です。来なくなる顧客は、高い住宅ローンによって価格が高くなったために購入できなくなった人たちです。計算を簡単にしましょう。100個のパンがあって、月に50個が売れると、2ヶ月分の在庫があります。つまり、売り手市場で、何も残らない状態です。では、買い手を固定してみましょう。100個のパンがあって、月に20個が売れると、5ヶ月分の在庫があります。カウンターには同じ数のパンがあったけれど、実際の「在庫」は2倍以上になりました。重要なのは分子ではなく、その下に何が消えてしまったかです。

それこそが、全国不動産業者協会が木曜日に報告した内容です。7月時点での新築住宅の売上は2.0％減少した。一方、在庫が売れない状態になり、4.9ヶ月分の供給量にまで増加してしまった。10年以上で最も高い水準その部門が重要な役割を果たしている。在庫の量はほとんど変わらず、売上も減少している。不動産業者の首席エコノミストであるローレンス・ユンは、この下落の理由を次のように説明した。住宅ローン金利と住宅売上は反対の方向に動くですから、高い住宅ローン金利のため、住宅購入活動が少し減少するのも当然です。

では、この10年間がどのように進行したかを見てみましょう。というのも、これによって「記録的な供給量」という概念が変わってくるからです。市場は何年もかけて過度に厳しい状態が続きました。2010年代のほとんどの期間において、在庫は4ヶ月未満でした。4.9ヶ月というのは、正常な市場の水準であり、ニュースで言われているような「買い手の楽園」ではありません。そして、売上も30年来で最も低い水準に落ち込んでいます。既存住宅の売上は、2022年初頭の643万件から現在は約390万件に、約40％減少しました。価格を規制する者が、住宅数が増えずに取引が減少している場合、「10年で最も多くの供給がある」という状況は、住宅が増えるということではなく、むしろ供給量が減少していることを意味します。

つまり、クラッシュを止めるには、価格が再設定されていないという事実です。全国の平均売価は、価格変動が始まってから今も約8％上昇しており、平方フィートあたりの価格も約12％上昇している。、そして50の主要なメトロ市場の中で、8つだけが以前よりも安くなっている。どのようにして、供給量を増やしながら、価格崩落を防ぐことができるのでしょうか？なぜなら、余分な供給量は無駄になってしまい、実際に市場に流れ込まないからです。新規掲載数と活動中の掲載数の比率は、約86％から36％に低下した。冷蔵庫のマグネットに描かれている家々は、ほとんど同じものです。市場での日数は59日から78日に及んだ。、そしてかつては8％の時期に商品を非表示にしていた販売者たちが、今ではほぼ3分の1の時期に商品の掲載を取り下げるようになっている。価格を下げるのではなく。

それが、「供給過剰」という仮装をしたロックイン効果です。借り手の半数以上が、依然として4％以下の住宅ローン金利を利用している。今日の高い金利で新たに住宅ローンを組むのは費用がかかりすぎるため、ほとんどの所有者は売却を拒否します。そして、売却する人も、割引を与えるよりは、その物件を売り出すことを選びます。固定された所有者は、古くなった商品を扱う際にも、パン屋がそうするように、価格を下げて売るのではなく、そのパンをカウンターから取り除くのです。

その比喩は今やその役割を果たしている。しかし、ここでその比喩が破れる。本物のパン屋では、価格を下げて古くなったパンを売る。しかし家は腐ることはない。所有者は何十年もかけて資産を減らしてきたので、待つ余裕があるから、余分な在庫が価格を下げることはない。単純に言えば、在庫は、所有者が売りたくなくなると、価格を下げる信号として機能しなくなるのだ。普通の市場では、在庫が多いほど価格が下がる圧力がある。しかしこの場合、在庫が多いということは、ほとんどの場合、購入者が利率の影響を受ける間、家が価格を下げることはないということだ。

モデルを元の状態に戻しましょう。個人投資家は「既存の住宅」を購入することはできませんが、新しい住宅を建設する企業を購入することは可能です。つまり、住宅建設会社は、このデータへのアクセスを得るための良い方法です。最大の企業であるD.R. Hortonは、過去3年間の収益に対して約12倍、将来の予想収益に対しては約10.5倍の価格で取引されています。しかし、その株価は今年は下落しています。住宅建設会社には、再販市場にはない特徴があります。彼らは自ら供給量を調整し、また、買い手の住宅ローン金利を下げることで、需要を維持しています。再販売業者を困らせるような状況は、住宅建設会社にとっては好都合な状況です。既存の供給量が制限されることで、需要は新築に向かうのです。

ですから、あなたと共に持って行くべき質問は、「供給が多いか？」というものではなく、次のようなものです。その余分なユニットはどこから来たのか？新しい売主が参入するため、住宅の販売数が増加している場合――つまり、供給が安定しない状態だ――それは実際の供給増加と価格圧力を示しています。しかし、同じ住宅が長期間在庫として残っているために販売数が増加している場合――これはこの報告書で示されている通りです――それは需要が固定されており、決定要因は住宅ローンの利率であり、在庫数ではありません。重要なのは、供給が増加することによって実際に悪い状況になるかどうかです。強制的売り出しが起こるのは、仕事の喪失によるものか、あるいは金利上昇に耐えられない所有者によるものかです。その変化に注意しましょう。これは、10年前と同じような供給状況が市場に与える影響と、そうでない場合の市場への影響との違いです。

1つのテストを維持しましょう。住宅関連のニュースで、在庫が過去最高に増加したと報じられるたびに、その増加は売り手が急いで購入したためなのか、それとも買い手が撤退したためなのかを考えてみましょう。今月は買い手が撤退したわけです。その数値を、「誰が購入しないか」に関する情報として扱えば、温度計を警告信号と誤解することはなくなります。