ハムソン：以前は誰も関心を持たなかったモールのオーナーが、今では数字を投稿しています。アナリストたちはその報酬を受け取っているのです。

ロンドンのハマセルムンは、過去6年間、小売不動産業界における警戒すべき例となっていました。つまり、ショッピングセンターの所有者として、資産を売却し、負債を減らし、2020年代初頭のショッピングセンターの危機を乗り越えてきたのです。そのため、株価が377ペンス前後の52週間の高値付近で推移している今、アナリストたちが価格目標を300～400ペンス程度に引き上げようとしているのは注目に値します。問題は、それが事実に対する合理的な反応か、それとも、すでに得られた利益を得た投資家たちがさらに賭け金を増やしているだけなのか、ということです。

証拠が7月30日に届きました。これは、数年前なら考えられなかったほどの半年間の結果です。6月30日までの6ヶ月間で、ハマサムのEPRAの利益は33％増加し、6400万ポンドになった。そして、一株当たりの利益は22％増加し、12.1ペンスとなった。純収用収入は40％増加し、買収や売却を除いた同じ事業内容で見ると5％の増加であった。経営陣は2026年度全体についてEPRAの収益予想は、約1億3200万ポンドとなる。2025年から約27％の成長が見込まれる。

その背景にある要因は、資産価値の上昇ではなく、利用者数やテナントの需要です。主力店の利用率は96％に達した年々上昇し、7年で最も高い前半期の水準になった。来店者数は3％増加し、会社が各地域で達成した全国基準を上回っている。同様の商品の売上も2％増加した。家主にとって重要な指標は、リース料金である。ハムサマンが契約した新しい家賃は1850万ポンドで、以前受け取っていた家賃より52％高く、物件の推定家賃価値よりも9％高かった。簡単に言えば、リース契約が終了すると、ハムサマンはテナントに対して以前よりも大幅に高い料金を請求している。これが、回復しているショッピングモールを家賃収入の増加へと変えるメカニズムであり、REITは利益の大部分を配当として支払わなければならないため、配当も増加する。中間配当は22％増加した。9.67ペンス、1株あたりそして、その会社は支払いを行うことを目指しています。EPRAの収益の80～85％.

分析者が動く理由は、その配当の関係にある。印刷後数週間で、多くの銀行が目標を上回った。シティは385pから454pに上昇しました。モルガン・スタンレーは400ペンスから425ペンスに上昇し、バークレイズは360ペンスから420ペンスに上昇しました。ドイチェ・バンクは370ペンスから395ペンスに上昇しました。一般的な見解は「ホールド」であり、これは強気の見方です。つまり、市場はハマセム社の回復を疑問視する状態から、その業績の実証を追い求める状態に変わったのです。

防御から攻撃へ

マネジメントがこのアップサイクルが実際に起こっていると信じていることを示す最も明確な信号は、同じ発表の中にあった。ハマサムが10年以上ぶりに行った初の大規模な外部買収だった。マンチェスター・アーンデール社の50％の持分ヨーロッパで最も人気のあるショッピングセンターの一つです。価格は2億1800万ポンドで、初期純収益率は7.8％です。M&Gが残りの半分を所有しています。この取引により、初日から利益が増えます。2026年の利益は700万ポンドに達するそして、その資金は、発行された株式によって提供されている。355ペンスで新株を発行することにより、1億8900万ポンドが得られる。— 約3.8％の割引が行われ、既存の保有者に利益が与えられる。CEOの見解では、英国は高級小売業の資産の購入市場へと変わってきており、ハマサムンには最終的に財務状態と自信があり、行動できる状態になったという。2億ポンドほどの追加的な買収能力がある給与アップの後。

それは本当の体制変更です。長年にわたり、ハマサムは資本を資産から回収していましたが、今ではその資本を活用しているのです。しかし、これが、規律正しい投資家にとっては複雑になる点でもあります。

良いビジネスですね。価格もそれに見合ったものです。

ここに緊張が存在する。実際に業績の回復が起きており、現在でもその兆候が見られる——利用率、リース料金、予測なども同じ方向を示している。しかし、株価はすでに大幅に評価が下がっている。過去52週間で約263ペンスまで下がっており、およそ…377ペンスで、その範囲の上に位置している。高値からわずか数パーセント低い程度です。その価格では、株式はほぼ帳簿価値で取引されており、有形資産の純額は1株あたり3.94ポンドそして、約18〜20回の自由キャッシュフロー指標において、これはヨーロッパの小売REITの平均値よりも高い水準です。これは、「買い時を狙う」という状況で見られる割引とは異なります。

2つの構造的要素が、評価の信頼性を保っています。第一に、成長は平坦な資産基盤上の運用収益から得られているのです。ポートフォリオの評価は…半分のまま、変わらずしたがって、実質的な資産は増加していない。これは、まだ価値が上がっていない不動産からより多くの収益を得ている企業である。配当には問題ないが、市場が資産価値の上昇による収益の好転を求める場合には役立たない。第二に、財務諸表は依然としてその業界の基準に合わないほどの負債比率になっている。純負債は約半年間で8回、EBITDAが増加した。資金調達後、約7倍にまで値下がりしました。経営陣は安心していますが、この買収のための資金は余剰資金ではなく、株式発行によって得られたものです。したがって、投資家が期待している配当の増加は、事業の回復が続くかどうかにかかっています。

最も重要なのは、数値が悪いというわけではないことです。問題は、安くて劣った企業の話がもはや存在しないという点です。2年前にリスク/リターンが魅力的になった売却行動もすでに終わっています。現在、純資産価値と中程度の利回りを考えると、真に改善している企業を買うには適切な価格がかかっています。これは、嫌われている業界で無難な価値を持つ企業を買うこととは全く異なることです。

何がそのコールを変えるでしょうか？

これは、高値で買うべき株ではありません。また、もはや安くて買いどころとは言えない状態です。正直なところ、実際の業績は確かですが、再評価はすでにほとんど終わってしまっているので、今の決定は次の2四半期にその勢いが続くかどうかにかかっています。Arndaleが700万ポンドを出資するかどうか、中期的目標が達成されるかどうかを注意深く見守る必要があります。6～8％の複合成長率1株当たりの収益や配当が維持されているか、何よりも、ポートフォリオの評価が後半に上昇し始めるかどうかが重要です。もしそうなら、株価には上昇の余地があります。しかし、成長が固定された資産基盤にとどまるなら、市場がすでにこの回復に対して対価を支払ったという懐疑的な見方が正しいでしょう。証拠によると、その企業の実態は市場が長い間信じていた以上のものであり、もはや価格が安いというわけではないのです。