差し押さえされたダラスのアパートは、あらゆる付加価値のある取引の背後にある負債問題を示している。

老朽化したアパートビルでお金が稼げる仕組みは、ノースダラスのある債権放棄事件を通じて明らかになります。

ジャスミン・アパートメント1980年に建設された、リチャードソン市線近くにある370ユニットのコミュニティです。2025年を、株式保有者が望まない状況の中で過ごした。借り手によって抵当権が設定された彼は鍵を手に取り、その物件を市場に出した。今月、カリフォルニア州アーヴィンにある民間の賃貸住宅会社であるザ・バスコム・グループが、その物件を購入した。テキサスで42件目の買収. 購入価格は明らかにされていない。どちらも、キャップレートではありませんでした。

その沈黙は重要ですが、それは取引内容が不明確だからではありません。なぜその建物が安く手に入ったのか、そして買い手の資産が実際に利益を生むかどうかを判断するための単一の金融的テストについては、十分に説明できます。これは、レバレッジされた実体資産が直面する同じテストです。そして、ここで示されている具体的な数字が秘密であるため、それを正確に理解する価値があります。

なぜ最後の所有者がそれを失ったのか

以前の所有者は、テキサス州のアパートで一般的な死を遂げました。負債の返済が増える一方で、家賃は下がり、資産が隠れる場所もない状態でした。

その建物は浮動金利の借入金で賄されており、連邦準備銀行の金利引き上げも影響していた。債務の支払いが、それに比べて約2倍になったダラス・フォートウォーター市場が新築された住宅の供給に押し合わされる同じ時期に、アパートの引き渡し量は歴史的な水準に達した。2023年には約38,000台、2024年には34,000台でした。—そして、新しいAクラスの複合体が登場し、それらを満たすための特典が与えられた。市場全体の賃料は、前年比で約2％減少した。.

借入金のコストが2倍になり、建物から得られる収入が減少すると、純運営収入では借金を支払うことができなくなります。その結果、資本は消滅し、貸し手がその物件を所有することになります。これが、何か良いことが起こる前に重要な試験です。つまり、その建物がもはや建物として機能しなくなるわけではありません。ただ、その建物が生み出す利益が、負債を支えるに足りないということです。

リセット時に購入する

バスコムの特徴は、最後の所有者が失敗した場所に参入する点です。つまり、リセットの後で、それ以前ではありません。同社の現在の価値向上機能は…平均してピーク時の価格から29％割引で不動産を購入している、市場で全国的なアパートの価値は、最高値から20％から30％も下がっています。.

そして、特にJasmineのような資産が欲しい。つまり、1980年代に建てられた住宅で、賃貸料が地元の平均収入以下になるようなものだ。このような建物の魅力は、市場を崩壊させた高級住宅との直接競争がない点にある。Cクラスおよび付加価値を伴う賃料は、より良好な状態が続いています。フラットクラスA市場よりも優れています。

取引を決定する数字

どんな価値創造的な取引においても、決定的な計算は、固定資産が生み出す利益とその上にかかる負債の費用との差額です。DFWでは、労働力と価値向上型アパートの取引は、6.5％～7.5％という上限範囲内です。、一方で安定した資産に対するエージェンシー融資の利率は、現在5.4％～5.5％程度です。その差額、つまりキャッシュイールドから負債コストを引いたものが、株式の全ての報酬です。この値が正となるのは、買い手が適正な価格で購入した場合、そして建物の再開発によって家賃が安定する場合にのみです。

安全余裕とは、取引の基準です。ピーク価格から20％〜30％安く購入することで、資産を補充するために必要な費用よりも低くなります。そうすれば、賃貸収入が回復しなくても、キャッシュフローが借入金を支払うことができます。これが、レンガに適用される「シガーの端の部分」の理論です。交換が困難な資産であり、財務状態が修復期間を乗り越えられるほど安く購入されるのです。

この取引が破綻する二つの方法

バスコムは実際の保険引受業務を行っていないので、正直なところ、その取引は条件付きのものです。つまり、作業が完了した後も、価格差が維持されることが必要です。2つの要因がその取引を破綻させる可能性があります。1つ目は実行の問題です。価値向上には資本的な投資や、より高い賃料での再貸出が必要ですが、賃借人は収入に制限があるため、賃料の上限は実際にあるのです。2つ目はタイミングの問題です。空室率は依然として高く、1980年代の不況時の資産の初回収益率は低いのです。

なぜ私的な取引があなたにとって重要なのか

この観点から見ると、この取引はDFWサイクルがどの位置にいるかを示す信号となります。2025年には空室率が12.2%に達した。そして、送信されるデータの量が急減していっている。2026年における10,000台以下の生産予測であり、2025年時点の半分未満です。つまり、歴史的に見て、この「困難な時期」はこうして終わるのです。供給が減少し、キャップレートが上昇し、機会主義的な資本が再び融資を提供するのです。特徴的なのは、バスコムがこの買収を資金提供によって実現した点です。MORE Capitalは、Morgan Propertiesの子会社です。以前の所有者を破産に追い込んだ、浮動金利による銀行借金ではなく。

この建物を購入することはできません。なぜなら、それは私的で認可された投資ファンドの所有物だからです。しかし、重要なのはその「テンプレート」です。所有できるすべての実体資産——アパートのREIT、商業住宅ローン貸し手、このようなローンを多く扱う地域銀行など——は、同じ試験に合格する必要があります。つまり、簡単には交換できない資産から得られるキャッシュフローが、不況時に負債のコストを支えることができるかどうかです。ジャスミンの最後の所有者はその試験に失敗しました。新しい所有者は、その試験に合格できるほど深刻な状況にあると期待しています。